不動産關聯 稅制가 不動産의 去來와 價格 및 公平課稅에 미치는 影響 = (The) effects of transaction, price and fair levy in realy estate tax system

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 정부가 부동산 가격안정과 투기억제 및 불로소득 환수를 위해 시행한 여러 가지 정책 중 부동산관련 조세정책에 있어서 실거래가액 과세제도로 전환한 주요세목인 취득세, 등록세, 양도소득세와 보유단계에 있어서 기준과표 매년 상향적용으로 세 부담이 급증하게 된 종합부동산세와 재산세가 부동산거래의 감소효과, 원본감소효과, 부동산 투기억제, 가격상승 및 공평과세 구현에 미치는 영향을 실증분석하여 현행의 부동산 관련세제가 부동산시장에 미치는 긍정적 요소와 부정적요소를 찾아 세제의 개선방안을 제시하는데 그 목적이 있다.

이러한 연구목적을 달성하기 위하여 현행 부동산관련 세제와 외국의 세제를 문헌적 연구를 통해 관련된 이론의 고찰과 선행연구를 검토하였으며, 실증적인 연구방법으로는 설문지를 이용한 연구방법을 사용하였다.

연구대상자로는 조세정책과 관련이 있는 공무원 집단(세무, 행정공무원) 세무전문가 집단(세무사, 공인회계사), 부동산전문가 집단(공인중개사) 그리고 일반인을 대상으로 하였다.

. 본 연구를 위하여 각 대상자들에게 680부의 설문지를 배부하여 회수된 설문지 중 본 연구의 목적에 부합하는 470부를 대상으로 통계 분석을 실시하였다.

본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 현행 실거래 과세 제도하의 취득세, 등록세, 양도소득세 및 종부세가 부동산 거래량의 감소와 기존자산의 원본 감소 효과에 많은 영향을 미치고 있다는 응답이 높게 나타났다.

둘째, 현행 실거래 과세 제도하의 세금이 부동산 투기억제에 긍정적 영향을 미친다는 응답이 높게 나타났다. 그러나 이러한 세금이 부동산 가격에 전가되므로 부동산 가격을 상승시키는 부정적 영향을 미친다는 응답이 높게 나타났다.

셋째, 현행 실거래 과세제도하의 세금이 공평과세 구현에 긍정적 영향을 미친다는 응답이 높게 나타났다. 실거래 과세제도하의 조세정책에 대하여 실증분석을 통한 부동산시장에서의 영향을 종합하여 보면 부동산 투기억제와 공평과세 구현에는 긍정적 효과가 있으나, 증가된 세 부담액이 가격에 전가되어 누적효과로 부동산 가격이 상승되는 부정적 효과, 세금부담의 납부로 기존 재산가액의 원본을 감소시키는 부정적 효과, 이로 인하여 거래량이 감축되어 자원 배분을 왜곡시키는 부정적 효과가 있어서 부동산 시장이 왜곡되는 현상이 발생되는 등 긍정적 요인보다 부정적 요인이 많아 현행의 부동산 세제개선이 요구되고 있다.

넷째, 그 동안 기준시가 과세제도하에서 실거래 과세제도로 전환됨에 따라 상대적으로 많은 세금을 부담하게 되었다. 이렇게 증가된 세금은 위에서 살펴본바와 같이 부동산시장에 긍정적 효과도 있었지만 부정적 효과가 더 크다는 응답이 높게 나타났다. 그러므로 현행의 실거래 과세제도의 전면 개편보다 보완 수정하는 대안을 제시하고자 시사성이 가장 높은 개선 방안을 실증 분석한 바, 그 결과가 아래와 같다.

첫째, 영국은 등록세, 독일은 취득세만 과세하고, 미국은 취득 단계에서 세금을 과세하지 않는 것과 같이 우리나라의 경우도 취득세, 등록세를 통합하여 저율과세 하는 개선 방안에 대하여 긍정적인 응답이 높게 나타났다.

둘째, 현행세법의 부동산 전체가액을 기준으로 하여 취득세, 등록세 및 종부세를 과세하는 것이 응능부담원칙에 위배되고 공평과세 구현에 위배되므로 미국과 같이 임대보증금이나 금융부채 등 확인된 타인 자본을 차감한 순자산가액에 대하여 과세해야 한다는 개선안에 대하여 긍정적 응답이 높게 나타났다.

셋째, 직업상, 사업상 불가피하게 주거이전이나 보유자산을 매각하고 새로운 대체자산을 취득할 경우 납부되는 세금만큼 기존자산의 원본이 감소되어 추가로 자금이 필요하여 자금난을 가중시키고, 거래량의 감소요인이 되므로 대체자산 취득시 취득세, 등록세를 비과세하고 양도소득세를 이연과세 해야한다는 방안에 대해 긍정적 응답이 높게 나타났다.

넷째, 수도권 과밀지역 인구집중 억제대책의 일환으로 시행한 제도로써 법인이 수도권내에서 부동산을 취득시 중과세율을 적용한 것에 대하여 개인과의 형평성으로 정상세율을 적용한다는 방안에 대하여 긍정적 응답이 높게 나타났다.

다섯째, 매년 증가된 보유세의 상한제로서 물가상승률로 제한해야한다는 개선안에 대하여 긍정적 응답이 높게 나타나고 있다.

여섯째, 현행의 1세대 1주택 비과세 제도는 양도차익의 많고 적음과 무관하게 비과세함으로써 공평과세에 위배되고, 고가주택의 경우 양도차익이 적을 경우에도 과세되는 불합리성이 있으므로, 미국이나 일본의 경우처럼 일정금액을 소득공제 제도로 전환하는 방안에 대하여 긍정적 응답이 높게 나타나고 있다.

일곱째, 부동산 투기억제 대책으로 중과세한 양도소득세율을 경기침체기에는 정상세율을 적용해야한다는 방안에 대하여 전체적으로 긍정적 응답이 높게 나타나고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 방법 및 구성 4
• 제 2 장 부동산관련 세제의 이론적 고찰 및 선행연구 6
• 제 1 절 부동산관련 세제의 이론 6
• 1. 부동산관련 세제의 개념 6
• 2. 취득시 과세 7
• 3. 양도시 과세 10
• 4. 보유시 과세 12
• 5. 거래세와 보유세의 비교 21
• 제 2 절 부동산관련 세제의 경제적 영향 22
• 1. 보유과세의 경제적 영향 22
• 2. 양도소득세의 경제적 효과(동결효과) 28
• 제 3 절 부동산 관련 세제의 기능 및 효과 30
• 1. 재정적 기능 30
• 2. 사회정책적 기능 30
• 3. 부동산 과세의 전가와 귀착 32
• 4. 부동산과세의 경제적 효과 32
• 제 4 절 선행연구와 본 연구의 차별성 33
• 1. 선행연구의 검토 33
• 2. 선행연구와 본 연구와의 차이점 39
• 제 3 장 부동산관련 세제의 현황 및 문제점 41
• 제 1 절 부동산 거래단계의 실거래 과세제도 41
• 1. 취득세의 실거래과세 41
• 2. 등록세의 실거래과세 42
• 3. 양도소득세의 실거래과세 43
• 4. 거래단계의 실거래 과세제도의 문제점 46
• 제 2 절 부동산 보유단계의 과세제도 55
• 1. 재산세 및 종합부동산세 과세제도 55
• 2. 재산세 및 종합부동산세의 문제점 58
• 제 3 절 부동산관련 세금의 중과제도 62
• 1. 취득세의 중과 62
• 2. 등록세의 중과 63
• 3. 양도소득세의 중과 63
• 4. 부동산관련 세금의 중과세제도에 대한 문제점 65
• 제 4 절 외국의 부동산 조세제도 69
• 1. 미국 69
• 2. 일본 75
• 3. 영국 82
• 4. 독일 94
• 5. 우리나라 부동산세제와 외국세법의 비교 98
• 제 4 장 실증연구의 설계 103
• 제 1 절 연구 모형의 설정 103
• 제 2 절 연구가설의 설정 104
• 1. 자원배분 효율성 측면에 영향을 미치는 요인에 관한 가설 105
• 2. 부동산가격 측면에 영향을 미치는 요인에 관한 가설 106
• 3. 재정수요 측면에 영향을 미치는 요인에 관한 가설 107
• 제 3 절 변수의 정의 및 측정 108
• 1. 종속변수 108
• 2. 독립변수 110
• 3. 분석모형 111
• 제 4 절 자료의 수집 및 분석 118
• 1. 자료의 수집 118
• 2. 자료의 분석방법 121
• 제 5 장 실증분석 및 결과 122
• 제 1 절 자료의 특성 및 신뢰도분석 122
• 1. 인구통계학적 특성 122
• 2. 신뢰성 분석 124
• 제 2 절 자원배분의 효율성 측면 125
• 1. 거래단계의 실지거래과세제도가 자원배분의 효율성 측면에 미치는 영향 125
• 2. 보유세가 자원배분의 효율성 측면에 미치는 영향 130
• 3. 부동산관련 중과세금이 자원배분의 효율성 측면에 미치는 영향 133
• 제 3 절 부동산 가격측면에 대한 분석 135
• 1. 거래단계의 실지거래과세제도가 부동산 가격상승측면에 미치는 영향 135
• 2. 보유세가 부동산 가격 상승 측면에 미치는 영향 140
• 3. 부동산관련 중과세금이 부동산 가격상승과 투기억제 측면에 미치는
• 영향 143
• 제 4 절 재정수요측면에 대한 분석 145
• 1. 거래단계의 실지거래과세제도가 재정수요측면(공평과세구현)에 미치는
• 영향 145
• 2. 보유세가 재정수요측면(공평과세구현)에 미치는 영향 147
• 3. 부동산관련 중과세금이 재정수요측면(공평과세구현)에 미치는 영향 149
• 제 5 절 부동산관련 세제의 개선방안에 대한 분석 150
• 1. 취득단계의 세제 개선방안 150
• 2. 보유단계의 세제 개선방안 157
• 3. 양도단계의 세제 개선방안 162
• 제 6 장 결 론 165
• 제 1 절 연구결과의 요약 165
• 1. 실거래과세제도가 자원배분의 효율성에 미치는 영향분석 165
• 2. 실거래과세제도가 부동산가격과 투기억제에 미치는 영향분석 166
• 3. 실거래과세제도가 공평과세에 미치는 영향분석 167
• 4. 부동산관련 세제의 개선 방안에 대한 연구 결과 168
• 제 2 절 연구의 공헌도 및 향후과제 171
• 1. 연구의 공헌도 171
• 2. 연구의 한계점 및 향후 연구과제 172
• 참 고 문 헌 174
• <부 록> 179
• ABSTRACT 192