소규모주택정비사업이 주변 연립 및 다세대주택 거래가격에 미치는 영향에 대한 연구 : 준공 완료된 가로주택정비사업 중심으로 = A Study on the Effect of Small Housing Redevelopment Project on the Nearby Housing Prices through Difference-in-Difference Analysis: Based on the completed Street Housing Maintenance Projects

국문 초록 (Abstract)

서울 및 수도권, 지방의 광역도시 등 대도시권으로의 유입인구는 줄어들지 않고 있고 직주 근접 선호 및 인프라가 확보된 지역에 거주하고자 하는 수요는 계속 증가하고 있다. 이와 대조적으로 구도심의 노후도는 나날이 심각해지고만 있는 실정이다. 국가의 정책적 정립 및 제도적 지원이 시급함에도 각종 규제와 일관되지 않는 방향성은 도시재생사업의 정착을 지연시키고 있다. 정부는 재건축·재개발의 복잡한 절차와 다양한 단계에 묶여 있는 수많은 공공주택사업들에 대한 대안으로 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 개정하여, 소규모주택정비사업을 보다 역점을 두어 관리하기 시작하였으나, 아직까지 많은 부분 제도의 정립 및 사업 지원 방안에 대한 추가 검토가 필요한 실정이다. 도시재생 및 소규모주택정비사업에 대한 연구는 적지 않으나, 아파트나 빌딩과 같은 상품들에 비해 연구가 이론적인 측면에 머문 사례가 많고, 완료된 사업 대상지도 많지 않다 보니 매매가격 혹은 가격결정요인 등에 대한 연구 또한 많지 않았던 점에 착안하여, 본 연구는 소규모주택정비사업의 4가지 사업, 즉 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발, 소규모재건축 사업들의 특성을 짚어보고, 소규모주택정비사업이 주변 연립 및 다세대주택 거래가격에 미치는 영향에 대한 연구가 필요하여 그 중 주변 연립 및 다세대주택의 거래가격에 가장 영향을 미칠만한 가로주택정비사업 2곳을 선정하여 준공 전후 시점과 일정 거리(반경) 이내(in-ring)와 외부(out-ring)에 대한 이중차이분석을 통한 영향도를 분석하였다. 분석결과, 2곳 사업지에서도 준공 시점별 인근 연립 및 다세대주택에 미치는 영향을 미치되, 영향의 차이점은 발견할 수 있었으며, 준공완료 시점 전과 후, 그리고 영향을 미치는 범위별로 영향을 미치는 양상이 다르게 나타남을 확인할 수 있었다. 준공완료 전과 후 시점, 그리고 영향을 미치는 범위 이내와 외부에서의 인근 연립 및 다세대주택의 매매가에 정(+)의 효과를 나타냄을 확인하였다. 본 연구를 토대로 보다 소규모주택정비사업의 성공적으로 완료되는 사업이 늘어나고 시기적으로도 다양해져서 그 영향도에 대한 분석과 연구, 그리고 정책적인 지원방안 등이 검토되길 기대하게 되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While the number of people entering metropolitan areas such as Seoul city, Gyeong-gi province and the metropolitan cities of the major province increasing and the demand for living in those area is not decreasing, the old city’s aging is only getting worse day by day. Despite the urgent need for national policy and institutional establishment and support, various regulations and inconsistent directions are still delaying the establishment of urban regeneration projects.

The Urban and Residential Environment Improvement Act was revised in February 2018 to make small-scale housing maintenance projects more specific as an alternative to numerous public houses that are tied to the complex procedures and stages of reconstruction and redevelopment, but many parts of the system need to be established and supported.

This study examined the characteristics of four small-scale housing maintenance projects; autonomous housing maintenance projects, street housing maintenance projects, small-scale redevelopment, and small-scale reconstruction, and selected two street housing maintenance projects that would most affect the transaction price of surrounding row and multi-family houses to analyze the impact through double difference analysis on in-ring and out-ring before and after completion.

Although there are not a few studies on urban regeneration and small-scale housing maintenance projects, there are many cases where research has remained in the theoretical aspect compared to products such as apartments and buildings, and there are not many completed projects, so there were not many studies on sales prices or pricing factors, so it was judged that a study on the impact of small-scale housing maintenance projects on nearby row and multi-family housing transaction prices was necessary, and the following conclusions were reached.

The completed business sited and business characteristics of the four types of small-scale housing maintenance projects were reviewed, and as a result, it was determined through location analysis that selecting the completed site of the street housing maintenance project rather than autonomous housing maintenance projects, small redevelopment, and small reconstruction can secure objectivity.

In addition, two research target projects were selected through analysis of the location of the project site and analysis of the distribution of nearby row and multi-family houses among the sited that were selected as such, and a double difference analysis was conducted on the timing of completion and the scope criteria that affect the project.

As a result of the analysis, differences were found in the impact on nearby row houses and multi-family houses by the time of completion at two business sites, and it was confirmed that the impact pattern was different before and after the completion of the construction and by the impact range. Although there may be differences in numerical accuracy, it was confirmed that there was a positivie(+) effect on the scale price of nearby row houses and multi-family houses before and after completion, within the impact range, and outside.

As this study materialized, it was expected that the number of projects that successfully complete small-scale housing maintenance projects in more regions would increase and become more diverse in time, and that analysis and research on their impact and police support measures would be considered.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 . 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토. 15
• 제1절 소규모주택정비사업의 이론적 고찰 15
• 1. 정비사업의 개요. 15
• 2. 정비사업의 유형 및 절차. 16
• 3. 소규모주택정비사업 관련 선행연구 검토 20
• 제2절 주택 혹은 아파트 가격 결정요인에 대한 선행연구 검토. 22
• 1. 사업방식 및 단계에 따른 가격 결정요인에 관한 연구 22
• 2. 외부 요인에 따른 가격 결정요인에 관한 연구. 24
• 3. 정책 혹은 세제 등에 따른 가격 결정요인에 관한 연구. 26
• 제3절 선행연구와의 차별성 28
• 제3장 실증분석(데이터 및 방법론) 30
• 제1절 분석 방법(모형) 30
• 제2절 연구질문 및 가설 35
• 제3절 분석자료 및 변수 설정. 37
• 제4장 실증분석. 40
• 제1절 기초통계량 분석 40
• 제2절 실증분석 결과 44
• 제5장 결론 및 시사점 50
• 제1절 연구 결과의 요약과 시사점 50
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 52
• 참고문헌 54
• 부록 56
• ABSTRACT 77