부동산 거래위험과 에스크로우 서비스 이용에 관한 연구 = (A) study on the risk in real estate transaction and the use of escrow service

국문 초록 (Abstract)

통계청의 가계자산 조사에 따르면 2006년도 기준 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 76.8%에 달한다고 한다. 이렇듯 부동산이 가계자산에 차지하는 비중이 크고 고가의 거래임에도 부동산거래 이해관계자들을 보호하기 위한 법적 제도적 장치는 여전히 미흡한 실정이다.
이에 본 연구는 문헌을 중심으로 우리나라 부동산거래 관행에 따른 사고 위험성과 거래사고 유형, 부동산거래사고 방지를 위하여 도입된 에스크로우제도에 대하여 살펴보았다. 또한 설문조사 방법을 통해 일반 고객들이 부동산 거래시 거래사고에 대해 위험을 어느 정도 느끼고 있고, 위험의 정도가 에스크로우 서비스 이용의향에 어떻게 영향을 미치는가를 검증하였다. 이러한 검증을 통하여 부동산 에스크로우제도가 활성화 되지 못하고 있는 근본적인 원인을 중개업자와 일반고객의 입장에서 분석하여 부동산 에스크로우제도 활성화를 위한 근거자료로 제공하고자 하였다.
연구결과 첫째, 우리나라 부동산 거래시장에서 거래사고를 예방할 수 있는 제도적 장치가 여전히 미흡하기 때문에 일반고객이면 누구나 동일하게 부동산 거래사고에 대한 불안감을 느끼고 있는 것으로 나타났다. 둘째, 부동산 거래사고에 대한 불안감이 높을수록 에스크로우 서비스 이용 의향이 높게 나타나고 있고, 에스크로우 서비스를 거래사고 대비 차원에서 이용하겠다라고 응답하고 있어 일반 고객들은 에스크로우 서비스를 이용할 의사가 충분히 있는 것으로 분석되고 있다. 셋째, 에스크로우제도가 정착되지 못하고 있는 가장 큰 이유는 에스크로우제도가 우리나라 실정과 관행에 맞지 않기 때문이며, 수수료 등 추가비용 부담 때문인 것으로 분석되고 있다
이상의 연구결과를 통하여 부동산 거래에서 일반고객이 느끼는 위험의 정도를 규명하고 위험의 정도가 에스크로우 서비스 이용의향에 어느 정도 영향을 미치는지를 가설검증을 통하여 결과를 제시하였다. 또한 에스크로우제도가 활성화되지 못하고 있는 원인을 분석하였으며, 에스크로우제도 활성화를 위해서는 우리나라 부동산중개계약제도 개선과 부동산 중개수수료 체계 개선이 필요함을 근거로 제시하였다는데 의의가 있다 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the survey of household assets conducted by the Office of Statistics, the proportion of real estate in household assets accounted for 76.8% as 2006 as the basis year. Like this, the reality is that legal and institutional mechanism is not enough to protect the interested persons of real estate transactions though the proportion of real state in household assets may be high and its price may be high.
Therefore, this study attempted to investigate the riskiness of accidents arising from the transactional practices of real estate in Korea and the types of transactional accidents, and the escrow system introduced to prevent the transactional accidents of real estate. And through the questionnaire research this study attempted to test how risky clients at large felt about transactional accidents at the time of real estate transactions and how the degree of riskiness had an effect on the intention to use escrow services. Through this test, it attempted to analyze the fundamental cause for the real estate escrow system to fail to become revitalized from a position of real estate agent and clients at large and provide the material for revitalization of the real estate escrow system. As a result of investigation, the following findings were obtained:
First, it was found that any client at large felt a sense of anxiety about the transactional accidents of real estate because the institutional mechanism was not enough to prevent them from occurring in the real estate transaction market. Second, it was found that the higher feeling of anxiety about the transactional accidents of real estate led to the higher intention to use escrow service. And analysis showed that seeing that the respondents said that they would use escrow services at the level of coping with transactional accidents, the clients at large had enough intentions to use the escrow service.
Third, analysis showed that the greatest cause for the escrow system to fail to take root in our society included the inappropriateness of the escrow system to Korean realities and practices, the burden of additional costs such as commission, and the like.
Based on the above findings, this study attempted to identify the degree that clients at large felt risky at the time of real estate transactions and presented through hypothesis tests how far the degree of riskiness had an effect on the intention to use escrow services. And it attempted to analyze the cause for the escrow system to fail to become revitalized and presented the rationale for the need to improve the real estate brokerage agreement system and the real estate brokerage commission system in order to revitalize the escrow system.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 1
• 1. 연구의 범위 = 1
• 2. 연구의 방법 = 2
• 3. 연구의 체계 = 3
• 제2장 부동산 거래위험과 에스크로우제도의 이론적 고찰 = 4
• 제1절 부동산 거래의 위험 및 거래사고 유형 = 4
• 1. 부동산 거래관행 = 4
• 2. 관행적 거래방식의 위험성 = 5
• 3. 부동산 거래사고의 유형 = 8
• 제2절 부동산 에스크로우제도 = 15
• 1. 부동산 에스크로우제도 개념 = 15
• 2. 부동산 에스크로우 절차 및 내용 = 21
• 3. 미국의 부동산 에스크로우제도 = 34
• 4. 우리나라 부동산 에스크로우제도의 운영실태 = 38
• 제3절 선행연구 고찰 = 40
• 1. 선행연구 = 40
• 2. 선행연구와의 차별성 = 45
• 제3장 연구모형 및 조사설계 = 46
• 제1절 연구문제 = 46
• 제2절 연구가설 및 연구모형 구축 = 47
• 1. 연구가설 = 47
• 2. 연구모형 구축 = 49
• 제3절 조사대상과 방법 = 50
• 1. 조사의 대상과 방법 = 50
• 2. 설문의 구성 = 51
• 3. 자료수집 = 52
• 4. 자료 분석 방법 = 53
• 제4장 부동산 에스크로우 서비스 이용에 관한 실증분석 = 54
• 제1절 응답자의 일반적 특성 = 54
• 제2절 측정항목의 기초분석 = 56
• 1. 부동산 거래 및 부동산 거래사고 경험 = 56
• 2. 부동산 거래시 위험에 대한 인식 = 57
• 3. 부동산 에스크로우제도 인지도 = 58
• 4. 부동산 에스크로우 서비스 이용 의향 = 59
• 5. 부동산 에스크로우 서비스 이용할 이유(이용하지 않을 이유) = 59
• 6. 부동산 에스크로우 서비스 수수료 지불의사 = 61
• 7. 부동산 에스크로우 서비스 이용시 수수료 선호속성 = 62
• 제3절 실증분석 결과 = 63
• 1. 가설검증 결과 = 63
• 2. 가설 검증결과 시사점 = 71
• 제4절 실증분석 결과 시사점 = 72
• 1. 선행연구와이 차이점 = 72
• 2. 부동산 에스크로우제도 실패 이유 = 73
• 3. 경제적 타당성 비교 = 74
• 4. 부동산 에스크로우제도 활성화 방안 = 75
• 제5장 결 론 = 78
• 제1절 연구 결과의 요약 = 78
• 제2절 연구결과의 시사점 = 80
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 = 81
• 참고문헌 = 83
• 부 록 = 89
• ABSTRACT = 94