(The) change of housing price and its determinants : before and after the deregulation = 분양가 자율화를 전후로 한 아파트 매매가격결정요인의 변화 분석

국문 초록 (Abstract)

1977 년에 도입된 신규 아파트 분양가 규제는 실수요자에게 낮은 가격의 주택을 공급하기 위해 도입되었으며 현실적으로 어느 정도 달성되었다고 할 수 있다. 그러나 최고가격의 역할을 하는 분양가 규제의 특성상 자원의 비효율적인 배분을 초래할 수 밖에 없었고, 프리미엄과 관련하여 주택과소비를 초래하기도 하였다. 이에 대한 끊임 없는 비판이 가해지고 1997 년 말의 외환위기까지 겹치게 되면서 1998 년에 분양가가 자율화되기에 이르렀다. 분양가 자율화의 부정적인 영향을 우려한 연구 대부분의 연구에서는 일시적으로 가격이 상승하지만 신규 아파트의 공급이 자유로워짐에 따라 장기적으로는 주택시장이 안정화 될 것이라는 결과를 보여주었다. 그렇다면, 과연 기존의 주택 가격은 상승하였을까? 만약 그렇다면 구체적으로 어떠한 양상을 띄고 있으며, 그렇지 않다면 그 이유는 무엇일까? 본 논문에서는 분양가 자율화 이후 아파트 매매가와 분양가 사이의 관계가 어떻게 변화했고 아파트의 가격구조결정요인은 어떤 양상을 띄고 있는지 실증적인 검증을 통해 분석하였다. 다양한 검증방법을 통해 도출된 결론은 다음과 같다.
첫째, 동행성 검정의 결과 분양가 자율화 이후 아파트 분양가가 매매가를 선행하는 정도가 뚜렷이 나타나고 있음을 알 수 있다. 과거 분양가가 최고가격으로 규정되어 있을 때와는 달리 분양가가 주택시장을 견인하는 역할을 하고 있다는 것을 알 수 있다.
둘째, 그랜저-심즈 인과관계 검정에서 아파트 매매가격변화율에 영향을 미치는 변수는 아파트 전세가격변화율과 분양가격변화율, 총통화량변화율, GDP 변화율, 그리고 주가지수변화율로 나타났다.
셋째, 분양가 자율화 시점을 전·후로 하여 매매지수변화율에 대한 회귀식을 산정한 결과, 자율화 이후에는 상대적으로 매매지수변화를 설명할 수 있는 거시경제적 변수가 뚜렷이 나타났고 분양지수변화율의 선행성의 정도가 강함을 알 수 있다.
그러나 1998 년에 본격적으로 시행된 분양가 자율화 이전에도 점진적으로 진행된 지역별 평형별 규제완화가 존재하였는데, 이를 반영하지 못하였고, 분양가 자율화 이후의 자료가 상대적으로 부족하였다는 한계점을 가지고 있다. 보다 세부적인 자료로 다양한 각도에서의 분석을 한다면 서울시 아파트 매매가격과 분양가격 사이의 변화를 잘 파악할 수 있는 기회가 주어질 것이라고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The price ceiling system was introduced in order to extend an opportunity for the end users to purchase their own houses, to prevent luxurious housing units getting built, and to guarantee the Housing Construction Funds. Despite these sound objectives, the system had been the target of steady criticism from many economists. Many studies showed that the existing housing prices would rise or not if the price ceiling system was abolished.
The purpose of this paper is to analyze the changes of the determinants of housing price after eliminating price ceiling system. The relationship between sales prices and market prices was examined by using various methods, such as a correlation analysis, and a regression model. It is found that the sales price index precedes the market price index after the deregulation of price ceiling system; there are several variables causing the apartment price, growth rate of total amount of currency in circulation and GDP increased, the apartment sales prices are increased; the change of apartment price structure is presented by regression analysis. The relationship between sales price and market price has got changed after deregulation, hence it can be concluded that the price ceiling system had distorted market prices in the housing market.

목차 (Table of Contents)

• CONTENTS
• ABSTRACT = III
• 1. INTRODUCTION = 1
• 2. LITERATURE REVIEWS = 3
• 2.1 Housing policies in Korea = 4
• 2.2 Housing prices and deregulations = 9
• 3. ANALYSIS AND RESULTS = 13
• 3.1 Data Description = 13
• 3.2 Correlation Test = 15
• 3.3 Granger-Sims Causality Test = 19
• 3.4 Regression Model = 22
• 4. CONCLUSION = 30
• REFERENCES = 32