不動産業의 韓國標準産業分類에 關한 硏究 : 부동산관련서비스업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

고도의 경제성장과정을 겪으면서 한국의 부동산 시장은 왜곡된 시장경제체계를 가지고 성장하여 왔다. 공급물량이 절대 부족한 상태에서 서민주택마련 기회확대라는 정책으로 초과수요에 대한 가격상승을 인정하지 않음으로써 분양가와 시장가 사이의 격차를 야기시켰다. 또한, 성장거점중심의 경제개발정책은 지역별 불균형 발전을 초래하였으며, 이는 일부의 부동산 소유주와 일부의 정보이용자들에 대한 부의 축척기회를 제공하는데 한 몫을 하였다. 인구밀도가 세계에서 가장 높은 나라로 손꼽히는 우리의 자연적 환경에서 국토면적의 70%의 산지 및 격지를 제외한 모든 국토가 잠재적인 개발대상지인 상태와 성장위주의 정책에서 부동산 가격은 등락이라는 패턴을 기대할 수 없었던 것이다.
이처럼 부동산가격이 시장에 의한 가격조정으로 등락을 이룰 수 없고 오직 상승만 하는 상황에서 부동산에 대한 투자는 부동산의 이용과 활용이라는 경상차익 목적보다는 자본차익의 투기적 기회에 대한 투자로 인식되어 왔다.
이러한 부동산시장하에서 부동산업이라 하면 부동산개발 위주의 공급과 거래활동을 알선하는 중개업에 국한되어 발전하여 왔다. 산업정책 및 산업분석의 밑거름 역할을 하는 통계기준인 산업분류 또한, 이러한 활동들이 중심이 되어 만들어졌다고 할 수 있겠다.
우리나라의 한국표준산업분류(KSIC)를 살펴보면, 이러한 점은 확연히 드러난다. 부동산업종을 중심으로 살펴보면 광업 및 제조업에 대한 분류(1965.9)로부터 시작한 한국표준산업분류는 부동산업이 한 업종으로써 산업분류에 인지된 제3차 개정(1970.3)을 시작으로 제4차 개정(1975.12) 임대, 개발, 중개, 감정, 기타, 제5차 개정(1984.1) 중분류로 임대, 개발, 기타부동산업으로 나뉘어 졌다.
서구에 비해서 짧은 현대화 시간을 거치면서 성장위주의 경제상황을 반영한 산업분류였다고 판단된다.
90년대는 그간의 두자리수의 경제성장율이 한자리수로 둔화되기 시작하고, 특히 IMF 금융위기를 거치면서 부동산가격은 오르기만 한다는 패러다임은 사라졌다. 이는 계량화된 분석과 현금흐름 중심의 부동산에 대한 관점과 소비자 중심의 시장에서 소비자의 편의와 취향에 맞는 이용에 대한 인식의 변화로 이어진 것이다. 결국, 부동산 산업의 형태도 단순 공급위주에서 탈피하여 전문화, 대형화 된 부동산 관련서비스업의 양적 팽창과 질적 성장으로 이어졌다.
그런데, 산업지표의 척도를 결정짓는 부동산업(대분류 K에 속함)에 있어서 한국표준산업분류는 제6차 개정(1991.9, 중분류로 임대및공급, 관련부동산서비스업)에서 관련부동산서비스업을 신설하는 진보를 보였으나, 이후 제7차 개정(1998.2)에서는 부동산공급분양업이 부동산공급업으로 명칭만이 변경되는 점을 보일 뿐 큰 변화의 특징을 보이지 않았다. 현 제8차 개정(2000.3)에서는 부동산관련서비스업의 세분류를 단지 부동산관리와 부동산중개및감정업으로 이원화시킴으로써 여타의 부동산관련서비스업의 정체성을 혼란시키는 퇴행을 보였다.
이 논문에서는 IMF이후 질적 양적 성장을 거듭하고 있는 부동산컨설팅업과 종합부동산서비스업의 현황을 살펴보고 부동산 산업에서 동 업종의 역할을 기대하여 보고 향후 성장이 예상되는 부동산관련서비스업에 대한 분류체계를 확립함으로써 부동산업 발전의 초석이 되고자 노력하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate market of the Korea have grown in contorted form under fast economic evelopment of the Korea. Despite it is state that lack supply amount of materials of real estate absolutely, government caused a lot of problems such as real estate selling price of the Korea and estrangement of market price because have executed policy of that divide of supply and demand.
Also, imbalance growth between area grew more by governmental The growth strategy of point. Wealth generated a lot of problems that preponderance gets up to people of some class in these circumstance. Because population density was high and is mountain district of among land of the Korea, 70% in addition fundamentally as highly economic growth attains during short period about 30 years, because land except a remote area and soldiers protected region etc. was more narrow, these area most territory was potential development area.
Finally, real-estate values was shown image that take effect only for period of 30 years. Accordingly investment subject called real estate have recognized by opportunity of realization opportunity of capital gain rather than to be alternative of ordinary income realization. That is, development and buying and selling of real estate grew by preponderance than practical use and utilization of real estate. Real estate activities have grown laying stress on real estate developing and real agent under this real estate market environment.
Industrial classification become the role of standard in making statistical data of industrial analysis and industrial policy. Korean Standard Industrial Classification (KSIC) has classed laying stress on real estate developing and real agent.
The third revision (1970.3) that Korean Standard Industrial Classification(KSIC) that begin from classification (1965.9) about mining and manufacturing industry if examine laying stress on real estate agent species is recognized in industrial classification as real estate activities this category of business by beginning by the fourth revision (1975.12) lease, developing, agent, emotion, etc., the fifth revision (1984.1) bisection kind by lease, developing, other activities related to real estate separate.
It is judged that was industrial classification that reflect economic situation of growth putting first going through modernization time that is short than West Europe. The 90's was begun to slow economic growth rate of 10 units by 1 unit before, and paradigm which real-estate values rises only since IMF financial crisis specially disappeared. This is connected by change of realization about correct utilization in consumer's services and inclination in market of the consumer center that looked at real estate in admeasure analysis and cash flow, viewpoint of profit-making. Finally, it was connected by quantitative swelling and qualitative growth of the other service activities related to real estate that get into specialization, jumbo because form of real estate industry exuviates in simplicity supply putting first.
By the way, KSIC has been in real estate agent (belong to great classification K) that decide measure of industry surface of the earth was shown progress that establish newly Other service activities related to real estate in the sixth revision (lease and supply, other service activities related to real estate by 1991.9, bisection kind), but real estate supply sale in lots household mascot was not seen characteristic of big change nothing but point that only name is changed. The present eighth revision (2000.3) did degradation that confuse identity of other service activities related to real estate by dualizing three classifications of other service activities related to real estate by only real estate administration and real estate agent & appraisal.
In this thesis, since IMF qualitatively quantitatively, tried role of category of business that examine present condition of real estate consulting activities and the general real estate activities that are growing and is such in real estate industry to become basis of real estate agent development by establishing classification system about other service activities related to real estate that growth development is expected to flourish in the future.
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목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 연구의 배경 및 목적 = 1
• 第2節 연구의 범위 및 방법 = 2
• 第2章 표준산업분류상 부동산업 = 3
• 第1節 산업분류의 의의 = 3
• 1. 산업분류의 개념 = 3
• 2. 분류 목적 = 4
• 3. 분류기준 = 5
• 4. 산업결정 방법 = 5
• 5. 산업분류 적용원칙 = 7
• 6. 산업분류의 유형 = 9
• 第2節 한국표준산업분류 = 10
• 1. 한국표준산업분류의 개요 = 10
• 2. 한국표준분류상 부동산업의 변천과 내용 = 11
• 1) 제1차 개정 (1965.9.8) = 11
• 2) 제2차 개정 (1968.2.1) = 12
• 3) 제3차 개정 (1970.3.13) = 12
• 4) 제4차 개정 (1975.12.3) = 13
• 5) 제5차 개정 (1984.1.26) = 14
• 6) 제6차 개정 (1991.9.9) = 15
• 7) 제7차 개정 (1998.2.18) = 16
• 8) 제8차 개정(2000.3.1) = 17
• 3. 현 한국표준산업분류와 부동산 산업 = 19
• 4. 기타 부동산 관련 산업과의 구별 = 24
• 第3章 국내부동산 산업의 변화 추이 = 26
• 第1節 부동산시장 환경의 변화 = 26
• 1. 부동산시장의 변화 = 27
• 1) 부동산관리의 중요성 대두 = 28
• 2) 수요자중심시장으로의 이동 = 29
• 3) 정보화와 부동산 = 31
• 4) 부동산의 증권화 = 32
• 5) 부동산시장의 전면 개방 = 34
• 2. 부동산업의 지식집약화와 종합화 = 36
• 第2節 부동산컨설팅업 = 37
• 1. 우리나라의 부동산 컨설팅업 = 38
• 1) 부동산 컨설팅의 의의 = 38
• 2) 부동산 컨설팅업의 연혁 = 39
• 3) 부동산 컨설팅업의 시장현황 = 41
• (1) 부동산 컨설팅업의 업무 = 41
• (2) 부동산 컨설팅업의 시장실태 = 45
• 2. 부동산 컨설팅업의 시장 향후 전망 = 52
• 1) 부동산 컨설팅 환경의 변화 = 52
• (1) 지가의 안정성 = 52
• (2) 소비자 중심 시장으로의 변화 = 53
• (3) 인터넷 시대의 도래 = 53
• (4) 부동산금융 확대 = 54
• 2) 부동산컨설팅업계의 경쟁력 확보 방안 = 54
• 3) 시장 규모 전망 = 55
• 3. 부동산컨설팅업의 제도화 = 56
• 4. 표준산업분류상의 부동산컨설팅업 = 56
• 第3節 종합부동산서비스업 = 59
• 1. 부동산시장환경의 변화 = 59
• 1) 종합부동산서비스업의 등장 = 60
• 2) 종합부동산서비스업의 모색 = 61
• 2. 부동산중개프랜차이즈업 = 62
• 1) 부동산프랜차이즈의 성격 = 62
• 2) 부동산 중개프랜차이즈의 역할 = 63
• 3) 부동산프랜차이즈시장의 현황 = 64
• 3. 부동산정보서비스업 = 66
• 1) 국내업계의 현황 = 68
• 2) 시장개방과 외국계기업의 진출현황 = 73
• 3) 인터넷과 오프라인 사업의 결합 = 76
• 4. 종합부동산서비스업에 대한 인식의 변환 = 76
• 第4章 부동산업의 새로운 분류방안 = 78
• 第1節 제 학자들의 연구 = 78
• 1. 국내학자들의 연구 = 78
• 2. 외국학자들의 분류 = 82
• 第2節 부동산 산업분류의 새로운 제안 = 84
• 第5章 결론 = 87
• 참고자료 = 91
• 국문초록 = 93
• Abstract = 95