綜合不動産 서비스업 導入方案에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산시장은 1996년1월1일이후 3차에 걸쳐 완전히 개방되었다. 이에 따라 국내 부동산업계도 세계유수의 부동산회사들과 치열한 서비스경쟁을 하게 되었다.
그러나 우리나라의 부동산서비스업은 업종간 겸업제한을 받는 등 각종 규제를 받고 있어서 수요자의 요구에 부응하는 서비스가 이루어지지 못한 채 영세한 규모에 머물러 있는 실정이다.
오늘날과 같은 개방경쟁시대에 현재와 같은 조직과 규모의 부동산서비스업으로는 거대규모의 외국부동산회사들과 경쟁에서 살아남기 어려우므로 종합부동산서비스업을 도입하는 등의 선진화 방안이 필요하다.
본 논문의 연구목적은 이와 같은 문제인식을 바탕으로 부동산서비스업의 종합화의 필요성 및 각 전문업별 서비스업의 현황과 문제점 그리고 외국의 부동산서비스업의 실태를 살펴보고 종합부동산서비스업의 도입방안을 제시하여 우리나라의 부동산서비스업의 선진화를 도모하는데 목적이 있다.
따라서 본 논문에서는 우리나라 종합부동산 서비스업의 도입방안을 알아보기 위해 부동산 서비스와 관련한 최근 법령 등 현행법제, 각종 정책연구보고서 등을 조사, 분석하여 우리나라 실정에 적합한 종합부동산 서비스업의 도입방안을 제시하고자 한다.
첫째, 수요자에게 양질의 서비스를 제공하기 위해서는 기존의 각 전문업별 영업의 틀을 유지하면서 전문자격자를 에이젼트로 활용하여 한자리에서 종합적인 서비스를 제공할 수 있는‘종합 부동산업을 신설’하는 것이다.
둘째, 각 전문업법에서 겸업금지 조항을 지니고 있어 기능적으로는 서비스의 종합화가 요구되나 장소적으로 종합화하기 어려운 한계가 있으므로 공권력을 지닌 기관 즉, 부동산에 관한 다양한 노하우를 가지고 있는 한국자산관리공사를 중심으로 한‘부동산유통센터’의 설립 또는 전문가에게 인센티브를 제공하여 협력체를 구축하는 방안의 검토가 필요하다.
셋째, 장기적으로 부동산거래시 전속중개계약제도를 전면 실시토록 유도하고, ‘부동산 거래관련 정보망의 통합운영’을 도모하여야 한다.
넷째, 종합 부동산 서비스업을 실시하려는 자에게 등록제를 실시하여 전문가 집단이 가시화되고 그들의 노하우가 축적되면서 시장의 수요가 점차 증대해 간다면 장기적으로‘ 부동산 기본법의 제정’을 논할 수 있을 것이다.
이와 같이 국내 부동산 업계도 부동산서비스산업 종사자의 전문성을 제고시키고 종합적인 부동산정보체계를 구축할 경우 수요자에게 수준 높은 서비스를 제공 할 수 있음은 물론 개방화 시대에 있어서도 국제경쟁력을 확보할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate market of Korea has opened to foreigners by 3 steps since Jan. 1, 1996. As a result, domestic real esate market faces fierce competition with its major foreign rivals.
Moreover, the local real estate business is under tight regulations, for instance, limiting of running a side job. As a result, local real estate market has been unable to meet the consumers demand.
From this point of view, it is necessary for Korea to introduce a Total Real Estate Business Service into Korean market so that the market can actively responds to foreign competitors' strategies in such a globalized and competitive world.
This study points out the present state and problem in every specialized real estate business not only in Korea but also in foreign markets and focuses on the necessity of integration of real estate business service after recognizing of the above problems. This study ,therefore, aims to contribute to the advancement of real estate business in Korea by presenting several methods of introducing a total real estate business service system into the Korean Market.
Consequently, the study introduces following methods as devices to establish Korean style total real estate transaction service by examining and reviewing the present legal systems and public policies in relation to real estate business including the latest amendments of those systems and policies.
The methods of introducing the syst em are as follows :
First, It is important to establish a total real estate business service system in correlation with the existing various real estate services in the Korean real estate market and to utilize experts who have special licenses as agents in the business area in order to provide quick and valuable information to the consumer.
Second, In the persepective of function, it is urgent to provide a total service to the consumer. However, the current situation does not allow it due to space limits and ristrictions.
Therefore, its more realistic to set up a real estate transaction service center by utilizing experienced and know-how possed institution such as KAMCO or to lay out a scheme for seeking close coorperation from specialists in this field by providing incentives.
Third, In th long term perspective, Korean real estate market has to usher in the full fledged exclusive agent - based contracting system in the real estate transaction and integrated operation of real estate transaction information network.
Fourth, If Korea starts to operate the registeration system required for those who want to work in the real estate market, resulting in the production of professional agency group and the accumulation of their know-how bringing the enlarged real estate market, it will be possible to discuss the inauguration of the basic real estate law in the near future.
By doing so, the domestic real estate business can not only provide higher quality service to the consumer but achieve competitive edge in the world real estate market.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 序 論 = 1
• 제1절 問題提起 및 硏究目的 = 1
• 제2절 硏究範圍 및 方法 = 2
• 제2장 不動産 서비스업에 대한 理論的 考察 = 4
• 제1절 不動産 서비스업의 定義와 分類 = 4
• 1. 不動産 서비스업의 定義 = 4
• 2. 不動産 서비스업의 分類 = 5
• 제2절 不動産 서비스업의 環境變化 = 8
• 1. 産業構造調整과 不動産서비스업의 變化 = 8
• 2. 不動産市長의 開放 = 9
• 3. 不動産金融의 多樣化 = 9
• 제3절 不動産 去來關聯 서비스 = 10
• 1. 不動産 去來關聯 서비스의 必要性 = 10
• 2. 不動産 去來關聯 서비스 供給者 = 10
• 제4절 不動産關聯 서비스업의 綜合化의 必要性 = 15
• 1. 綜合化의 槪念 = 15
• 2. 綜合化의 必要性 = 16
• 제3장 不動産關聯 서비스업의 現況과 問題點 = 19
• 제1절 不動産 仲介業 = 19
• 1. 不動産 仲介業 現況 = 19
• 2. 不動産 仲介業의 問題點 = 25
• 3. 外國의 不動産仲介制度 = 28
• 제2절 不動産 鑑定評價業 = 32
• 1. 不動産 鑑定評價業의 現況 = 32
• 2. 不動産 鑑定評價業의 問題點 = 37
• 3. 外國의 不動産鑑定評價制度 = 38
• 제3절 不動産 컨설팅업 = 43
• 1. 不動産 컨설팅업의 現況 = 43
• 2. 不動産 컨설팅업의 問題點 = 46
• 3. 外國의 不動産컨설팅 制度 = 48
• 제4절 不動産 信託業 = 53
• 1. 不動産 信託業의 現況 = 53
• 2. 不動産 信託業의 現實的 問題點 = 56
• 3. 外國의 不動産信託制度 = 58
• 제4장 綜合不動産 서비스업의 海外現況 = 60
• 제1절 不動産 서비스업의 發達過程 = 60
• 제2절 綜合不動産社會 變遷過程 = 61
• 제3절 各國의 不動産關聯 서비스 許容範圍 = 61
• 제4절 外國의 綜合不動産社會 運營事例 = 63
• 1. 美國(Century21) = 63
• 2. 日本(미쯔이 不動産 販賣會社) = 63
• 3. 英國(Hillier Parker) = 64
• 4. 事例硏究의 示晙點 = 65
• 제5장 綜合不動産 서비스업의 導入方案 = 66
• 제1절 基本的인 方案 = 66
• 1. 新規市長 開拓과 顧客서비스 向上 = 66
• 2. 對外開放에 따른 競爭基盤 構築 = 66
• 3. 法的·制度的 側面에서의 規制緩和 = 67
• 제2절 部門別 改善方案 = 68
• 1. 不動産 仲介業의 改善方案 = 68
• 2. 不動産 鑑定評價業의 改善方案 = 69
• 3. 不動産 컨설팅업의 改善方案 = 71
• 4. 不動産 住宅業의 改善方案 = 73
• 제3절 우리실정에 적합한 綜合不動産 서비스업 導入方案 = 74
• 1. 綜合不動産業 新設 = 74
• 2. 不動産유통센터설립 = 75
• 3. 不動産 거래관련 정보망 統合運營 = 76
• 4. 不動産基本法 制定 = 76
• 제6장 結 論 = 78
• 參考文獻 = 80
• ABSTRACT = 84