표준지공시지가 결정에 관한 토지특성 변수의 유의성에 관한 연구 : 전주·완주지역 사례를 중심으로 = A Study on the Significance of the Characteristic Variables of Land for Official Land Prices of Standard Areas : Focused on the Cases in the of Jeonju & Wanju area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of current study was to improve the suitability, reasonableness, and reliability of official standard lot value as a part of an improvement plan for official standard lot price system to meet the changing real estate environment by analyzing the factors that affect determination of official standard lot value of developed and undeveloped areas based on all items of land characteristics survey that underlies official standard lot value.
Using Seobu Sinsigaji, Jeonju-si and Jeonbuk Innocity, Wanju, Jeollabuk-do as references, and taking cities or undeveloped lands in surrounding area as target locations for the current study, a complete enumeration survey was carried out on all land characteristic items on 826 standard lots based on the official standard lot value of January 1, 2014. Using multiple regression analysis, following analysis results were derived:
First, in Seobu Sinsigaji, Jeonju-si, variables of miscellaneous land, commercial use, semi-residential purpose, commercial purpose, natural space, miscellaneous purpose, arterial road, road collector, slender shape, square shape were determined as significantly influence the official standard lot value, and among those variables, commercial use variable had the greatest influence.
Second, in Jeonbuk Innocity, Wanju, Jeollabuk-do, variables of paddy-field category, field category, forest category, single house use, commercial-residential use, commercial use, residential purpose, semi-residential purpose, commercial purpose, and arterial road were significant variables, and among these, commercial use variable has the greatest influence.
Third, the variables that influence official standard lot value in the surrounding area of Seobu Sinsigaji, Jeonju-si were paddy-field category, single house use, commercial-residential use, farmland use, miscellaneous use, commercial purpose, arterial road, and indeterminate shape, and among these variables arterial road was the most significant variable, which suggests that roads are the most influential factor even in lands in urban neighboring area.
Fourth, the factors that influence official standard lot value in the neighboring area of Jeonbuk Innocity were area of land, paddy-field category, field category, fruit-tree category, forest category, single-house use, commercial-residential use, commercial use, residential purpose, semi-residential purpose, commercial purpose, and arterial road, which shows that in the area outside the city, variables of utilization of fruit-tree category and zoning category have relatively high influence. However, variables of type of road, shape of land, topography were not significant, which can be pointed out as a problem.
Meanwhile, a noteworthy unusual characteristic in the current study was that in Seobu Sinsigaji, Jeonju-si, significant variables in the area of land category, state of use, zoning category, road traffic, and land shape have generally significant influences, while in Jeonbuk Innocity, the influences were found to be skewed toward the utilization of fruit-tree and zoning category.
Also, this characteristic was found in surrounding areas of Seobu Sinsigaji, Jeonju-si and Jeonbuk Innocity. In Jeonbuk Innocity area, except for arterial road, the variables of roadtype, landshape, topography of the land, terrain were all nonsignificant, which shows a certain pattern between the two regions.
The reason for these characteristics, as shown in operational definitions of variables, may be attributable to the distribution of standard lots for each characteristics of land is overly concentrated on variables of categories, state of use, and zoning categories, and the numbers are unbalanced, and most itemized variables for land characteristics were statistically nonsignificant so that the variables included in the regression model were very limited. Another reason may be, as indicated in previous studies, the land price formation factors could not be explained only by the characteristics of land in the current study.
Accordingly, institutional and political necessity has been raised so that declared land price system that is practical and applicable to real situation can be settled by improving the domestic estimate system of individual declared land price, which follows the selection of standard lot and evaluation, which focuses on administrative factors among the characteristics of land such as land category, state of use, zoning category, and road traffic to not only reflect physical factors that influences road traffic in non-urban areas such as land shape and terrain but also to reflects land characteristics, social, economic, and regional factors.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 환경변화에 부응한 표준지 공시지가 제도의 개선 방안의 일환으로 표준지 공시지가의 근간을 이루는 토지특성조사의 전 항목을 기초로 개발지역과 미개발지역의 표준지 공시지가 결정에 영향을 미치는 요인을 분석하여 그 적정성을 제고하는 한편, 공시지가의 합리성과 신뢰성을 제고하고자 본 연구를 수행하였다.
전라북도 전주시 서부신시가지와 완주군 전북 혁신도시를 기준으로 하고 그 외 주변지역의 도시 또는 미개발지를 연구범위로 하여 이들 지역의 2014년 1월 1일 표준지 공시지가를 기준으로 한 표준지 826개 필지에 대한 토지특성항목을 전수 조사하여 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)기법을 이용하여 다음과 같은 분석결과를 도출하였다.
첫째, 전주 서부신시가지 지역에서는 지목기타, 이용상업, 용도준주거, 용도상업, 용도자연녹지, 용도기타, 도로광대, 도로중로, 형상세장형, 형상정방형변수가 표준지공시지가에 영향을 미치는 유의한 변수로 판명되었으며, 이중에서 이용상업 변수가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
둘째, 전북 혁신도시 지역은 지목전, 지목답`과, 지목임, 이용단독, 이용주상, 이용상업, 용도주거, 용도준주거, 용도상업, 도로광대 변수가 유의한 변수로 분석되었으며, 이 중에서 이용상업 변수가 가장 영향력 있는 변수로 판명되었다.
셋째, 전주 서부신시가지 주변지역에서 표준지공시지가에 영향을 미치는 변수는 지목전, 이용단독, 이용주상, 이용전답, 이용기타, 용도상업, 도로광대, 형상부정형 변수가 영향을 미치는 변수로 분석되었으며, 유의수준 범위 내에서 도로광대가 가장 영향력 있는 변수로 나타나 도심 인근지역에서의 토지도 도로가 많은 영향을 미치는 것으로 추측해 볼 수 있었다.
넷째, 전북 혁신도시 주변지역의 표준지공시지가에 영향을 미치는 주요 요인은 면적이상, 지목전, 지목답, 지목과, 지목임, 이용단독, 이용주상, 이용상업, 용도주거, 용도준주거, 용도상업, 도로광대 변수로 나타나 도심을 벗어난 지역에서는 주로 지목과 이용상황, 용도지역의 변수가 상대적으로 높은 영향을 미치는 것으로 판명되었으나, 도로의 형태, 토지의 형상, 지세 등의 요인은 유의하지 않는 변수로 나타나 문제점으로 지적될 수 있을 것으로 보인다.
한편, 본 연구 분석에서 나타난 특이한 현상은 전주 서부신시가지 지역은 지목, 이용상황, 용도지역, 도로교통, 토지형상 영역에서 유의한 변수가 전반적으로 유의한 영향을 미치고 있는 반면, 전북 혁신도시 지역에서는 지목과 이용상황, 용도지역에 편중하여 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다.
또한, 전주 서부신시가지 주변지역과 전북 혁신도시 주변지역에서도 동일하게 나타나고 있고, 전북 혁신도시 지역은 도로광대를 제외한 도로형태나 토지의 모양, 토지의 지형, 지세 등의 변수는 유의수준 범위 내에서 영향을 미치는 변수가 전무한 것으로 분석되어 지역 간 일정한 패턴현상을 나타내고 있음을 알 수 있었다.
이러한 현상은 변수의 조작적 정의에 나타난 바와 같이 토지특성별 표준지 수의 분포가 지목이나 이용상황, 용도지역 등 변수의 빈도가 지나치게 집중되고 많거나 적어 불균형적이고, 대부분의 토지특성 항목별 변수가 통계적 유의수준 범위를 벗어나 모형에 포함된 극히 제한적인데서 원인을 찾을 수 있을 것이다. 또 다른 원인으로는 토지 특성만으로 모든 토지가격 형성요인을 설명할 수 없다는 것이 선행연구에서 지적되고 있는 바와 같이 본 연구에서도 이를 확인할 수 있었다.
이에 따라 우리나라 표준지 선정과 평가에 따른 개별공시지가 산정의 시스템이 토지특성 중에서도 행정적 요인으로 구분되는 지목, 이용현황, 용도지역, 도로교통 위주로 되어 있는 점의 개선을 통하여 도시지역 외 지역 등에 토지의 직접적인 거래에 영향을 미치는 물리적 요인인 토지형상과 지세를 반영함과 동시에 토지특성뿐만 아니라 사회적, 경제적, 지역적 요인 등이 반영 되어 실질적이고 현실에 적용할 수 있는 공시지가 제도가 정착될 수 있도록 제도적, 정책적 필요성이 대두되고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 3 절 연구의 구성 3
• 제 2 장 공시지가제도의 이론적 고찰 6
• 제 1 절 공시지가제도 개관 6
• 1. 공시지가제도 6
• 2. 공시지가제도의 도입배경 7
• 3. 공시지가의 활용 10
• 제 2 절 공시지가의 산정체계 13
• 1. 표준지공시지가 13
• 2. 개별공시지가 19
• 3. 지가형성요인 22
• 제 3 절 선행연구 검토 23
• 1. 토지가격형성요인 관련 연구 24
• 2. 토지특성조사 및 공시지가제도 관련 연구 25
• 3. 헤도닉 모형을 이용한 가격형성요인 관련 연구 26
• 제 3 장 분석모형의 설계 27
• 제 1 절 연구자료 분석 27
• 1. 분석방법 27
• 2. 연구지역 분석 28
• 3. 변수의 조작적 정의 31
• 제 2 절 실증분석을 위한 모형설정 35
• 1. 자료의 빈도분석 35
• 2. 분산(ANOVA)분석 43
• 3. 지역별 면적과 공시지가의 통계량 분석 47
• 제 4 장 표준지공시지가 결정요인 실증분석 50
• 제 1 절 개발지역 분석 50
• 1. 전주 서부신시가지 지역 50
• 2. 전북 혁신도시 지역 56
• 제 2 절 개발지 주변지역 분석 62
• 1. 전주 서부신시가지 주변지역 62
• 2. 전북 혁신도시 주변지역 67
• 제 3 절 분석지역 간 공시지가 결정요인 비교 73
• 제 5 장 결 론 75
• 제 1 절 연구의 요약 75
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 방향 77
• 참고문헌 79
• Abstract 82