용도제한 통신시설용지의 효율적 이용에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

전 세계적으로 통산사업자들은 통신기술의 발전과 통신산업의 환경변화에 따른 매출정체로 British Telecom(BT)은 2001년 3G License 취득으로 인해 약100억 파운드의 순부채가 증가하여 2002년에 유럽내 최대 규모의 기업부동산을 매각한 바 있으며, Telecom Italia는 1999년 이후 광범위한 그룹 비용절감을 프로그램의 일환으로 2005년 570여개의 부동산자산을 4.9억 유로에 매각하여 부채상환에 활용하는 등 유럽 통신 업체들은 비핵심 자산인 부동산 매각을 적극적으로 추진하였으며 “kt부동산 사업 방향성 정립을 위한 내부보고서”, 2009
, NTT도시개발, Chunghwa Telecom 등 아시아의 통신회사들은 부동산 개발 자회사를 분사하여 자생적 성장과 기존 사업과의 시너지를 통시에 추구하였다. 이와 더불어 통신산업의 획기적인 기술발전에 따라 유선위주의 사업에서 유무선 복합의 패러다임 변화에 따라 ALL IP 전략 실행에 따라 통신용 건물의 유휴공간과 유휴토지의 부동산이 새로운 수익원이 되어 효과적인 대안을 검토하고, 개발방안을 제시하고자 한다. 이와 같이 한정된 토지자원을 효율적으로 활용하기 위하여 민간주도의 기반시설을 활용한 복합용도의 개발사업이 진행되고 있으며, 복합용도의 개발사례는 철도역사 부지를 활용한 복합용도의 개발, 공장용지를 활용한 개발 등 기반시설을 대상으로 한 다양한 형태로 이루어지고 있다. 이와 걸맞게 기반시설을 활용하여 개발을 하는 경우 주민생활 편의시설의 수요에 대응하기 위해 도시․군계획시설 복합화의 중요성이 더욱 더 증대되고 있다.
이에 본 연구에서는 케이티가 용도제약이 없는 부지의 고갈로 개발사업의 추진을 활발하게 할 수 없게 됨에 따라 대부분 신도시나 상업지역에 위치하여 개발가치가 높은 기반시설의 활용성을 모색하게 되었다. 참고로, 케이티가 보유한 기반시설중 대부분의 자산이 방송통신시설 비율이 가장 높고, 보유한 건물의 주용도가 방송통신시설이 가장 많다. 이중 일부는 공공청사와 방송통신시설이 중복결정되어 있으며, 드물게 로는 입체지정 사례도 있다. 과거 도시․군관리계획에서 지정용도로 고시한 방송통신시설 또는 공공청사 등 도시․군계획시설로 지정된 용지에서의 개발사업의 시행을 위하여 필수적으로 따르는 것이 기부채납이다. 이에 시민이 자유롭게 사용할 수 있는 공공시설 확보와 보유부동산의 수익성을 개선하기 위하여 도시․군계획시설 용지에 대한 개발사업 모델을 제시하였다. 특히 도시․군관리계획 변경시 지방자치단제로부터 요구받는 기부채납을 개발부지 일부로 하여 공개공지로 제공하거나, 입체지정을 통한 공공시설을 제공하거나 또는 타 부동산으로 할 수 있는 다양한 공공기여 방안을 적용하여 주민이 쾌적하고 안전하게 사용할 수 있는 방안을 모색함과 동시에 또한 사업주체의 경제성에 긍정적인 역할과 같이 동시에 이루어 질 수 있는 차별성이 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅵ
• 국문초록 ⅶ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 2
• 제2장 이론적 고찰 4
• 제1절 도시․군계획시설의 정의 4
• 1. 도시․군계획시설 4
• 2. 도시․군계획시설 현황 8
• 3. 도시․군계획시설의 설치 및 관리 11
• 4. 유통공급시설의 현황 15
• 5. 지구단위계획 16
• 제2절 사업수지예측 방식 비교 22
• 1. 결정론적 접근방식의 한계 22
• 2. 확률론적 접근을 위한 Simulation 23
• 3. 공공기여도를 통한 분석 24
• 제3절 선행연구에 대한 고찰 25
• 제3장 분석대상 사업 28
• 제1절 도시․군계획사업의 현황 28
• 1. 한국전력의 사례 28
• 제2절 사례부지의 지역특성 조사․분석 29
• 1. 사업추진 배경 29
• 2. 대상사업 개요 30
• 3. 노원역세권 상권분석 31
• 4. 사업지 주변 상권분석 31
• 제3절 대상부지의 도시계획 현황 33
• 1. 도시․군관리계획 지정현황 33
• 2. 도시․관리계획 변경을 위한 법률 검토 33
• 3. 도시․군관리계획 변경 추진경과 34
• 4. 도시․군관리계획 변경을 위한 인허가 기관 요구사항 35
• 제4장 분석모형 36
• 제1절 결정론적 방식에 의한 사업수지 분석 36
• 1. 개발(안) 구상 36
• 2. 사업성 검토를 위한 조건 36
• 제2절 대안별 경제성 검토 38
• 1. 개발대상 부지의 개발모델 구상 38
• 2. 사업수지 분석 38
• 3. 대안별 경제성 분석 결과 41
• 제3절 확률론적 방식에 의한 사업성 분석 42
• 1. Monte Carlo Simulation 42
• 2. 입력변수의 분류 43
• 3. 확률분포 가정 45
• 제4절 Simulation 실행 50
• 1. 실행조건 설정 50
• 2. 기부채납의 결과값 해석 50
• 3. 입체지정의 결과값 해석 54
• 4. 예측의 타당성 검증 57
• 제5절 중점관대상 도출 58
• 1. 토네이도 분석 58
• 2. 민감도 차트 분석 65
• 3. 확률론적 분석방식의 기대효과 66
• 제5장 결 론 68
• 제1절 연구의 요약 68
• 제2절 연구의 한계 및 의의 71
• 참고문헌 72
• ABSTRACT 79