공동주택관리법상 하자보수보증기간의 법적 성질과 기산점 = Legal Nature and Starting Point o f Warranty Period for Defect Repair Guarantee Period Apartment Housing Management Act

국문 초록 (Abstract)

우리 사회 전반에 흔히 유용하게 사용되고 있는 건축물들은 일반 공중의 재산과 안전에 많은 역할을 수행한다. 따라서 건축활동은 경제활동의 큰 축을 형성하고, 건축경기의 성쇠가 사회적, 경제적으로 상당한 영향을 미친다. 오늘날 우리나라 국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택 관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있다. 그러나 공동주택 관리 자치기구인 입주자대표회의의 구성⋅운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하고, 공동주택 내 각종 시설에 대한 체계적인 관리도 미흡하여 공동주택을 오랫동안 안전하게 사용할 수 있는 기반 마련이 어려운 것이 사실이다. 따라서 이제는 공동주택 관리를 보다 전문적이고도 체계적으로 지원할 필요성이 제기되고 있으나, 기존 ｢주택법｣은 주택에 관한 건설과 공급, 관리, 자금 조달의 내용을 모두 포함하고 있어, 공동주택 관리를 체계적⋅효율적으로 지원하기에는 한계가 있었으므로, 이에 공동주택 관리 분쟁에보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위하여 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 신설하고, 능동적인 공동주택 관리 지원을 위하여 공동주택관리 지원기구를 지정하는 등 공동주택 관리체계를 개편하며, 현행 ｢주택법｣ 중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하면서 일부 운용상 미비점을 보완하는 내용으로 별도의 공동주택관리 전문법률을 제정하여 공동주택을 체계적⋅효율적이고도 전문적으로 관리하기 위해 2015년 8월 11일 법률 제13474호로 제정되어 2016년 8월 12일 공동주택관리법이 시행되었다.1) 다만, 건축관계 법령상의 하자담보책임제도의 본래 취지는 주택법의 전신인 주택건설촉진법에 의해 마련된 하자책임제도를 시작으로 사업주체(시공자)에게 법이 정한 하자보수기간 중에 공동주택에 발현된 하자에 대한 보수 책임을 부과하는 것이었다. 그러나 2005년의 주택법의 개정과 2012년 집합건물법 개정 등 입법적 변화와 함께 대법원 판례의 형성 과정에서 종전 하자의 보수책임이 하자보수에 갈음하는 손해배상책임으로 그 권리의 행사가 변질된 경향이 있으며, 이로 인해 현재 하자소송에서 하자와 관련된 상당한 혼란이 초래되고 있다는 지적이 있다. 이에 대한 선결과제로서 공동주택에도 속하며 집합건물에도 속하는 아파트나 연립주택 등에 대한 하자담보책임기간은 건축관계법령 상 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 각 법령에서 규정한 책임의 주체 및 내용, 하자담보책임의기간이 중첩되거나 상충하는 부분이 있어 해석의 차이가 존재하므로 이에 대한 공동주택 하자담보책임 기간의 법적성질에 대해서 명확히하고 나아가 공동주택관리법의 제36조 제3항을 통해 담보책임기간의 기산점에 대해 명시하고 있으며, 세부적 항목으로 제1호의 전유부분의 기산점과 제2호의 공용부분의 기산점을 규정하고 있다. 공동주택관리법 제36조 제3항 제1호의 전유부분의 경우 입주자 내지 제36조 제2항에 따른 임차인에게 인도한 날이지만, 하자보수보증기간의 경우는 공동주택관리법 제38조 제1항에(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산) 의거해 공동주택관리법 제36조 제3항의 제2호 공용부분의 기산점에 따라 사용검사일 또는 사용승인일이 ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Buildings that are commonly used throughout our society play a significant role in the property and safety of the general public. Therefore, building activities form a large axis of economic activity, and the rise and fall of the construction industry has a significant social and economic impact. The importance of apartment management is greater than ever before, with about 70% of Koreans living in apartment houses today, and expenses related to apartment management, such as management fees, usage fees, and long-term repair provisions, reaching 11.6 trillion won per year. However, it is true that it is difficult to lay the foundation for safe use of apartment houses for a long time due to many civil complaints and disputes over the composition, operation, and management costs of the tenant representative meeting, which is an autonomous organization for apartment management, and systematic management of various facilities in apartment houses. The need to support apartment management more professionally and systematically is now being raised, but the existing Housing Act included all construction, supply, management, and financing of housing, so there was a limit to systematically and efficiently supporting apartment management. To more effectively cope with the apartment management dispute and support dispute mediation, the apartment management system will be reorganized, such as establishing a central apartment management dispute mediation committee, designating an apartment management support organization to support active apartment management, and enacting a separate apartment management law to compensate for some operational deficiencies while separating only the contents related to apartment management under the current Housing Act, was enacted as Act No. 13474 on August 11, 2015, and the Apartment Housing Management Act came into force on August 12, 2016. The Apartment Housing Management Act was enacted and enforced for the purpose of enacting the Apartment Housing Management Act [Act No. 13474, August 11, 2015] The newly implemented Apartment Housing Management Act will be implemented on the date of the enactment of the Apartment Housing Management Act.
The original purpose of the defect security liability system under the building-related laws was to impose the responsibility for compensation for defects that appeared in apartment houses during the defect repair period set by the Act on Promotion of Housing Construction, the predecessor of the Housing Act. Critics point out that the exercise of the right has changed to a liability for damages in lieu of defect compensation in the process of forming Supreme Court precedents along with legislative changes such as the revision of the Housing Act in 2005 and the revision of the Collective Building Act in 2012. As a prerequisite for this, the period of liability for defects for apartments or row houses belonging to apartment houses and collective buildings is the date of delivery to tenants under Article 36 (3) of the Apartment Housing Management Act and the Act on the Ownership and Management of Collective Buildings under the Building-related Act. The legal nature of the period of liability for defects in apartment houses is clarified, and the starting point of the security liability period is specified through Article 36 (3) of the Apartment Housing Management Act, and the starting point of the security liability period is stipulated as detailed items. In the case of the exclusive portion of Article 36 (3) 1 of the Apartment Housing Management Act, it is the date of delivery to the tenant under Article 36 (2), but in the case of the defect repair guarantee period, the date of use inspection or approval of use shall apply according to the starting point of the common portion of Article 36 (3) of the Apartment Housing Management Act. This may lead to a problem in which an occupant of the exclusive portion does not receive a right remedy from a business entity and a guar...