지방세 관련 부동산 과표정보의 활용방안

국문 초록 (Abstract)

□ 부동산 과표정보의 분석·활용방안 강구 ○ 본 연구의 목적은 지방자치단체 및 관계기관이 보유한 지방세 과세표준 정보의 활용방안을 모색하는 것임. - 부동산 시가표준액, 취득세 과세표준, 재산세 과세표준 등에 관한 정책을 합리적으로 수립하고 납세자 편의를 제고하기 위해서는 지방세 과세표준 관련 정보의 분석·활용이 중요함. ○ 연구범위는 취득세와 재산세의 과세대상 중 부동산 과세표준 관련 정보임. - 취득세와 재산세는 지방세의 근간이고, 또한 종가세이므로 과세표준 결정이 중요함. · 2014년 기준 지방세 징수액은 61.7조원이고, 이중 취득세와 재산세가 차지하는 비중은 40.8%임. · 주요 지방세 중 지방소득세와 지방소비세는 과세표준이 국세와 연동되어 있으므로 지방자치단체가 과세표준을 결정할 권한이 거의 없으며, 자동차세와 담배소비세는 종량세이므로 세율에 비해 과세표준의 중요성이 크지 않음. - 취득세와 재산세의 과세대상 중 세수의 대부분을 차지하는 부동산을 중심으로 연구함. · 2014년 기준 취득세액과 재산세액 중 부동산 비중은 각각 78.4%(13.0조원), 99.8%(9.0조원)임. - 국가기관 및 지방자치단체 등에서 보유·관리하고 있는 부동산 공공정보 중 과세표준 정보를 중심으로 분석함. · 특히 지방자치단체의 취득세, 재산세 과세자료와 「지방세기본법」에서 관계기관에게 요구하는 지방세 과세자료 중 부동산 과세표준 관련 자료를 중심으로 살펴봄. ○ 과세표준과 시가표준액을 모두 포괄하는 개념으로 `과표`라는 용어를 사용함. - 과세표준은 “「지방세법」에 따라 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량·면적 또는 가액”이며, 시가표준액은 취득세, 재산세 등의 과세표준을 정하기 위해 과세당국이 거래가격, 신축가격 등을 고려하여 인위적으로 결정한 가액임. - 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 등 공시가격이며, 건축물에 대한 시가표준액은 건축물 특성을 고려하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액임. □ 지방세 인프라 구축 정보화에서 서비스 기반 정보화로 나아갈 필요 ○ 행정자치부와 지방자치단체는 지방세 부과·징수·체납 등 지방세정 업무를 원활하게 처리하기 위해 다양한 정보시스템을 운영하고 있음. - 행정자치부 주관 지방세시스템으로는 부과·징수시스템인 `표준지방세정보시스템`과 납부시스템인 `위택스시스템`이 있으며, 서울시는 자체적으로 부과·징수시스템인 `세무종합시스템`과 납부시스템인 `이택스시스템`을 운영하고 있음. - 행정자치부는 `표준지방세정보시스템`에 추가하여 2014년부터 `지방세 과세자료 및 체납정보 통합관리시스템`을 구축 중임. · 지방세 과세자료 및 체납정보 통합관리시스템은 국토교통부, 국세청 등 다른 기관이 보유한 지방세 관련 자료를 연계하여 지방세 과세대상 물건의 누락 방지, 원활한 체납 등 지방세 부과·징수의 효율성을 제고하는데 활용될 것으로 기대됨. ○ 부동산 과표정보는 국토교통부, 국세청 등에 분산 관리되고 있으며, 대용량 자료임. - 시가표준액인 개별공시지가, 개별주택가격 산정과 유상취득의 과세표준인 실거래가격의 적정성 검증 등에 있어 국토교통부와 지방자치단체가 공동으로 업무를 수행함. - 부동산 과표업무가 나누어져 있기 때문에 부동산 과표정보도 국토교통부, 국세청 등에 산재되어 있으며, 관계부처에 흩어져 있는 지방세 관련 정보는 `지방세 과세자료 및 체납정보 통합관리시스템`으로 통합되고 있음. - `지방세과세자료 및 체납정보 통합관리시스템`에 연계된 부동산 과표 관련 자료로는 공동주택가격에 관한 자료, 부동산거래의 신고 및 부동산거래 신고가격의 검증에 관한 자료 등이 있음. - 토지 및 주택의 시가표준액인 개별공시지가, 공동주택가격, 단독주택가격의 산정에는 대량의 자료가 필요하며, 취득세와 재산세 과표 운영에 있어서도 대용량 자료처리가 중요함. · 2015년 기준 개별공시지가 산정 대상 토지는 50만 표준지 및 3,149만 여 개별토지에 달하며, 공시가격 산정 대상 주택은 1,579만 호임. · 2014년 기준 부동산에 대한 취득세와 재산세 부과건수는 각각 284만 건, 3,312만 건에 달함. ○ 그동안 지방세 정보화를 위한 지속적인 고도화로 인해 지방세 관련 자료의 양적 증대와 축적이 이루어졌으므로 향후에는 구축된 자료를 분석·활용하는 서비스 기반의 정보화로 나아갈 필요가 있음. - 지방세 과표업무에 있어서도 표준지방세정보시스템, 지방세과세자료 및 체납정보 통합관리시스템 등 기 구축된 데이터베이스와 시스템을 활용하여 지방세 과표정책에 활용하고 납세자 편의를 제고시킬 필요가 있음. - 부동산에 대한 시가표준액, 취득세, 재산세 과세자료는 상당히 방대하므로 이러한 자료를 적절히 분석함으로써 의사결정에 유용한 정보를 생성할 수 있음. · 부동산 과표정보가 정책에 활용되기 위해서는 신뢰성을 갖춘 정보를 기반으로 의사결정에 적합한 형태로 가공되는 것이 중요함. □ 부동산 과표자료의 품질 제고 및 분석기반 마련 ○ 관계기관의 과표정보 연계 강화, 취득세 신고가액의 정비 등을 통해 과표정보의 품질을 제고하고 정보 분석 기반을 갖추어 나감. ○ 첫째, `지방세과세자료 및 체납정보관리시스템`에 토지 및 주택에 대한 공시가격 특성, 표준지공시지가, 표준주택가격, 국세청의 `오피스텔 및 상업용 건물 기준시가` 정보를 연계시킬 필요가 있음. - 현재 `지방세 과세자료 및 체납정보 통합관리시스템`에는 공동주택가격에 관한 자료, 부동산거래의 신고 및 부동산거래 신고가격의 검증에 관한 자료 등 관계기관이 보유한 과표 관련 자료가 연계되어 있음. - 하지만 부동산 과표정책에 분석·활용이 가능한 표준지공시지가, 표준주택가격, 국세청의 상업용 건물 및 기준시가 정보들이 연계되어 있지 않으므로 이러한 정보까지 `지방세 과세자료 및 체납정보 통합관리시스템`에 포함시킬 필요가 있음. 부동산 과표정보의 분석·활용방안 ○ 둘째, 비주거용 부동산에 대해 물건별 전체 시가표준액이 산출될 수 있도록 표준지방세시스템을 보완하여야 함. - 현재 비주거용 부동산은 토지와 건축물이 분리 과세됨에 따라 물건의 전체 시가표준액이 자동적으로 산정되지 않음. · 비주거용 부동산에 대한 토지 시가표준액과 건축물 시가표준액을 합산한 전체 시가표준액을 산출하려면 담당 공무원이 해당물건의 토지 시가표준액과 건축물 시가표준액을 일일이 확인한 후 합산하여야 함. - 표준지방세시스템을 보완하여 비주거용 부동산에 대해 물건별 전체 시가표준액이 자동적으로 산출되도록 함. ○ 셋째, 여러 건의 물건을 동시에 취득하는 경우 개별 물건별 시가표준액, 신고가액을 파악할 수 있도록 관련 서식 및 시스템을 정비하여야 함. - 현재 취득자가 여러 건의 부동산을 동시에 취득하는 경우 취득자는 거래가 이루어진 모든 물건에 대해 합산 신고가액만을 표시하면 됨. · 복수 물건의 합산 신고가액만으로도 취득세 부과는 가능함. - 하지만 여러 호가 합산된 시가표준액과 신고가액은 개별 물건에 대한 정보가 결여되어 있기 때문에 분석에 활용하는데 어려움이 있음. · 부동산은 물건별로 거래되고, 과세되기 때문에 가치가 있는 정보는 취득 전체의 합산 신고가액이 아니라 물건별 신고가액임. - 복수 물건 취득 시 물건별(호별) 신고가액을 포함할 수 있도록 취득세 신고서류와 관련 시스템을 보완하여야 함. ○ 넷째, 원시취득의 신고가액인 공사비용을 세부적으로 파악할 필요가 있음. - 납세자가 공사비용을 직접비용과 간접비용으로, 직접비용을 재료비, 노무비, 제조간접비 등으로 세부적으로 신고하도록 하는 표준양식을 만들 필요가 있음. - 이러한 표준양식에 의거하여 원시취득 신고가액 관련 정보를 취합하고 관련 시스템에서 관리함. ○ 다섯째, 취득세 신고가액에 대한 선별을 강화하여야 함. - 취득세 신고가액이 시가표준액에 대한 성과분석 등 과표정책에 활용되려면 신뢰할만한 신고가액을 선별하고, 선별된 정보를 별도로 관리할 필요가 있음. · 취득세 신고가액 중 시장에서 정상적으로 이루어진 거래인지를 선별하고, 선별된 신고가액(실거래가격)을 중심으로 분석에 사용하는 것임. - 취득세 신고가액 선별 시에 미국 국제과세평가사협회(IAAO)의 실거래가격 입증·조정 기준을 참조할 수 있음. · 미국에서는 카운티의 과세평가부서가 설문조사, 전화인터뷰, 방문조사 등을 통해 실거래가격의 정확성을 입증·조정하고 있음. □ 분석시스템 구축 ○ 미국의 부동산 과세기준액에 대한 성과분석을 참고하여 우리나라에서도 시가표준액이 적정하게 산정되고 있는지를 분석할 수 있는 시스템을 구축함. - 시가표준액 성과분석시스템은 과세대상별 시가표준액이 실거래가격을 어느 정도나 반영하고 있는지, 과세대상별 시가표준액은 균등하게 산정되고 있는지를 분석하기 위해 필요함. - 미국 주정부의 과세당국은 카운티에서 산정한 부동산평가액이 시장가치를 제대로 반영하고 있는지를 주기적으로 점검하고 관련 제도의 개선에 활용하고 있음. · 미국 주정부의 과세당국은 입증된 실거래가격을 시장가치의 대용치로 사용하여 부동산에 대한 과세기준액이 적절하게 산정되고 있는지를 평가하고, 분석결과를 과세가치 산정모형의 수정, 과표 균등화, 이의신청 대응에 활용하고 있음. - 우리나라의 부동산 시가표준액은 과세대상별, 지자체별로 실거래가격반영률이 다름. · 2014년 기준 시가표준액 현실화율이 70~80% 범위에 있는 기초자치단체 비중은 공동주택 40.6%, 비주거용 부동산 21.7%에 불과함. · 공동주택과 비주거용 부동산 모두 시가표준액 현실화율이 70~80% 범위를 벗어난 자치단체가 절반을 넘어서고 있는데, 이는 기초자치단체별로 실거래가반영률이 차이가 크다는 것을 의미함. - 부동산 시가표준액의 실거래가반영률이 과세대상별, 지역별로 편차가 크다는 것은 `동일 가격·동일 세부담`이 실현되지 않는 등 과표 불형평이 발생하고 있음을 의미함. - 부동산 시가표준액에서 발생하는 과표 불형평의 실태를 파악하고 이를 개선하는데 시가표준액 성과분석시스템이 중요함. ○ 취득원인별, 취득주체별 과표 적정성을 분석하는 시스템을 구축함. - 취득세 과표분석시스템은 취득원인별(유상취득, 원시취득 등), 취득주체별(개인, 법인 등) 취득세 과표를 분석하고 취득세 과표의 형평성을 제고하기 위해 필요함. - 현재 취득세 신고가액의 질은 취득원인별, 취득주체별로 다르게 나타나고 있음. - 취득세 과세표준 대비 시가표준액 비율은 유상취득 60% 수준, 원시취득 90.2%, 무상취득(상속, 증여 등) 100%임. · 무상취득 시 취득세 과세표준으로 사용되는 시가표준액은 유상취득의 신고가액에 비해 60~70% 정도 낮음. - 원시취득 시 신고가액이 없어 시가표준액으로 과세되는 비율은 개인 53.1%, 법인 18.9%이며, 시가표준액은 신고가액에 비해 45~65% 정도 낮음. · 이러한 결과는 개인이 법인에 비해 취득세 과표가 낮게 책정되고 있음을 의미함. - 현재 국토교통부는 실거래가격을 관리하기 위해 `부동산거래관리시스템`을 운영하고 있으나 행정자치부와 지방자치단체는 취득세 신고가액의 적정성을 분석할 수 있는 시스템을 구축하지 못하고 있음. - `취득세 과표분석시스템`은 대상범위, 운영목적 등에서 `부동산거래관리시스템`과 차이가 있으므로 별도로 구축할 필요가 있음. · 부동산거래관리시스템은 취득원인 중 `매매`만을 포함하고 있으며, 원시취득과 무상취득(상속, 증여 등)을 포함하고 있지 못함. · 부동산거래관리시스템은 건전하고 투명한 거래질서를 확립하려는 목적인 반면, 취득세 과표분석시스템은 취득원인, 취득주체에 따라 발생하는 과표 불형평 등을 파악하고 개선하기 위한 목적임. □ 정보 기반의 과학적 부동산 과표제도 운영 ○ 첫째, 국세청의 기준시가 연계, 비주거용 부동산에 대한 통합 시가표준액 산정은 시가표준액의 정확성 및 형평성 제고 등에 활용될 수 있음. - 현재 주거용 오피스텔은 시가표준액 산정에 문제가 있고, 이로 인해 주거용 오피스텔은 공동주택에 비해 과표가 낮게 산정될 가능성이 있음. · 주거용으로 사용되는 오피스텔은 재산세와 지역자원시설세 부과에 있어 주택세율을 적용받고 있지만 시가표준액은 비주거용 부동산에 준하는 방식으로 산정되고 있음. - 주거용 오피스텔에 대한 시가표준액 부정확성의 문제를 해결하는데 있어 국세청의 `오피스텔 및 상업용 건물 기준시가`를 사용할 수 있음. ○ 국세청의 오피스텔·상업용 건물의 기준시가를 이용하여 토지 시가표준액에 건축물 시가표준액처럼 가·감산율을 적용하는 방안을 모색할 수도 있음. - 현재 토지 시가표준액은 층별 부동산 가치에 관계없이 단위면적당 동일한 가액을 적용함으로써 비주거용 집합부동산에 대한 시가표준액 부정확성의 주요 원인으로 작용함. - 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가를 이용하여 층별 단위면적당 기준시가를 산정하고 이를 토지 시가표준액의 층별 가·감산율에 적용하는 방안을 모색할 수 있음. ○ 둘째, 취득세 신고가액의 정비, 취득세 과표분석시스템의 구축은 취득세 신고가액의 적정성 제고, 납세자의 성실신고 유도 등에 활용될 수 있음. - 원시취득의 경우 법인의 신고가액 정보가 신뢰성이 높기 때문에 이 정보를 이용하여 개인의 신고가 이루어질 수 있도록 유도하는데 활용할 수 있음. · 예를 들어, 원시취득 시 법인의 신고가액 자료를 이용하여 m²당 공사비용 기준을 설정하고, 원시취득 신고 시 단위면적당 공사비용이 설정된 기준에서 일정 범위(예, 80~120%)를 벗어나는 신고가액에 대해서는 납세자에게 자세한 자료를 요구함. - 과세당국과 납세자 간에는 부동산 등 과세물건에 대해 정보의 비대칭성이 크므로 분석 시스템에서 분석한 결과를 적극 공개함으로써 납세자의 성실신고를 유도할 수 있음. · 납세자는 부동산에 대한 거래가격, 임대료 등 정확한 정보를 가지고 있는 반면, 과세당국은 과세물건 부동산의 거래가격 등에 대한 정확한 정보를 가지고 있지 못함. · 과세당국은 부동산 취득 시에 납세자가 부동산 가액을 정확하게 신고하는지, 과소·과대 신고하는지를 관찰할 수 없음. - 납세자의 성실신고를 유도하기 취득세 과표 정보를 부동산 유형별, 지역별로 세부적으로 공개하고 취득자의 신고가액이 일정 범위를 벗어나는 경우에는 신고가액에 대한 조사를 받을 가능성이 높아진다는 신호를 보낼 수 있음. ○ 셋째, 재산세 과세표준 결정의 한 축인 공정시장가액비율을 객관적으로 설정 하는데 활용할 수 있음. - 분석 기반 미흡 등으로 인해 공정시장가액비율을 객관적으로 설정하지 못하고 있음. · 주택의 공정시장가액비율은 60%, 토지와 건축물의 공정시장가액비율은 70%임. · 2009년 4월 제도 도입 당시와 부동산 시장여건, 지방자치단체의 재정여건이 변화 했음에도 불구하고 공정시장가액비율은 여전히 동일함. - 시가표준액 성과분석시스템과 연계하여 공정시장가액비율을 과학적으로 설정할 수 있음. · 예를 들어, 시가표준액 성과분석에서 시가에 비해 시가표준액이 낮아지는 추세라면 이를 개선하기 위해 공정시장가액비율을 점진적으로 높일 수 있음. ○ 넷째, 주민의 알권리를 보장하고 투명성 제고를 위해 행정자치부와 지방자치단체는 `지방세 과세자료 및 체납정보관리시스템`에 연계된 공시가격 정보 등을 적극적으로 공개할 수 있음. - 현재 납세자가 공동주택가격을 조회하기 위해서는 국토교통부의 공시가격 관련 사이트에 접속, 개별주택가격을 조회하기 위해서는 지방자치단체의 사이트에 각각 접속함. - 행정자치부와 지방자치단체는 시가표준액 관련 통합 정보를 한 사이트에 접속하여 파악 할 수 있도록 함으로써 납세자 편의를 제고할 수 있음. - 부동산 시가표준액과 관련하여 공개되는 정보의 양도 늘릴 수 있음. - 공개정보가 늘어나면 부동산 소유자 등 이해관계자들은 시가표준액에 대한 모니터링을 용이하게 할 수 있으며 이는 결과적으로 시가표준액 정확성 제고에도 기여할 것임.