무허가 토지거래계약에 대한 정지조건론적 재해석 = A Suspensive Conditioned Reinterpretation of Unlicensed Land Transaction Contract

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Act on Report of Real Estate Transaction etc (ARRET) that regulates Land Transaction Permission System(LTPS) requires the parties of Land Transaction Contract(LTC) should get a license jointly from competent authorities when they transfer or create ownership and superficies at a cost. If they make a LTC without permission in advance, the contract is not able to become effective. For this reason, theory and judicial precedent are taking issues sharply about the legal character and the effectiveness of LTC which was made without a permission from related local authorities. The dispute on accreditation and licensing related to LTPS does not have advantage any more because those arguments is just on the study, and ARRET clears up the name and effectiveness. Accordingly, it is highly desirable that the legal character of LTPS be regarded as permission allowed by law in accordance with the legal letter which is specified in the law. In addition, it might be reasonable that the requirement and effect requisite of LTC should be separated, and the contract itself should be regarded as valid, however the legal effect of LTC depends on whether the parties get the required permission or not. Above reinterpretation based on suspended condition might highly correspond with the current legal system and common practices of transactions. Besides, various problems on LTC including the right to request a return of deposit, permission conditioned claim for registration, whether the renewal of LTC is needed or not etc should be treated in accordance with the theory of juristic act subject to conditions in Civil Law. Furthermore, the legal basis which is regarded as the origin of acute dispute of duty to cooperation about permission between the parties comes from practical law rather than collateral obligation or principle of good faith. The reason is that ARRET specifies the joint application obligation of Land Transaction Permission.

국문 초록 (Abstract)

토지거래허가제를 규율하고 있는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 토지거래계약의 체결 또는 변경 등 거래 당사자는 공동으로 시장․ 군수 등 관할관청의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있다. 이와 관련 학설과 판례는 토지거래허가의 법적 성격 및 허가를 받지 않은 토지거래계약의 효력을 놓고 첨예한 대립을 보이고 있다. 그러나 토지거래허가의 법적성질에 관한 종래의 허가설과 인가설의 대립은 강학상의 논의일 뿐, 실정법에서 그 명칭과 효력을 분명히 하고 있는 현실에서는 더 이상 논의의 실익이 없으며, 법문에 충실하게 이른바 ‘법정허가(法定許可)’로 보는 것이 타당하다. 또한, 무허가 토지거래계약의 효력에 대해서도 계약의 성립요건과 효력요건을 구분하여 계약 자체는 성립하되, 다만 그 효력은 즉시 발생하지 않고 정지조건인 허가의 취득여부에 따라 결정되는 정지조건부(停止條件附) 법률행위로 재해석하는 것이 타당하며, 실정법적 체계와 거래관행에도 부합한다. 따라서 허가 전에 체결된 토지거래계약의 법률관계, 이를테면 이미 지급한 계약금 등의 반환청구권 인정여부, 허가조건부 소유권 이전등기청구권의 인정여부, 허가구역 지정해제 시 재계약 체결여부 등은「민법」상 조건부 법률행위에 관한 일반이론에 따라 해결하는 것이 타당하다. 또한 첨예한 논쟁의 근원인 계약 당사자의 ‘허가협력의무’ 발생의 법적 근거는 종래 판례나 학설들이 궁색하게 주장하는 부수적 주의의무나 신의칙상 의무보다는 실정법상 의무로 보는 것이 타당하다. 그 이유는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 토지거래계약을 체결하려는 당사자에게 공동신청의무를 명시하고 있기 때문이다.

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