재개발사업에 있어서 공공참여 및 주택규모 다양화에 따른 효과 연구 = (A) study on the effect of public participation and diversification of housing unit sizes in improvement residential redevelopment programs

국문 초록 (Abstract)

1980년대 민간자본의 적극적인 도입이라는 새로운 형태의 주택재개발 사업인 합동재개발 방식이 도입된 이래 불량주택의 개선과 물리적 환경의 개선이라고 하는 소기의 목적을 달성하였다. 하지만 사업시행 초기부터 민간자본이 투입됨에 따라 공공성(公共性)이라는 성격을 가져야할 재개발이 본래 의도와는 다른 방향으로 전개되어 사익성(私益性)과 이를 위한 개발이익 극대화를 지향하게 되었다. 이는 재개발 사업이 시장경제에 전적으로 맡겨지게 되어 자본주의 원리와 부동산 개발논리에 초점이 맞추어지게 되었음을 의미한다. 이로 인하여 사회경제적으로 많은 문제들이 제기 되었다. 본 논문에서는 다양하게 제기된 문제점들 가운데, 과도한 개발이익 추구로 인한 조합원의 재정착 저해요인(중대형 규모의 주택공급으로 인한 추가부담금의 증대)과 고밀·고층위주의 개발에 대하여 문제를 제기하였다.
도시정비의 패러다임이 양적 차원의 개발에서 질적 차원의 개발 내지는 지속가능한 개발로 변하고 있는 실정이다. 따라서 지금까지의 개발이익 극대화를 추구하는 합동재개발사업에 대한 새로운 방향전환이 필요한 시점이라고 하겠다.
이런 개발이익 극대화 및 지향에 따른 문제를 해결하면서 재개발 사업을 시행 할 수 있는 적절한 방안은 공공의 적극적인 사업참여를 통해, 조합원의 자산가치에 대한 실제적인 평가와 그에 따른 주택규모의 다양화를 통해 재정착률을 증대시키는 것이라 할 수 있다. 또한 이를 통해 적정개발밀도를 유지하는 개발계획수립도 이루어 질 수 있다.
이를 위해 본 연구에서는 조합원들에 대한 경제적 능력(자산가치)에 대한 검토를 통해, 이를 계획에 반영한 다양한 규모의 주택공급이 가져오는 효과를 살펴보았다. 조합원들에 대한 경제적 능력에 대한 검토는 중회귀분석을 통한 지가추정식을 이용하였으며, 주택 규모의 다양화를 사업시행에 반영할 경우에 제기 될 수 있는 사업타당성에 대한 검증을 하였다. 사업타당성에 대한 검토는 사업의 수익과 비용에 대한 항목을 중심으로 정립한 경제적 수익모형을 제시 하여 검증하였다 다음으로, 이 모형을 이용하여 계획용적률의 변화에 따른 개발이익의 변화를 살펴보고, 최종적으로 개발이익의 변화를 통해 적정 개발밀도를 산정하였다.
이러한 목적 하에 본 연구는 크게 다음과 같이 구성되어 있다.
첫째, 합동재개발사업의 특성과 문제점 및 개선책 고찰
·합동재개발사업의 특성과 그에 따른 문제점을 중·대형 규모 위주의 주택 공급과 고밀·고층개발을 중점으로 고찰.
·위에서 제시된 문제점을 개선하기 위한 대안으로 조합원의 경제적 부담능력에 대한 평가의 필요성과 공공재개발사업의 필요성 제기.
둘째, 조합원의 경제적 능력평가 및 공공의 사업타당성 분석을 위한 모형
·조합원의 경제적 능력 평가와 자산가치에 대한 고려를 위해, 도입할 지가 추정식의 제시.
·공공참여에 따른 사업타당성 검토를 위한 경제적 수익모형의 제시.
셋째, 사례대상지의 적용과 분석
·아현 3동일대를 중심으로 하는 사례 대상지에 대하여, 앞장에서 제시한 지가추정식을 통해 조합원들의 실제적인 경제적 능력을 반영한 주택규모를 산출하고 이를 기존의 주택규모 및 비율에 의한 경우와 비교 검토.
·공공의 사업시행참여와 주택규모 다양화에 있어서 검증되어야 할 조건인 사업타당성 검토. 이는 일반분양분을 고려한 전체 사업구역내 주택 수요량을 계산하여 앞서 제시한 경제수익모형을 이용하였으며 최종적으로 계획용적률 변화에 따른 적정 개발밀도의 산정.
이와 같은 과정을 통해 본 연구의 결과를 요약해 보면 다음과 같다.
첫째, 사례대상지의 경우 주택규모의 다양화를 통하여 조합원들이 부담해야할 추가부담금을 5천만원 이상 절약할 수 있는 비율이 50% 이상되며, 최소 2천7백만원에서 많게는 8천3백만원에 달하는 비용을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 이는 재개발구역에 거주하고 있는 영세한 주민들의 입장에서 생각해볼 때 막대한 금액이다. 따라서 주민의 재정착에 있어서 주택규모의 다양화는 상당한 도움이 되는 것을 알 수 있다.
둘째, 공공이 사업시행에 참여할 경우, 민간건설업체와는 달리 공공성을 가진 계획이 될 수 있으며, 사업의 타당성에 있어서도 기존의 생각과는 달리 계획용적률 200%를 유지할 경우, 개발이익이 발생하는 것으로 나타나 사업시행에 있어서 문제가 되지 않는 것으로 나타났다.
셋째, 개발이익의 손익분기점(BEP)이 계획용적률 190~200%를 전후로 발생하게 되므로 공공이 사업시행에 참여하여 개발이익의 적절한 환수가 이루어지게 되다면, 적정한 계획용적률은 190~200%적도가 될 수 있음을 확인하였다.
기존의 관련 연구와 본 연구의 분석결과를 살펴볼 때, 앞으로 시행될 합동재개발사업에 있어서 주민의 적극적인 참여와 주민중시형 사업의 선행조건은 공공의 적극적인 참여라고 할 수 있다. 이를 통하여 주민의 경제적 능력에 대한 적절한 평가와 이에 근거한 주택규모의 공급이 가능할 것이며, 이는 곧 물리적 차원의 재개발에 머무는 것이 아니라 사회·복지적 차원의 재개발이라는 한차원 높은 도시정비사업이 되는데 커다란 도움이 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the Korean government devised a new method of residential redevelopment programs, i.e. partnership (Hap-dong) renewal system in 1980s, some of the goals, such as reform of squatter area and physical habitant environment were achieved.
However, the original goal of the residential renewal program public welfare has changed from the beginning, since the private fund involved in the early steps of the program. So at last the magnification of development and private profits became to lead the renewal program.
For this result, a great number of problems were generated both in social and economic fields since then. In this paper, I focused especially on the decline of reoccupied housing and the problems of high density due to obsession with profit.
Recently, there has been a tendency that the urban improvement paradigm has transformed from quantity to quality and continuous improvement. Hence, it is time to find a new direction in the partnership renewal programs. The proper solution of the aforementioned problems is to have a public body (government) participate. Then we should consider the ability of residents to pay to reoccupy and calculate actual asset value of the houses. After that, the operator can supply appropriate size housing. It could increase the reoccupying rate of the area and maintain proper density in the urban area.
For these reasons, firstly, I calculated and evaluated the actual asset values of residents through land values by multi-regression. Secondly I looked into the effect of supplying various house unit sizes and inspected the feasibility of a residential renewal program. The way of inspection was an economic model based on the benefit and cost. (appendix A,B)
This paper is organized as follows,
In section 2, to investigate the characters of partnership renewal programs and alternative methods.
In section 3, to present the way of evaluating asset values and the economic model based on benefit and cost.
In section 4, to carry out and analyze a case study.
In section 5, to synthesize the result of research and to suggest alternative methods of how to improve residential redevelopment programs.
The results of this research are upcoming,
Firstly, in the case study, additional cost to reoccupy houses of the resident could be reduced by supplying various house unit sizes. The range of curtailment of expenditure is from twenty seven million won to at least to eighty three million won. The ratio of residents who can save fifty million won is approximately 50% as well. These contribute to the increasing ratio of re-habitants.
Secondly, if the public body participates in the residential renewal programs, then the programs have feasibility to carry out the program and the program can have public duty compared with private construction firms.
Thirdly, break even point is spread out from 190% to 200% of FAR.
To sum up these results, to succeed the partnership renewal programs of prior conditions is to let public body join in. These could assist to evaluate appropriation to reoccupy new houses, and could supply various house unit sizes based on ability.
It means that these partnership renewal programs raise physical renewal programs to social-welfare renewal programs.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• I. 서론
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 3
• 가. 연구의 범위 = 3
• 나. 연구의 방법 = 6
• II. 합동재개발사업의 특성과 문제점 및 개선책 고찰
• 1. 합동재개발사업의 특성 = 9
• 가. 사업방식상 특성 = 9
• 나. 사업내용상 특성 = 12
• 2. 합동재개발사업의 문제점 = 13
• 가. 중·대형규모 위주 주택공급에 대한 문제점 = 13
• 나. 고밀·고층 개발에 따른 문제점 = 16
• 3. 개선책에 대한 고찰 = 18
• 가. 조합원들의 경제적 능력 평가의 필요성 = 18
• 나. 공공주체 사업의 필요성 = 19
• 1)재개발사업과 공공의 참여논리 = 19
• 2)공공재개발사업의 개념과 의의 = 22
• III. 조합원들의 경제적 능력 평가와 공공의 사업 타당성 분석을 위한 틀
• 1. 경제적 능력 평가를 위한 지가추정식 = 25
• 가. 지가추정식의 도입 = 25
• 1) 일반적 지가추정 = 25
• 2) 지가추정 사용된 변수 = 27
• 2. 공공참여의 사업타당성 검토를 위한 경제적 분석 틀 = 29
• 가. 분석의 전제조건 = 30
• 나. 공공재개발사업의 특성변수 = 32
• 다. 경제적 분석틀의 내용과 구조 = 37
• 1) 분석들의 내용 = 37
• 가) 주민재정착율 재고방안 = 37
• 나) 사업타당성에 대한 방안 = 38
• 2) 분석틀의 구조 = 39
• 가) 총사업수익 부문 = 39
• 나) 총사업비용 부문 = 39
• IV. 사례분석
• 1. 사례지역 현황 = 41
• 가. 사례지역의 일반적 현황 = 41
• 나. 토지관련현황 = 43
• 다. 건축물 관련 현황 = 45
• 2. 사례분석 결과 = 46
• 가. 사례 대상지 지가추정식 도출과 결과 분석 = 46
• 1) 지가추정식의 변수 = 46
• 2) 지가추정식의 도출 = 50
• 3) 지가추정식의 결과 분석 = 54
• 나. 주택규모 다양화에 대한 효과 분석 = 56
• 1) 주택규모의 배분 = 56
• 2) 주택규모 다양화에 의한 효과 = 57
• 다. 경제적 분석틀에 의한 사업성 걸토 = 63
• 라. 계획용적률 변화에 따른 사업 타당성 분석 = 68
• 제V장 결론
• 1. 요약 및 결론 = 70
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 71
• 가. 연구의 한계 = 71
• 나. 향후 연구과제 및 제언 = 72
• 부록 A. 경제적 분석틀의 수입구조 = 75
• 부록 B. 경제적 분석틀의 비용구조 = 76
• 참고문헌 = 77