경기변동이 전세가비율과 주택가격에 미치는 동태적 효과

국문 초록 (Abstract)

우리나라 가계자산 중에서 주택의 비중이 커서 주택가격의 변동은 가계의 자산 가치와 소비에 큰 영향을 미치게 된다. 주택가격의 하락은 가계의 자산 감소뿐만 아니라 소비감소로 인하여 경기침체로 이어질 수 있다. 또한 주택을 담보로 대출을 한 은행의 부실을 가져와 금융위기를 초래할 수도 있다. 반면, 주택가격의 급격한 상승은 주택에 대한 투기적 수요를 가져와서 부동산 버블과 인플레이션 발생 및 실질소득 양극화로 경제 불안정을 야기한다. 1990년부터 일본의 장기 경기침체는 부동산 가격의 거품붕괴에서 시작되었으며, 2008년 금융위기로 미국의 주택가격 거품이 꺼지면서 세계적으로 불경기를 야기하였다(McDonald and Stokes, 2013). 따라서 경기안정을 위해 주택가격을 안정화시키는 정책이 필요하며, 현재 사용되고 있는 정책수단으로는 주택담보대출비율(LTV; Loan To Value), 소득 대비 담보대출비율(DTI; Debt to Income)과 금리정책 등이 있다.

주택담보대출이 주택가격에 미치는 효과는 2008년 미국의 서브프라임 위기 이후 전 세계적인 관심의 대상이 되었다. 미국의 금융위기는 미국 주택시장에서 은행의 과도한 모기지(mortgage) 대출에 기인한 것으로 추정되고 있다(Hofmann, 2003; Gerlach and Peng, 2005; Oikarinen, 2009; Brissimis and Vlassopoulos, 2009; Gimeno and Martinez-Carrascal, 2010; McDonald and Stokes, 2013; Wachter, 2015). 우리나라 주택담보대출이 주택가격에 미치는 효과에 대한 연구로서 Park, et al.(2010)과 Kim, et al.(2012)은 서울 강남지역에서 담보대출이 아파트가격에 미치는 효과는 거의 없었으나, 다른 지역에서는 그 효과가 큰 것으로 나타났다. 박연우･방두완(2012)은 우리나라 모든 지역에서 담보대출과 주택가격은 양(+)의 상관관계를 갖는 것으로 나타났다.

한편, 금리변동이 주택가격에 미치는 효과에 대해 박송춘 외(2009)는 금리가 주택가격에 유의적인 영향을 주었으나 전세가격에는 유의적인 영향을 주지 않는다는 것을 보여주었다. Kim･Min(2011)에 따르면 제도변화모형(regime-switch model)에서 금리와 은행대출이 주택가격의 상승에 영향을 준 것으로 나타났다. 유승동･신승우(2012)는 변동금리대출의 비중이 클수록 금리가 주택가격에 부정적인 영향이 크다는 것을 보여주었다.

우리나라 담보대출규모와 금리가 주택가격에 미치는 효과에 대한 기존연구는 서로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper aims to explore a theoretical model explaining the relationship between income and house prices in the Chonsei system of Korea. In theory, the existence of Chonsei house demand lessens the effects of income on house prices less elastically than these effects without Chonsei. Using the monthly data of house sales and Chonsei trades in seven metropolitan cities of Korea during January 2008 through December 2014 and Full Information Maximum Likelihood (FIML) method, we test the hypothesis that the income effects on house price depend on the Chonsei ratio to house price. Given theoretical results about the de-leverage effects of income changes with Chonsei ratio, the evidence generally supports our hypothesis on the income de-leverage effect on Korean house market with a Chonsei system. This means that the higher Chonsei ratio would mitigate the income effect on house prices during the economic recession periods. The empirical results indicate that the house prices of cities such as Seoul and Incheon with lower Chonsei ratios would respond more sensitively to income changes than the other cities do. Meanwhile, Seoul with lower LTV ratio tends to have the higher income elasticities of house prices than the other areas. These results provide many policy implication from lite