APT再建築 投機抑制를 위한 規制效果에 관한 硏究 : 서울시 강남권을 중심으로 = A study on the effects on the speculation control policies of mass housing redevelopment

국문 초록 (Abstract)

1960년대 지어진 노후·불량건축물의 정비수단으로 1987년 주택건설촉진법을 개정함에 따라 재건축제도가 도입되었으며 서울시는 1989년부터 재건축이 시작되었다.
공동주택의 재건축 사업은 계속되는 도시화로 인해 인구가 도시로 집중되는 과정에서 발생되는 개발 가용택지의 한계를 보충함으로서 토지이용의 효율성을 재고하여 부족한 주택문제를 해결하는데 기여하였다.
특히 공간적 외부 확산이 제약을 받고 신규 택지 개발여력이 없는 서울의 경우 재건축은 주택 공급의 수단으로 작용, 주택공급 촉진정책과 주택건설 경기 부양 시책에 힘입어 재건축이 활성화 되었다.
외환위기 이후 정부는 경제 살리기 차원에서 재건축을 저극 촉진시키는 정책을 펼쳤으며, 저밀도아파트지구 재건축을 지원하여 개발기본계획 변경 등 재건축 기반을 조성시켰다. 일반재건축사업 역시 용적률완화, 소형주택건설의무제도 폐지 등 규제를 대폭 완화 하였다.
2000년대 들어서는 재건축 등 공급위주의 주택정책에 대한 검토와 과밀, 난개발에 대한 자성과 제도개선 필요성이 제기되었다. 무분별한 재건축의 폐해, 도시의 과밀·기반시설 부족 등 난개발 문제 해소 차원에서 2000년에 용적률 하향조정, 2002년에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개편이 있었고 2003년 7월 1일부터 도시 및 주거환경정비법 시행으로 재건축도 「선계획-후개발」방식의 도시 관리 계획적 사업으로 전환하기에 이르렀다.
2002년 주택가격이 급등 하자 정부는 주택시장 안정대책을 발표하고 완화내지 폐지했던 규제수단 들을 부활시켰으며 주택규제 정책으로의 전환이후에도 집값 불안이 지속되자 소형주택의무건설, 조합원 명의변경제한, 임대주택의무 건설 등 규제를 더욱 강화하였다. 그러나 이러한 규제 수단들의 시행에도 불구하고 집값은 여전히 상승국면을 유지하고 있으며 지나친 규제일변도의 재건축 정책이 장기적으로는 주택수급 불균형 초래 등 부작용이 초래될 수도 있다.
본 연구에서는 강남지역 재건축아파트를 대상으로 ARIMA Intervention 모형을 통하여 재건축 규제 수단 시행이 주택가격에 미친 여향을 살펴보았다.
그 결과는 전반적으로 재건축 규제정책이 주택가격에 크게 영향을 미치지 못한 것으로 나타났으며 미미하게나마 정책의 효과가 지속되는 기간은 2∼3개월의 짧은 기간 작용하여 장기곡선으로 나타내면 계속적인 상승국면을 유지하고 있다.
규제수단별로 보면, 재건축후분양제·도시 및 주거환경 정비법 시행, 재건축사업의 국민주택규모 건설 비율에 관한 기준시행이 재건축대상아파트의 주택가격에 어느 정도 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면, 저밀도아파트지구 개발 기본계획의 경우 정책의 효과가 거의 나타나지 않았는데 이는 기본계획수립을 위한 충분한 협의기간으로 인하여 시장의 충격이 감소하였기 때문인 것으로 판단된다.
이와 같은 연구결과에 따라 예상할 수 있는 문제점으로는 첫째, 특정지역에 국한된 재건축 규제정책은 투기의 진원지가 아닌 재건축마저 위축시키고 있다.
둘째, 재건축 규제수단을 비롯한 주택관련 정책들의 일관성이 결여되고 있어 국민이 믿고 따르지 않을 수 있다.(정권이 바뀌거나 조금 기다리면 해결된다는 믿음)
셋째, 재건축 아파트를 비롯한 주택가격의 급등원인은 분양가 자율화, 정부의 개발호재발표, 금리 등 다른데 있을 수도 있다.
넷째, 집값안정과 관계없는 재건축 규제가 장기적으로는 주거선호도가 높은 지역의 양질의 주택공급이 위축되고 더 큰 문제를 야기 시킬 수도 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the Housing Construction Expediting Law was reformed in 1987 to maintain obsolete and poor constructions built in the 1960s, the system of reconstruction was introduced and Seoul Metropolitan Government started rebuilding from 1989.
Reconstruction of apartment houses supplemented limits of developing availablehousing sites, which occurred in the course of the cityward drifting of population and has been contributed toward solving the problem of housing shortage on consider of efficiency in using land.
In Seoul where is restricted specially by space to extend outward and there is no reserve strength of developing new housing sites, reconstruction was functionedas a mean of housing supply and has been boomed due to policy of expediting housing supply and reflationary policy of home-building.
After a crisis of foreign exchange, the Government willingly expedited reconstructionto recover the domestic economy and revised the development general planning to prepare the basis of reconstruction as aided with rebuilding of low-density apartment zone.
Also, in general rebuilding business, regulation was eased such as relaxation of floor area ratio and abrogation of obligation system of small-sized home-building.
In the 2000s, necessity of examination on housing policy based on supply such as reconstruction, overcrowding, and difficult development and improvement in system was raised. To solve problem of difficult development such as abuse of thoughtless rebuilding, overcrowding of city, and lack of infrastructure, the floor area ratio was revised downwardsin 2000, law regarding plan and use of land was reorganized in 2002, and, since law of maintenance of city and living environment was enforced from July 1st, 2003, reconstruction was converted to planned business of city maintenance, system of former plan-later develop.
As house prices were skyrocketed in 2002, the Government announced measures to stabilize the housing market and revived regulations which had been relaxedor abrogated. Thereafter, unstable house prices still lasted, so that regulation of obligation of building small-sized house, restriction of change in name of union, and obligation of building rental houses was strengthened more.
However, afterward, house prices have still assumed an upward curve and on the contrary, in long-term, excessive regulation of reconstruction can result in side-effects such as imbalance of supply and demand.
This study will show how enforcement of reconstruction policy influence house prices by ARIMA Intervention model on rebuilding apartments in GangNam area.
As the result, generally, reconstruction policy did not affect house prices and the effects of regulation lasted only for 2~3 months slightly and have still assumed an upward curve.
By means of restriction, existing enforcement of lot-sold system after rebuilding, law of maintenance of city and living environment, and ratio of national house affect prices of apartments for reconstruction in some degree. On the other hand, as for rebuilding of low-density apartment zone, effects of regulation showed up scarcely since most of the impact to market was absorbed due to enough consultationto make general plan.
According to this study, problems can be expected as follows;
First of all, policy of restriction on reconstruction limited to certain area brings contraction of rebuilding not the stem of speculation.
Secondly, the housing policy including regulation of reconstruction is inconsistent and a nation do not trust and comply. (Lack of confidence problem can be solved after the change of government)
Thirdly, the reason of sudden rises in house price of apartments for rebuildingcan be something else such as self-control of lotting- out price, or favorable announcement of development by the Government, or rate of interest.
Fourthly, in long-term, regulation of reconstruction without relation to stability of house prices contacts supply of high quality house in the area preferred to reside.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문초록 = ⅰ
• 목차 = ⅳ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 = 3
• 제3절 연구의 방법 = 4
• 제2장 재건축제도 및 규제수단 검토 = 6
• 제1절 재건축 제도의 개요 = 6
• 1. 재건축의 개념 = 6
• 1) 주택 재건축사업의 정의 = 8
• 2) 재건축의 유형 = 9
• 3) 재건축 대상 및 요건 = 9
• 2. 재건축제도의 도입배경 = 11
• 3. 재건축사업 관련법규 = 12
• 1) 도시및주거환경정비법의 탄생 = 12
• 2) 관련법규 = 13
• 3) 도시및주거환경정비법에 새로 도입된 제도 = 14
• 제2절 재건축 현황(서울시 중심) = 16
• 1. 재건축사업 일반현황 = 16
• 2. 저밀도 아파트지구 재건축 = 18
• 1) 저밀도 아파트지구 개요 = 18
• 2) 저밀도 아파트지구 개발기본계획의 제정 = 20
• 3) 저밀도 아파트지구 개발기본계획(안)의 방향 = 22
• 제3절 재건축 관련 규제수단 = 25
• 1. 규제수단의 변천과정 = 25
• 1) 부동산(토지 및 주택) 정책 = 25
• 2) 주택관련 주요정책의 변천 = 28
• 2. 저밀도 아파트 지구 개발 = 31
• 1) 아파트지구개발 기본 계획(변경) 고시 배경 = 31
• 2) 사업계획승인 시기조정 = 32
• 3) 소형주택의무 비율확보 = 37
• 4) 세대수 증가 제한 = 40
• 3. 재건축 후분양제 = 42
• 1) 도입배경 = 42
• 2) 재건축 후분양제의 내용 = 42
• 3) 주택분양제도와 후분양제 전망 = 43
• 4. 재건축 제도강화 = 47
• 1) 도시및주거환경정비법의 제정 배경과 방향 = 47
• 2) 정비계획수립 및 정비구역지정 = 48
• 3) 안전진단 제도화 = 52
• 5. 재건축사업의 국민주택 규모건설 = 56
• 1) 일반적 소형주택 의무공급비율 규제 = 56
• 2) 재건축사업의 국민주택 규모별 건설비율에관한기준시행 = 58
• 3) 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 시행 = 59
• 6. 재건축조합원 명의변경 제한(전매제한) = 60
• 1) 전매제한제도 일반 = 60
• 2) 재건축 조합원의 명의 변경 제한 = 62
• 7. 재건축 임대주택의무 건설(개발이익 환수제 시행) = 63
• 1) 도입배경 = 63
• 2) 재건축 임대주택의무건설 방안 = 63
• 제4절 재건축 규제 관련 기존 연구동향 = 67
• 제3장 재건축규제정책에 따른 재건축대상아파트가격 변화 실증분석 = 70
• 제1절 분석을 위한 기본 가정 = 70
• 1. 분석의 틀 = 70
• 2. 분석의 방법 = 71
• 1) ARIMA 모형 = 71
• 2) ARIMA Intervention 모형 = 72
• 제2절 ARIMA Intervention 모형분석 = 74
• 1. 정책개입 이전 ARIMA 모형 = 74
• 1) 단위근 검정 = 75
• 2) 개입이전의 ARIMA 모형 설정 = 76
• 3) 규제정책 전후의 주택정책 효과 = 82
• 2. 소결 = 93
• 제4장 결론 = 95
• 참고문헌 = 99
• ABSTRACT = 102
• 부록 = 104