부동산거래사고 실태분석과 개선방안에 관한 연구 = An Improvements and Analysis on The Transaction Accident of Real Estate

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 부동산 거래 사고의 유형을 법률적 측면에서 신뢰성, 투명성, 공정성, 안전성 부분으로 분류하였고, 부동산 거래사고를 경험한 일반인과 중개업자에게 설문조사를 실시하여 부동산거래사고의 원인과 개선방안을 비교 분석하였다.
부동산거래사고 발생 원인을 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 일반인과 중개업자 모두가 ‘계약금 지급단계’에서 가장 많은 거래 사고가 발생한 것으로 인식했고, 부동산 거래사고의 과실 책임은 동일하게 중개업자인 것으로 나타났다.
둘째, 일반인이 인식하고 있는 ‘부동산 거래 사고의 발생원인’은‘거래당사자의 무경험 및 성급’인 반면, ‘에스크로우 제도의 미활성화’와 같은 전문적 용어에 대해서는 인식의 정도가 매우 낮은 것으로 나타났다.
셋째, 일반인이 인지하고 있는‘가장 높은 거래 사고 행태’로는‘매도인 등의 하자고지의무 위반’이었고, 중개업자의 경우에는‘중개대상물 확인 설명의무 위반’으로 나타났다.
부동산 거래사고 예방 및 개선점을 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 일반인들은 등기와 지적의 일원화 및 등기관련제도의 개선을 중시여기는 반면 중개업자들은 에스크로우(escrow)제도의 활성화와 중개업자의 교육, 자격제도 개선을 중요시여기고 있는 것으로 나타났다.
둘째, 일반인과 중개업자 모두가 가장 중요시 여기고 있는 거래사고 예방대책으로는 ‘권원보험제도의 활성화’로 나타났다. 일반인과 중개업자의 경우, 부동산 거래 사고방지의 사후 대책의 가장 높은 중요 순위와 가장 낮은 순위에서는 서로 동일하게 인식하고 있는 것으로 나타났다.
이와 같은 분석결과를 토대로 부동산 거래 사고 방지를 위한 개선방안으로서 에스크로우업의 활성화로 거래의 신뢰성과 투명성․공정성․안전성 확보, 중개업자의 교육 강화로 거래의 신뢰성과 공정성 확보, 등기와 지적의 일원화로 부동산 거래의 신뢰성과 안전성 확보를 제시했다.
이러한 결과는 향후 부동산 거래사고 방지는 물론 국민들의 부동산 거래 활동의 신뢰성 및 공정성 확보, 투명하고 안전한 부동산 거래활동을 선도해 나갈 것으로 기대된다.

주제어 : 부동산거래사고, 부동산거래행위, 부동산중개행위,
부동산거래사고행위, 에스크로우

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The types of the transaction accident in the real estate were classified as reliability, transparency, the fair nature and a safety on the study.
Questionary survey was carried out by a commoner and the broker who experienced a real estate transaction accident.
It was analyzed with the cause and improvement ideas of the real estate transaction accident and was compared.
As a result of having analyzed a cause of the accident outbreak of the real estate transaction, there is it below.
First, all the commoner and the brokers recognized the real estate transaction accidents that was occurred at the payment stage of contract deposit, and all the commoner and the brokers recognized a broker has the responsibility of the real estate transaction accident too.
Second, the commoner recognized that the a major cause of the transaction accident in real estate was a lack of experience of trading partners and a rash decision.
On the other hand, the degree of the recognition for the professional term such as the escrow system was very low in commoners.
Third, commoners recognized the highest transaction accident action was the breach of duty that a person of sale did not tell about a fault. In the case of a broker, the highest transaction accident action was the breach of duty confirmation and the explanation of the intermediation business object.
As a result of having analyzed a prevention and improvements in real estate transaction, there is it below.
First, commoners think of the registration and unification of the cadaster and the improvement of the registration-related system momentously.
On the other hand, brokers appeared by thinking of the activation of the escrow system and the education of the broker, qualification system improvement momentously.
Second, the prevention of the real estate transaction accident that all the commoner and the brokers thought of most momentously was activation of the entitlement to insurance regime.
The activation of the escrow, education reinforcement of broker, the registration and the unification of the land ownership records at government were shown in an improvement idea for real estate transaction accident prevention.
Such a conclusion is expected in a big helpful thing for reliability and equitability of the real estate transaction activity of the nation, and transparent, safe real estate transaction activity not to mention the prevention in future real estate transaction accident.

Key Words : Transaction Accident of Real Estate,
Real Estate Transaction Act,
Real Estate Brokerage Act,
Act of Real Estate Transaction Accident,
Escrow

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 부동산거래행위 등에 관한 이론적 고찰 7
• 제1절 부동산거래행위 7
• 1. 부동산거래행위의 개념 7
• 2. 부동산거래행위의 주체 9
• 제2절 부동산중개행위 15
• 1. 중개행위의 개념 15
• 2. 중개행위의 성질 15
• 3. 중개행위의 요건 17
• 4. 중개행위제도의 유형 20
• 제3절 부동산거래사고행위 24
• 1. 부동산거래사고행위의 개념 24
• 2. 부동산거래사고행위의 특성 25
• 3. 부동산거래사고행위의 원인과 유형 28
• 제4절 선행연구의 검토와 분석틀 49
• 1. 선행연구의 검토 49
• 2. 분석의 틀 56
• 제3장 부동산거래사고에 관한 주요 실태와 설문분석 59
• 제1절 부동산거래사고 주요 실태 59
• 1. 처분권 및 대리권 사칭 59
• 2. 거래대금편취 및 횡령 60
• 3. 거래문서의 날인을 하지 않은 경우 61
• 4. 중개대상물의 확인․설명의무위반 사례 62
• 5. 매도인의 고지의무 위반 63
• 6. 공인중개사의 주의의무 위반 64
• 7. 허위, 과장, 거짓행위 65
• 제2절 부동산거래사고에 관한 설문분석 66
• 1. 설문조사분석의 개요 66
• 2. 설문조사 분석결과 70
• 제4장 부동산거래사고 방지방안 90
• 제1절 에스크로우의 활성화 90
• 1. 에스크로우 의의와 도입현황 90
• 2. 에스크로우 활성화 방안 94
• 제2절 중개업자 교육 강화 96
• 1. 공인중개사에 대한 인식 활성화 97
• 2. 부동산중개업자의 직업윤리 의식 강화 98
• 제3절 등기와 지적공부의 일원화 99
• 1. 등기부와 대장의 이원화 99
• 2. 등기와 대장의 일원화 100
• 제5장 결 론 102
• 제1절 연구결과의 요약 102
• 제2절 연구의 시사점과 한계 103
• 참고문헌 105
• 부 록 : 설문지 108
• ABSTRACT 115