TOD관점에서 본 택지개발 패턴분석 = Analysis of Housing Site Development Patterns from a TOD Perspective

국문 초록 (Abstract)

현대 도시화와 산업화는 인구 과밀화, 주택 부족, 교통 혼잡 등의 문제를 초래하며, 지속 가능한 도시 개발의 필요성을 증대시켰다. 이러한 문제를 해 결하기 위해 대도시 주변에서는 신도시 개발, 교외 주거지 조성, 산업단지 연계형 개발 등이 추진되어 왔으나, 초기 개발은 주택 공급 확대라는 단기적 목표에 초점을 맞추면서 자족 기능 부족, 교통 혼잡, 환경 부담 등 장기적인 문제를 야기했다. 이에 따라 대중교통지향형 도시개발(Transit-Oriented Development, TOD)이 도시 문제의 대안으로 주목받으며, 국내외 도시에서 광 범위하게 적용되고 있다. TOD는 대중교통 중심의 고밀 복합 개발을 통해 자 동차 의존도를 줄이고, 대중교통 및 보행 중심의 이동성을 강화하는 데 중점 을 둔다. 본 연구는 TOD 요소를 기반으로 경기도 150개 사업지구를 분석하여 개발 패턴을 유형화하였다. TOD의 5D 요소(Density, Diversity, Design, Distance to Transit, Destination Accessibility)를 활용하여 군집분석을 수행한 결 과, 총 7개의 클러스터(C0~C6)로 분류되었다. 각 클러스터는 서울 인접 산업 시설 혼합형(C0), 고밀 주거 중심 대중교통 친화형(C1), 기반시설 충실 상대 적 대중교통 불리형(C2), 저밀 녹지-차량 중심형(C3), 외곽형 대중교통 불편 형(C4), 대중교통 연계 주거 중심형(C5), 고밀 주거 보행 친화성 부족형(C6) 으로 나타났다. 유형화를 통해 전체 대상 지역을 비교하여 각 클러스터별로 부족한 요소를 평가하였다. 예를 들어 클러스터 C0은 높은 토지이용 혼합도를 보였으나 보 행 환경이 미흡하고, 클러스터 C3은 녹지 비율이 높은 저밀 개발이 특징적이 지만 대중교통 접근성이 낮았다. 이러한 결과는 각 클러스터의 부족한 요소 를 파악하고 이를 보완하여 종합적이고 균형 잡힌 정비 및 개발의 방향성을 제시한다. 유형화된 클러스터를 기반으로 개발시기와 사업 주체에 따른 개발 유형의 차이를 분석한 결과, 1980~90년대는 서울 인근 주거 중심 개발이 이루어졌으 나, 이후 녹지-차량 중심형(C3)과 서울 인접 산업시설 혼합형(C0) 개발이 확 대되며 토지이용 혼합과 대중교통 접근성이 강화된 양상을 보였다. 또한, 공 공 주도 개발은 다양한 클러스터 유형이 혼재된 반면, 민간 주도 개발은 고 밀 주거 중심 유형(C5, C6)에 집중되며 대중교통 접근성과 보행 친화성 측면 에서 균형 발전이 부족한 문제를 나타내었다. 본 연구는 TOD 관점에서 각 사업지구의 특성과 부족한 요소를 파악하여, 신도시 개발 및 노후 신도시 재정비 과정에서 근거 기반 정책 수립(EBPM)을 위한 기초자료를 제공한다. 또한 공공-민간 협력 강화를 바탕으로 지속 가능 하고 통합적인 TOD 개발 전략을 제안하고자 한다. 공공은 대중교통 인프라 확충, 보행자 중심 설계, 다양한 용도의 균형적 배치와 같은 개발 목표를 설 정하고, 민간은 이를 기반으로 주거와 상업 기능을 조화롭게 배치하는 방식 으로 상호보완적 역할을 수행할 수 있을 것으로 사료된다. ※ 주요어 : 대중교통지향형 도시개발, TOD 요소, 지속 가능한 도시 개발

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론1
• 제1절 연구의 배경 및 목적1
• 제2절 연구의 범위·3
• 1. 시간적 범위3
• 2. 공간적 범위3
• 3. 내용적 범위4
• 제3절 연구의 방법 및 과정5
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰·8
• 제1절 TOD 개념과 계획요소8
• 1. TOD 개념8
• 2. TOD 계획요소9
• 제2절 우리나라 TOD15
• 제3절 선행연구 고찰·17
• 1. TOD의 5D 계획요소와 도시개발·17
• 2. TOD의 역세권 및 도시 차원 접근18
• 3. TOD 유형의 다양성20
• 4. 연구의 차별성23
• 제3장 TOD 계획요소를 통한 사업지구 특성분석24
• 제1절 분석의 틀24
• 1. 연구의 분석체계·24
• 2. 분석지표의 정의·24
• 3. TOD 분석지표 계량화 방법·24
• 제2절 사업지구 특성분석29
• 1. 밀도(Density) 29
• 2. 다양성(Diversity)31
• 3. 설계(Design)·35
• 4. 대중교통과의 거리 (Distance to Transit)38
• 5. 목적지 접근성 (Destination Accessibility)40
• 제4장 TOD 계획요소를 통한 사업지구 유형화·43
• 제1절 군집분석과 기술통계43
• 제2절 군집별특성·49
• 1. C0 : 서울 인접 산업시설 혼합클러스터49
• 2. C1 : 고밀 주거 중심 대중교통 친화형 클러스터50
• 3. C2 : 기반시설 충실 상대적 대중교통 불리형 클러스터·50
• 4. C3 : 저밀 녹지-차량 중심 클러스터51
• 5. C4 : 외곽형 대중교통 불편 클러스터·52
• 6. C5 : 대중교통 연계 주거중심 클러스터53
• 7. C6 : 고밀 주거 보행 친화성 부족 클러스터·53
• 제3절 연도별 개발패턴분석54
• 1. 1980년대 : 초기 개발과 균형 잡힌 지역 특성54
• 2. 1990년대 : 대중교통 중심 개발과 새로운 클러스터의 등장55
• 3. 2000년대 : 녹지 중심 개발과 저밀 중심 개발 확대·55
• 4. 2010년대 : 녹지 중심 개발과 대중교통 접근성 강화56
• 제4절 사업 주체별 개발패턴 분석57
• 제5절 소결·58
• 제5장 결론·60
• 제1절 연구요약 및 시사점60
• 제2절 연구의 한계62
• 참 고 문 헌63
• <표 2-1> TOD 계획요소 정리 14
• <표 2-2> TOD와 교통행동에 대한 주요 연구 정리 18
• <표 3-1> 5D 요소에 따른 분석지표 26
• <표 3-2> 기술통계분석 28
• <표 4-1> 클러스터 수(비율) 43
• <표 4-2> 클러스터별 사업지구 44
• <표 4-3> 클러스터 기술통계분석 45
• <표 4-4> 클러스터별 특징 46
• <표 4-5> 연도별 클러스터 비율 54
• <표 4-6> 사업주체별 클러스터 비율 57
• [그림 1-1] 대상 사업지구 5
• [그림 1-2] 연구 흐름도 7
• [그림 3-1] 인구밀도 30
• [그림 3-2] 성남하대원 토지이용계획(좌) 및 용도비율(우) 32
• [그림 3-3] 의왕포일2지구 토지이용계획(좌) 및 용도비율(우) 32
• [그림 3-4] 각 용도별 비율 33
• [그림 3-5] LUM (토지이용혼합도) 34
• [그림 3-6] 사업지구별 도로밀도 예시 36
• [그림 3-7] 도로밀도 37
• [그림 3-8] 역까지 거리 39
• [그림 3-9] 대중교통 이용 불편도 42
• [그림 4-1] 대상지 유형구분 43
• [그림 4-2] 클러스터 박스플롯 49
• [그림 4-3] C0 : 서울 인접 산업시설 혼합클러스터 50
• [그림 4-4] C2 : 기반시설 충실 상대적 대중교통 51
• [그림 4-5] C3 : 저밀 녹지-차량 중심 클러스터 52
• [그림 4-6] C5 : 대중교통 연계 주거중심 클러스터 53
• [그림 4-7] 연도별 클러스터 비율 54
• [그림 4-8] 사업주체별 클러스터 비율 57