도시정비사업의 시공자 선정에 관한 연구 = Study on the constructor selection of Urban Regeneration Projects

국문 초록 (Abstract)

1970년대 이후 지속적인 주택 건설과 1990년대의 200만호 건설 사업 등 대규모 도시화 과정에서 대량 공급된 주거지들이 노후화되고 있다. 이에 따라 주거의 질적 향상에 대한 요구와 함께 도시의 효율적인 재창조의 필요성이 대두되고, 2002년 12월 도시정비법의 제정으로 도시정비사업은 하나의 전환점을 맞이하였다.
도시정비사업의 본질적 의미는 도시를 유기체로 보아 노후화된 부분 또는 기능을 제거해서 신진대사작용을 촉진하고 쇠퇴할 가능성이 있는 지역에 대해 예방적 조치를 강구하는 것이다.
도시정비사업의 성공적인 추진을 위해 중요한 역할을 하는 것이 시공자이며, 시공자의 선정은 시행자인 조합의 업무 중에서 가장 중요한 업무라고 할 수 있다. 정보와 경험, 조직력이 부족한 조합은 시공자에 의지하여 사업비를 조달할 뿐 아니라 사업계획의 상당부분 조언을 받기도 한다.
도시정비사업의 시공자 선정 단계에서 시공자들은 치열한 경쟁을 통해 최종 시공자로 선정되기 위해 수주홍보활동을 진행하는 과정상에 많은 갈등요소와 관련 제도의 미비 등 복합적인 요인에 의해 야기된 각종 부패 사례가 드러나는 등 본래 사업이 갖고 있는 의도가 왜곡되고 사업자체에 대한 부정적인 시각이 팽배해지고 있는 실정이다. 원활하고 합리적이지 못한 시공자 선정단계를 거친 이후 조합원들의 재산가치가 결정되는 관리처분단계에서는 시공자와 조합간의 많은 갈등요소가 나타나게 된다. 따라서 바람직한 도시정비사업의 추진을 도모하고 시공자 선정단계 및 관리처분단계에서 표출되는 각종 문제와 갈등요소 발생의 근본적 원인에 대한 분석과 심층적 연구를 바탕으로 한 개선방안 마련이 시급한 실정에 있다.
본 연구에서는 도시정비사업에 직접적으로 참여하는 조합·시공자·정비업체·관련전문가 등 전문 직군별로 AHP기법을 활용하여 시공자 선정시 주요검토항목의 분석으로 도시정비사업의 시공자 선정단계 및 관리처분단계에서 발생하는 문제점 및 갈등요소 발생의 원인을 분석하여 개선방안을 모색하고 사업의 필요성 및 중요성에 비해서 장기간 사업지체, 본래 사업의도 왜곡 등의 부정적인 결과를 초래하는 사업주체간의 갈등, 부패의 발생원인을 면밀하게 분석하여 이를 근절시키는 방안을 마련함으로써 도시정비사업의 현황과제를 해소하고자 하는데 연구의 목적이 있다.
위와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 연구방법으로는 문헌 및 조사자료, 시공자 선정의 사례조사, 인터뷰조사, 전문직군별 설문조사를 실시하였고, 컴퓨터 프로그램에 의한 실증분석을 위해 AHP기법을 활용하여 시공자 선정시 주요검토항목에 대한 중요도와 복합가중치를 측정·분석하였다. 또한 조합의 시공자 선정시 주요검토항목에 대한 중요도와 복합가중치 분석결과에 연계하여 조합과 시공자간 주요단계별 갈등요소의 원인분석을 통해 원활한 도시정비사업의 추진방향을 모색하였다.
실증분석 결과, 도시정비사업 추진을 위해 가장 중요한 절차인 시공자 선정단계에서 시공자 선정의 주요검토항목에 대한 왜곡된 인식으로 인하여 조합원들의 개발이익 극대화 및 추가부담금의 최소화를 위한 사업참여조건의 검토를 중요하게 검토하는 것보다 기업의 외적 가치에 치중하여 시공자를 선정하다보니 조합의 관리처분단계에서 사업계획변경에 따른 사업참여조건변경으로 시공자와 조합간에 여러 가지 갈등요소가 발생하게 되었다.
본 연구의 결과 다음과 같은 몇 가지 연구 결과를 얻게 되었다.
첫째, AHP기법 활용하여 시공자 선정시 주요검토항목에 대한 실증분석 결과 시공자 선정 주요검토항목의 우선순위 1위가 기업이미지요소의 기업가치 항목 중 브랜드가치항목으로 나타났다. 이로 인해 시공자들은 해마다 기업이미지 광고와 아파트 브랜드 광고에 막대한 비용을 지출하고 있으며 결국 사업비증가 및 분양가상승이라는 악순환의 고리가 반복되는 것이다. 따라서 시공자 선정시 조합원들의 실질적인 개발이익 극대화 및 추가부담금 최소화를 위한 수주경쟁력요소에 대한 주요검토항목 우선순위의 인식 전환이 필요하며 정부차원에서의 시공자 선정시 주요검토항목에 대한 기준 정립을 통해 합리적인 시공자 선정이 진행되도록 지속적인 교육과 홍보가 필요한 것으로 판단된다.
둘째, 시공자 선정단계에서 시공자의 주요홍보내용이 기업이미지요소에 치중하는 것은 조합의 주요검토항목에 대한 우선순위 인식 외에도 시공자 선정시점에 따른 문제가 있기 때문에 시공자 선정시점을 현행 조합설립인가 이후에서 사업시행인가 이후로 변경하여 시공자를 선정하고 철저한 홍보공영제를 실시하면 여러 갈등요소를 최소화 할 수 있으며 시공자의 수주홍보방식에도 많은 변화가 있을 것으로 판단된다. 사업계획이 확정되지 않은 조합설립인가 시점에 시공자의 사업참여조건 제시는 이후 인·허가 진행시 사업계획의 변경여지가 많다. 따라서 사업계획이 확정되는 단계인 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하면 관리처분단계에서 사업계획변경 및 사업참여조건의 변경으로 인하여 발생하는 조합과 시

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A large amount of provided dwelling sites through the large scaled urbanization such as the steady housing construction after 1970s and 2 million houses construction project in 1990s is deteriorating. According to this, the demand for the qualitative improvement of dwelling and the necessity of effective recreation of a city are raised and the urban regeneration project meets a turing point with enactment of the urban regeneration project law on December, 2002.
the essential meaning of the urban regeneration project is to remove the deteriorated region and functions to promote metabolism and to take steps to the preventive measure for the districts which have deteriorating possibilities, as we think a city is a kind of organism.
A constructor has the most important role for the successful propulsion for the urban regeneration project, and the selection of a constructor is the most important work of the redevelopment/ reconstruction committee works. The redevelopment/reconstruction committee that is lack of information, experience, and organizing ability not only supplies working expenses depending on a constructor but also gets advices about large parts of the project.
It is true that the essential meaning of the project is distorted and negative views are surged, due to compounding reasons such as conflicts during the promotion to be selected as a final constructor through the fierce competition and unpreparedness of relevant law during the step for the constructor selection. After the unsmooth and unreasonable selection of a constructor, the management and disposition step that the value of members of redevelopment/ reconstruction committee's properties is estimated emerges the conflicts between the contractor and the redevelopment/reconstruction committee. Therefore, it is urgent to prepare the improvement methods basing on the analysis of the various problems that emerge from the steps on the constructor selection and management and disposal and the essential reasons of conflicts and in-depth studies for the desirable promotion.
The purpose of this study by utilizing AHP technique according to specialized works such as directly participating a redevelopment/ reconstruction committee, constructor, consulting company specialized on urban regeneration project, provider, and speciality group related in reconstruction/regeneration, is to dissolute the current problems of the urban regeneration project by analyzing the problems and the reason of conflicts that emerge from the steps of the constructor selection and the management and disposal, scrutinizing the principle checking items of a constructor selection, to fine the improvement and the conflicts between business partners that create the negative views such as long-term delayed implementation of the project, the distortion of the original purpose of the business, comparing the necessity and importance of the project.
To achieve the purpose of this study, as research methods, documentary records, examples of the constructor selection, interviews, and research according to the specialized works were conducted, and the importance and compounding weight about the principle checking items for the constructor selection utilizing AHP technique for analyzing actual proofs through computer programs were measured and analyzed. And I find out the promotion for the harmonious the urban regeneration project through analyzing the reasons of conflicts in stages between a redevelopment/reconstruction committee and a constructor in connection with the importance and compounding weight about the principle checking items for the constructor selection.
The result of the actual proof analyzation, different kinds of conflict between a constructor and redevelopment/reconstruction committee occurred according to the changes of project participating condition relating to changes of the project in the management and disposal step, because a constructor selection is attached to the exterior values of company rather than investigating the project participating conditions for maximizing profits and minimizing additional expenses due to the distorted views about the principle checking items for the constructor selection in the constructor selection steps that is the most important of the project.
This study obtained several results below.
First, As the result of the principle checking items for the constructor selection utilizing AHP technique, the first order of priority of them was the brand value of company value items of company image factors. Because of this, constructors expense enormous expenditures for the advertisement, and it causes the vicious circle called increase of working expense and the sale price in lots. Thus, It is necessary to change the recognition about the order of priority of the principle checking items for the competitive power for maximizing profits and minimizing additional expenses, and government provides steady training and advertizement for rationally selecting a constructor through setting up proper standards when a constructor is selected.
Second, Since in the constructor selection step, the main advertizing context of a constructor that is attached to the image of a company has problems about the point of selection time beyond the recognition about the order of priority of the principle checking items, If the point of selection time is moved from current after the authorization of redevelopment/reconstruction committee to after the project operation authorization and the advertising mutual prosperity is conducted, the various conflicts will be minimized and advertizing methods of constructors will be changes. Presenting the project participating condition from constructors in the point of authorization time of redevelopment/reconstruction committee when the project is not fixed has lots of variation of the project later, progressing authorization. So, If we select a constructor after the project operation

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제3절 선행연구 고찰 = 8
• 제2장 도시 및 주거환경정비사업의 제도와 실태 = 14
• 제1절 도시 및 주거환경정비사업의 개념 및 유형 = 14
• 1. 도시 및 주거환정비사업의 개념 = 14
• 가. 주거환경개선사업 = 14
• 나. 주택재개발사업 = 15
• 다. 주택재건축사업 = 15
• 라. 도시환경정비사업 = 15
• 2. 도시 및 주거환경정비사업의 유형 = 16
• 제2절 도시 및 주거환경정비사업의 변천 = 18
• 1. 도시 및 주거환정비법의 제정이유 = 18
• 2. 도시 및 주거환정비법의 변천과정 = 18
• 제3절 도시 및 주거환경정비사업의 추진절차 = 27
• 1. 사업준비단계 = 29
• 가. 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 = 29
• 나. 사업시행자 = 32
• 다. 정비계획수립 및 정비구역지정 = 33
• 라. 정비사업조합설립 추진위원회 = 38
• 마. 안전진단(공동주택 재건축) = 42
• 2. 사업시행단계 = 43
• 가. 정비사업조합설립 = 43
• 나. 사업시행인가 = 45
• 다. 토지 등의 수용 또는 사용과 매도청구 = 46
• 라. 토지분할 = 48
• 마. 시공자 선정과 분양 = 49
• 3. 관리처분단계 = 50
• 가. 관리처분 = 50
• 나. 이주 = 52
• 다. 철거 = 52
• 라. 착공 = 54
• 4. 사업완료단계 = 54
• 가. 준공인가 = 54
• 나. 청산 = 55
• 제4절 시공자 선정의 기준 = 56
• 1. 도시 및 주거환경정비법 시공자 선정 기준 변천 = 57
• 2. 시공자 선정기준의 고시 = 58
• 제3장 AHP 모형의 이론과 실증분석 = 61
• 제1절 계층 분석적 의사결정방법 = 61
• 1. AHP의 의의 = 61
• 2. AHP의 특징 = 63
• 3. AHP 모형 = 64
• 제2절 AHP 모형의 설계 = 67
• 1. 설계의 기본구조 = 67
• 2. 평가항목의 설정 = 71
• 3. 설문대상자 선정 = 73
• 제3절 AHP 모형의 변수구성 = 74
• 1. 기업이미지 요소 = 74
• 2. 수주경쟁력 요소 = 75
• 제4절 AHP 모형에 의한 실증분석 = 76
• 1. 자료의 수집 = 76
• 2. 분석표본의 특성 = 77
• 3. 대분류항목의 중요도 분석 = 79
• 4. 중분류항목의 중요도 분석 = 80
• 5. 소분류항목의 중요도 분석 = 81
• 6. 소분류항목의 복합가중치 분석 = 87
• 제5절 전문 직군별 분석 = 90
• 1. 전문 직군별 중요도 분석 = 90
• 가. 조합 중요도 분석 = 90
• 나. 관련전문가 중요도 분석 = 92
• 다. 정비업체 중요도 분석 = 94
• 라. 시공자 중요도 분석 = 96
• 2. 전문 직군별 복합가중치 분석 = 98
• 가. 조합 복합가중치 분석 = 98
• 나. 관련전문가 복합가중치 분석 = 98
• 다. 정비업체 복합가중치 분석 = 99
• 라. 시공자 복합가중치 분석 = 100
• 제4장 시공자 선정 사례분석 = 105
• 제1절 시공자 선정 사례분석 = 108
• 1. 시공자 참여의 불균형 = 109
• 2. 기업이미지요소 위주의 시공자 선정 = 111
• 제2절 시공자 선정의 단계별 문제점 = 113
• 1. 입찰전 사전홍보단계 = 114
• 가. 입찰공고 = 114
• 나. 시공자·조합·정비업체간 부패요소 = 115
• 2. 입찰후 수주홍보단계 = 118
• 가. 수주홍보인력 = 118
• 나. 수주홍보물 = 120
• 다. 모델하우스 방문 = 121
• 라. 합동홍보설명회 = 122
• 마. 시공자와 시공자간 부패요소 = 124
• 3. 시공자 선정 총회단계 = 125
• 가. 서면결의서 징구 = 125
• 나. 총회 입장 = 127
• 다. 총회 사업설명회 = 127
• 라. 시공자와 조합원간 부패요소 = 128
• 제3절 시사점 = 129
• 1. 주요검토항목에 대한 인식변화 = 129
• 2. 시공자 선정기준의 세부내용 규정 = 130
• 제5장 결론 = 133
• 제1절 연구결과 요약 = 133
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 135
• 참고문헌 = 136
• 부록 AHP 설문지 = 142
• ABSTRACT = 150