개별주택가격 결정에 대한 지방자치단체의 경제·사회학적 요인에 관한 연구 = A study on the Sociology and economic Factors of Local Governments in Determining Individual Housing Price

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 개별주택가격의 변동률에 영향을 미치는 각 지방자치단체가 가진 경제·사회학적 요인이 어떤 것이 있고, 이들 요인이 개별주택가격변동률에 어느 정도 영향을 미치고 있는지를 밝혀 우리나라 부동산가격공시제도가 균형성을 확립하는데 기여하기 위한 것이다. 연구를 위해 선행연구를 조사․분석하여 연구 모형을 작성하고 2가지 가설(총 6가지 상세 가설)을 설정하고 검증하였다.
검증 결과 제1가설에 속한 3개 가설 중 개별주택의 전년도 시장가격변동률과 해당 연도의 표준주택가격 변동률은 개별주택가격변동률에 정(+)의 영향을 미칠 것이라는 제1-1가설과 지방자치단체의 경제·사회학적 요인(지방자치단체장 특성, 지역경제특성, 지역사회특성)은 개별주택가격변동률에 정(+) 또는 부(-)의 영향을 미칠 것이라는 제1-2가설은 부분채택 되었으며, 정부의 정치적 요인은 개별주택가격변동률에 정(+) 또는 부(-)의 영향을 미칠 것이라는 제1-3가설은 채택되었다. 또한 개별주택가격변동률에 영향을 미치는 경제·사회학적 요인의 종류와 크기는 지역의 건축환경층수, 노후도, 견고성)에 따라 차별화될 수 있을 것이라는 제2가설과 3가지 하위가설은 모두 채택되었다.
이와 같은 가설검증 결과를 감안할 때 다음과 같은 3가지 시사점이 도출될 수 있다. 첫째, 제1가설 검증 과정에서 개별주택가격에 ‘표준주택가격’의 영향력이 과다하게 큰 것으로 나타났으며, 이로 인하여 개별특성이 많은 개별주택가격의 정밀성이 낮아질 가능성이 큰 문제점이 있다.
둘째, 제1-2가설의 검증 결과를 감안할 때 개별주택가격 변동률에 영향을 미치는 다양한 요인 중 지방자치단체의 경제·사회학적 요인의 영향력의 합산 값은 다른 변수의 영향력보다 매우 작은 것으로 나타났으며, 이는 전국적인 균형성 측면에서 바람직하다고 볼 수 있을 것이다.
셋째, 제1-3가설검증 결과를 볼 때 윤석열 정권에서의 부동산공시가격에 대한 의도적 하향 조정 정책이 큰 영향력을 미친 것으로 나타났으므로, 이 정책의 효과와 문제점에 대한 보다 정밀한 분석이 필요할 것이다.
넷째, 제2가설검증 결과를 감안할 때 모든 지방자치단체에 공통적으로 적용해야 할 부동산가격 공시제도의 균형성을 판단할 때는 이와 같은 건축환경 요인이 지닌 영향력을 감안해야 할 것으로 판단된다.
다섯째, 제2가설검증 결과 개별주택가격변동률에 대한 지방자치단체장의 영향력은 주거 환경이 열등한 지역에 더 큰 영향을 미치고 있으므로 개별주택가격 제도의 형평성을 위해서는 주거환경이 열악한 지역에 대한 보다 세밀한 관리가 필요할 것으로 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to identify socioeconomic factors affecting reference housing price fluctuations in each local government. Ultimately, by uncovering the extent to which these factors influence reference housing price fluctuations, we aim to contribute to establishing a balanced real estate price disclosure system in Korea.
As a result of hypothesis test, among the three hypotheses belonging to the first hypothesis, hypothesis 1-1, which states that the previous year's market price fluctuation rate of individual houses and the standard house price fluctuation rate of the relevant year will have a positive (+) effect on the reference house price fluctuation rate, and hypothesis 1-2, which states that the socioeconomic factors of local governments (characteristics of local government heads, regional economic characteristics, and community characteristics) have a positive (+) or negative (-) effect on the reference house price fluctuation rate, were partially accepted. Hypotheses 1-3, which state that government political factors will have a positive (+) or negative (-) effect on the rate of change in reference housing prices, were accepted. In addition, the second hypothesis and three sub-hypotheses, which state that the types and magnitudes of socioeconomic factors affecting the individual housing price fluctuation rate can be differentiated according to the regional building environment (the number of floors, aging degree and sturdiness), were all accepted.
Considering the results of these hypothesis testing results, the following three implications can be drawn. First, the first hypothesis testing process revealed that the influence of the standard housing price on reference housing prices is excessively large. This poses a significant risk of reducing the precision of reference housing prices, which are characterized by numerous reference characteristics.
Second, considering the results of the test of Hypotheses 1 and 2, the combined impact of local government socioeconomic factors on reference housing price fluctuations is significantly smaller than the impact of other variables. This can be considered desirable from a national perspective.
Third, the results of Hypotheses 1-3 demonstrate that the Yoon Seok-yeol administration's intentional downward adjustment of real estate appraised values ​​had a significant impact. Therefore, a more detailed analysis of the effectiveness and challenges of this policy is necessary.
Fourth, considering the results of the second hypothesis test, it is believed that the influence of these architectural environmental factors should be taken into account when assessing the balance of the real estate price disclosure system to be applied commonly to all local governments.