가로망 네트워크 특성 분석과 토지 가격 효과 연구

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 도시공간구조상 가로망의 중요성 증가, 가로망 구조의 복잡성, 미시 수준의 가로망 디자인의 파급효과 증대, 상대적으로 미진한 연구성과 등으로 인해 가로망 네트워크 특성을 다양한 계량기법으로 진단하고 토지 가격에 미치는 영향을 분석한다. 이를 위해 도시경제학의 도시공간구조 접근, 도시공간구조에 대한 가로망 네트워크 접근, 부동산 가격 연구, 그리고 가로망 네트워크 특성과 부동산 가격 연구 등 선행연구를 비판적으로 고찰하고 연구 주제를 도출한다. 가로망 네트워크와 토지 가격에 관련된 다양한 연구영역의 성과와 접근방법을 융합하여 새로운 연구영역을 개척하고자 한다. 기존 연구 대비 이 연구의 차별성은 가로망 네트워크 특성을 보다 풍부하고 새로운 시각에 계량화하고 그동안 크게 주목받지 못한 토지 가격 효과를 다층회귀모형으로 검증한다는 것이다. 이는 미시적, 국지적 수준의 입지적 위상을 포착하고 그 경제적 가치와 도시공간의 반응을 분석하여 도시계획, 도시개발, 도시 디자인, 부동산 개발 분야의 학술적, 실무적 발전에 기여할 수 있다. 이 연구에서 사용하는 자료는 2010년 서울시 표준지 공시지가 자료, 2009년 기준 서울시 도로와 가로망 자료, 2008년 서울시 재산세 대장 자료, 2010년 서울시 집계구 통계자료 등이다. 이 연구의 중점적인 내용은 가로망 네트워크 특성에 대한 계량분석과 토지 가격에 대한 효과 분석이다. 가로망 네트워크 특성 분석은 서울시 가로망 지리정보에 최신의 계량분석기법을 적용하여 총 6개 부문의 지표를 측정한다. 구체적으로 6개의 부문은 개별 링크 측정, 단순 반경 측정, 매개 중심성 측정, 근접 중심성 측정, 단절성 측정, 효율성 측정이다. 이 연구는 잠정적 연구 결과로 이미 구축된 서울시 가로망 네트워크에 적용한 분석 방법에 의해 500미터 반경 기준으로 6개 부문의 세부 지표가 서울시 전체에 걸쳐 어떻게 분포하고 있는 지도로 표현하였다. 그 결과를 보면, 각 지표가 국지적으로 차별성 있는 분포 패턴을 보이고 있다. 여기서 측정된 지표는 토지 가격의 공간적 차이를 설명하는 변수로 보고 다층회귀모형을 통해 각 변수별 비주거용 토지 가격 효과를 분석하였다. 다층회귀모형은 이 연구에서 사용하는 필지와 집계구 자료를 동시에 분석하는 데 효과적인 접근방법이기 때문이다. 5% 통계적 유의수준을 기준으로 분석한 결과를 보면, 개별 링크 특성 가운데 링크 각도곡률(LAC)이 큰 경우, 비주거용 토지 가격은 하락하였다. 단순 반경 특성 가운데 링크의 길이가 길어질수록 매개 중심성이 높아질수록 토지 가격은 상승하였다. 근접 중심성 가운데 NQPD가 높아질수록 토지 가격은 높아졌다. 그리고 단절성 측정치에서 Division Ratio가 높아질수록 토지 가격은 떨어지는 패턴을 보였다. 끝으로 효율성 지표 가운데 Convex Hull의 최대 반경(Radial)이 커질수록 토지 가격은 상승하였다. 이러한 결과를 종합적으로 보면 긴 링크 길이, 높은 매개 중심성과 인접 중심성, 높은 Convex Hull 최대 반경은 토지 가격을 높이는 효과를 내는 반면, 링크 각도곡률과 단절성이 클수록 토지 가격은 낮아짐을 알 수 있다. 이 연구 결과는 이론과 기존의 연구 결과에 비추어 전반적으로 타당한 것으로 보인다. 그 외의 변수를 보면 부동산 개발 밀도와 토지 이용 혼합이 높아질수록 토지 가격은 상승하였다. 업무용 부동산(모형에서 준거집단) 대비 상업용 부동산 토지 가격은 낮았고 평지이고 도로 입면이 유리한 경우 가격은 상승했다. 교통입지특성에서 학교에 대한 거리를 제외하고 모든 변수에서 멀어질수록 토지 가격은 하락하는 패턴을 보이고 있다. 즉, 도심과 부도심, 주요 교통 결절점, 상권, 공원에서 멀어질수록 비주거용 토지 가격은 떨어지는 모습을 보이고 있다. 향후 연구 진행을 통해 가로망 네트워크의 다양한 특성이 토지가격에 미치는 효과를 좀 더 엄밀하게 규명할 것이다.