신탁방식에 의한 주택재건축사업 활성화 방안 : 강남 3구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

도시재생사업의 한 분야인 주택재건축사업은 여러 가지 문제점으로 인하여 주택재건축사업의 진행이 지연되어 조합원의 추가부담 발생과 주택재건축사업이 지지부진하게 되는 등 여러 가지 문제점이 발생하여 주택재건축 사업의 추진이 당초 일정대로 추진이 곤란한 사업장이 많이 발생한 상태다.
기존의 조합방식의 주택재건축사업의 문제점은 1) 조합의 정비사업에 대한 전문성부족 2) 과다한 사업비용의 책정 3) 조합에 필요한 자금조달의 어려움 4) 조합의 관리감독의 부재 5) 사업추진이 지연될 경우 사업성이 악화되는 것이다. 이러한 문제점을 해소할 수 있는 방안으로 「도시 및 주거환경정비법」이 2015년 9월 1일부로 개정되고 2016년 3월 2일부터 시행되 신탁회사에 의해 주택재건축사업을 단독시행이 가능하도록 됨으로서 1) 재건축사업에 대한 전문성을 확보할 수 있고 2) 조합의 불필요한 비용지출을 줄일 수 있으며 3) 재건축사업에 필요한 사업자금 조달이 용이하며 4) 재건축사업에 대한 투명성을 확보할 수 있으며 5) 신속한 사업추진을 할 수 있으므로 신탁방식에 의한 재건축사업은 앞으로 확대 될 것으로 예상하고 있으나, 신탁방식의 문제점을 본다면 1) 과다한 신탁보수로 재건축 사업의 사업성이 줄어들 수 있다. 2) 사업정산 순위에서 최우선 순위에 신탁회사가 있어 재건축사업의 사업성에 차질이 있을 수 있다.
3) 신탁방식을 통한 재건축사업이 청산까지 완료된 곳이 없으므로 신탁방식에 대한 불확실성이 존재하고 있다. 4) 신탁회사 간 경쟁부족으로 신탁보수 등 사업제안이 조합에 유리하게 작용하지 못하고 있으므로 본 연구는 신탁제도를 통한 주택재건축사업을 추진함에 있어 관련 조합원이나 전문가 등의 인식조사를 실증 분석하고 신탁방식에 의한 주택재건축사업을 원활하게 추진할 수 있는 활성화 방안을 다음과 같이 제시한다.
첫째, 홍보강화를 통한 신탁방식의 재건축사업에 대한 인식제고가 필요하다.
둘째, 신탁방식 사업추진을 위한 거버넌스 체계의 조기 구축이 필요하다.
셋째, 신탁업자에 의해 단독으로 정비사업을 시행하므로 신탁회사는 위탁자의 신탁재산보호 및 수익성 확보에 최선을 다해야 할 것이다.
넷째, 신탁수수료 등 사업비 절감방안이 강구되어야한다.
다섯째, 신탁방식의 베스트 플랙티스(best practice), 가이드라인 및 모델 정립이 필요하다.
본 연구는 서울특별시 강남3구를 중심으로 연구하여 지역적 한계와 신탁방식으로 재건축사업이 실제 추진된 곳이 없으므로 실증분석에 한계가 있다. 따라서 향후 주택재건축사업에서 신탁방식을 활성화하기 위해서는 보다 넓은 지역에서 연구가 이루어져야 할 것이며 실제 신탁방식으로 사업을 완료한 사업장을 분석하여 결과를 비교하여야 하는 등 다양한 방법으로 연구가 계속되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing reconstruction project, one of the urban regeneration projects, has had several problems such as the delay of project implementation, the occurrence of additional charges to project association members, the slow progress of the project and the like. The present situation is that there are many project sites that cannot implement their housing reconstruction projects as originally scheduled.
The problems of the housing reconstruction project in the existing association mode include 1) the lack of specialty in the rearrangement project on the side of the association, 2) the appropriation of excessive project costs, 3) the difficulty of raising the funds necessary for the association, 4) the absence of management and supervision of the association, and 5) the aggravation of the business value. To resolve these problems, the 「ACT ON THE MAINTENANCE AND IMPROVEMENT OF URBAN AREAS AND DWELLING CONDITIONS FOR RESIDENTS」 was amended on September 1, 2015 and its amended act has come into effect since March 2, 2016. As a result, the trust company has been enabled to implement the housing reconstruction project in an independent way, thereby being able to achieve the following matters: 1) to secure the specialty of the housing reconstruction project; 2) to reduce the unnecessary expenditures of the project association; 3) to make it easy to raise the funds necessary for the reconstruction project; 4) to secure the transparency of the housing reconstruction project; and 5) to carry forward with the project with rapidity. The housing reconstruction project based on the trust mode is predicted to expand in the future but may have the following problems:
1) It may reduce the business value of the housing reconstruction project due to the excessive trust fee;
2) It may have a setback in the business value of the housing reconstruction due to the placement of the trust company in the top priority in the order of project settlement.
3) It may have the uncertainty of the trust mode as any housing reconstruction project based on the trust mode has not thus far been completed up to its liquidation;
4) The offer of the project does not act favorably on the association in relation to the trust fee and the like on account of the lack of competition among trust companies.
This study attempted to make an empirical analysis of the awareness survey of project association members and specialists related to the housing reconstruction project based on the trust system. Based on the study results, it presented the following revitalization scheme for pushing ahead with the housing reconstruction project through the trust system:
First, there is a need to enhance the understanding of the housing reconstruction project based on the trust mode by reinforcing its publicity.
Second, there is a need to construct the governance system for pushing ahead with the housing reconstruction project based on the trust mode at the earliest possible time.
Third, the trust company should do its best to protect the truster's trust property and secure the profitability of the project as the rearrangement project is independently implemented by the trust company.
Fourth, there is a need to consider the scheme for retrenching the project costs such as the trust fee and the like.
Fifth, there is a need to establish the best practice, guideline and model of the trust-mode housing reconstruction project.
This study has some limitation in its empirical analysis in that its scope was confined to three districts of the Kangnam area in Seoul and any housing reconstruction project has not actually thus far been implemented in a trust mode. Accordingly, studies should be conducted by extending its scope to broader areas in order to revitalize the trust mode in relation to the future housing reconstruction project. And studies should be conduct in diverse ways such as analysis of the housing reconstruction projects completed in a trust mode and comparison of the results of the projects.

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 v
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서 론 1 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 6
• 제1절 정비사업의 배경과 유형 6
• 1. 도시정비사업의 배경 6
• 2. 도시정비사업의 유형 7
• 제2절 주택재건축사업에 대한 고찰 8
• 1. 재건축사업의 정의 8
• 2. 재건축사업의 대상 9
• 3. 재건축사업의 변천과정 10
• 4. 재건축사업의 추진절차 11
• 제3절 부동산 신탁제도 17
• 1. 부동산신탁의 개념 18
• 2. 부동산신탁제도의 적용 19
• 3. 부동산신탁의 특징 22
• 4. 부동산신탁의 구조 23
• 제4절 선행연구 고찰 28
• 1. 도시정비사업의 신탁방식에 관한 연구 28
• 2. 주택재건축사업 추진에 관한 연구 30
• 3. 부동산신탁에 관한 연구 34
• 4. 선행연구와 차별성 36
• 제3장 조합방식의 문제점과 부동산신탁제도의 적용검토 37
• 제1절 조합방식 주택재건축사업의 문제점 37
• 1. 조합의 정비사업에 대한 전문성 부족 38
• 2. 조합의 사업비용 과다 책정 38
• 3. 자금조달의 어려움 39
• 4. 관리감독의 부재 40
• 5. 사업추진 지연으로 인한 사업성 악화 40
• 제2절 부동산 신탁제도 적용검토 42
• 1. 부동산 신탁회사의 전문성 확보 42
• 2. 조합의 불필요한 비용절감 43
• 3. 사업에 필요한 자금조달의 용이 43
• 4. 사업의 투명성을 확보 44
• 5. 사업기간 단축 44
• 제3절 부동산 신탁제도 도입에 따른 문제점 46
• 1. 과도한 신탁보수료 46
• 2. 사업정산 순위에서 신탁사의 최우선순위로 인한 문제점 46
• 3. 신탁방식을 통한 주택재건축사업이 완성된 곳이 없다 47
• 4. 신탁회사 간 경쟁 미비 47
• 5. 부동산 신탁제도에 대한 오해 48
• 제4장 주택재건축사업의 신탁방식적용에 관한 실증분석 50
• 제1절 조사 설계와 표본의 일반적 특성 50
• 1. 조사 설계 50
• 2. 표본의 일반적 특성 51
• 제2절 주택재건축사업 추진에 대한 인식분석 53
• 1. 조합방식 사업추진에 대한 인식분석 53
• 2. 신탁방식 사업추진에 대한 인식분석 53
• 제3절 주택재건축사업에 대한 교차분석 55
• 1. 주체별 조합의 합리적 운영 여부에 대한 인식분석 55
• 2. 주체별 조합의 자금운영 투명성 인식분석 56
• 3. 주체별 조합장 및 조합임원의 전문성 인식분석 57
• 4. 사업추진단계별 주요 갈등관계 형성에 대한 인식분석 58
• 5. 사업추진단계별 주요 부패발생 가능성 대한 인식분석 59
• 제4절 주택재건축사업 추진의 조합방식에 대한 인식 차이분석 60
• 1. 신탁방식 사업추진에 대한 성별 인식 차이분석 61
• 2. 신탁방식 사업추진에 대한 신탁방식의 설명 청취여부 인식 차이분석 62
• 3. 신탁방식 사업추진의 소득수준별 인식 차이분석 64
• 4. 신탁방식 사업추진의 학력별 인식 차이분석 65
• 제5장 결 론 66
• 참고문헌 70
• 부록 74
• ABSTRACT 80