開發利益還收制度의 實效性 提高를 위한 硏究 : 開發負擔金制를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

本 硏究의 주요 내용으로는 2006. 1. 1.부터 再賦課되기 시작한 開發負擔金制度의 問題點과 實效性 提高方案을 살펴본다. 먼저, 制度 일반적인 문제점을 보면, 개발사업의 萎縮化 우려 문제, 開發利益還收의 범위 적용에 있어 신축성 있게 制度를 운용하여야 함에 따라 실제적이고 객관화된 기준의 不在 문제, 開發負擔金이 타 開發利益還收制度들과 重複, 開發負擔金의 사용 용도에 대한 문제 등에 대해 살펴보고 改善方案을 검토해 본다.
다음으로 開發負擔金制度의 개별적인 문제점을 살펴보면 부과대상사업에 따른 衡平性 문제, 지목의 변경에 있어 開發負擔金의 부과를 회피할 수 있으므로 이에 대한 平等의 原則 및 比例의 原則에 違背 문제, 「개발이익환수에관한법률」상 부과대상의 범위가 租稅法律主義 원칙이나 大統領令의 委任立法의 限界 逸脫 문제, 네 번째로 租稅法律主義에 따른 衡平課稅 原則을 위배의 문제점에 대해 살펴본 후 改善方案을 살펴본다.
마지막으로 開發負擔金制度의 實效性을 提高시키기 위한 방안을 살펴보면 먼저 開發負擔金 부과 대상에 대한 조정이 선행되어야 할 것이다. 대상사업의 규모가 사업시행 중 변동 되었을 때 즉, 개발사업의 승인면적, 준공면적, 측량면적이 각각 다를 수 있으므로 이에 대한 하나의 원칙을 갖고 制度를 운용하고, 대상사업 중 일부면적만 부과대상이 되는 경우에는 부과대상여부는 인가면적으로 하되 실제 開發負擔金의 산정은 지목변경이 이루어진 면적만을 대상으로 하는 것이 좋은 實效性 提高方案이 될 것이다. 두 번째로 開發費用算定의 實質化 및 公正化를 통한 實效性 提高 方案인데, 이는 비효율적이고 비전문적인 현행의 開發費用算定方式에 대한 提高方案을 세가지 제시하였으나 본인의 생각으로는 公的부분만을 공제의 대상으로 하는 첫 번째 대안이 타당하리라 생각한다. 세 번째로 開發負擔金 賦課面積 운용의 適正化를 들 수 있다. 賦課面積으로 정해진 절대적인 면적에 얽매일 것이 아니라 여러 實質的이고 客觀的인 방침을 통해 實效性을 提高시킬 수 있을 것이다. 네 번째로 正常地價上昇分을 산정할 때 현행의 全國平均地價上昇率을 획일적으로 적용하기보다는 지역별·용도지역별·지목별로 달리 적용해 부담금의 適合性과 公正性을 提高시켜야 할 것이다. 다섯 번째로 開發利益의 단계별 부과율 적용을 통해 實效性을 提高시킬 수 있을 것이다. 현행의 一括的인 25% 적용보다는 개발사업자별, 開發利益의 규모별로 단계적으로 부과율을 적용시키고, 또한 자진납부 시 할인혜택을 주는 방안도 좋은 대안이 될 수 있다. 마지막으로 開發負擔金의 合憲的 확대를 들 수 있다. 制度의 違憲的 소지를 제거해 合憲的인 범위 내에서 開發負擔金의 범위를 확대하는 것도 또한 實效性 提高를 위한 좋은 方案이 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea went through a rapid process of economic development since the 1960s when early phases of industrialization began. Korean society, however, has faced chronic social problems related to land. The most serious land issues include high land price, real estate speculation, and privatization of development benefit. This study focuses on privatization of development benefit and explores ways to restitute development gains to achieve improvements in land situation in Korea.
Since the occurrence of the land problem, the Korean government has implemented various land policies including a system for restitution of development gains. The policies adopted by the government are qualitatively on a equal footing with those of advanced industrialized countries. Despite diverse advanced systems and policies, land development gains could not be restituted and were privatized. As a result, citizens perceive the land issue as a social illness without any solutions. It has become a truism to cite land and real estate as prime target of investment. As Korean economy becomes more mature, commercialization of land and real estate will become more advanced and will continue as far as investment profit can be expected. At the same time, the issue of privatization of development gains will continue to harass the public.
The Korean society cannot escape from the framework of the workings of the market economy. However, it is necessary to enhance the effectiveness of the restitution of development gains to achieve stability of land price, control real estate speculation, consolidate fair taxation, and enhance financial condition of local governments. To do so, it is necessary to have a better understanding of "development" in development gains. As of now, the concept of development is not specifically defined in related laws and regulations. Therefore, it is advisable to define tangible and intangible aspects of developments that can grasp spatial, temporal, and socio-economic changes. This study proposes strategies for effectively implementing improvements.
This study analyzes the problems involving land development charge system, which was re-instituted on January 1, 2006 and explore and proposes ways to improve the effectiveness of the system. General issues involving the system include the following: concerns regarding the system’s impeding development, lack of effective and objective criteria for flexibly running the system when imposing the scope of restitution of development gains, the system’s overlapping with other systems of restitution of development gains, and the use of development charge.
This study then discusses problematic aspects of development charge system: (1) the issue of fairness involving projects to be charged; (2) the issue of violation of the principle of impartiality and the principle of proportionality as payment of land development charge can be avoided by changing land category; (3) cases in which the scope of taxation targets (enumerated in "Restitution of Development Gains Act") is in conflict with the principle of no taxation without law or delegated legislation of presidential decrees; and (4) the conflict arising from discordance between the principle of no taxation without law and the principle of fair taxation. For each of these problem areas, solutions for improvement are proposed.
This study proposes a number of solutions to make the system more effective. First, to enhance the effectiveness of the land development charge system, assessment of land development charge should be adjusted. For instance, the size of a project can be changed during actual implementation of the project and as a result, approved development space, space at the completion of a project, and measured space may differ from each other. To enhance the effectiveness of the system, a single principle should be applied. Whether a project is subject to an assessment of taxation should be based on approved space. However, calculation of land development charge should only consider the space for which a change of land category was made. Second, the calculation of development cost should be realistic and fair to make the system effective. Three solutions are proposed to improve the current system’s method of calculating development cost, which is inefficient and unprofessional. The first solution, which allows deduction only to the public sector project, seems to be appropriate. Third, assessment of space to be taxed with land development charge should be flexible. Blind adherence to absolute assessment criteria should be avoided and more practical and objective solutions could be applied to enhance the effectiveness. Fourth, when calculating normal rise of land price, instead of uniformly applying a national average of land price rise rate, which is currently done, multiple methods of calculation should be applied depending upon the region, land usage, and land category to enhance appropriateness and fairness of development charge. Fifth, effectiveness can be improved by applying This study proposes a number of solutions to make the system more effective. First, to enhance the effectiveness of the land development charge system, assessment of land development charge should be adjusted. For instance, the size of a project can be changed during actual implementation of the project and as a result, approved development space, space at the completion of a project, and measured space may differ from each other. To enhance the effectiveness of the system, a single principle should be applied. Whether a project is subject to an assessment of taxation should be based on approved space. However, calculation of land development charge should only consider the space for which a change of land category was made. Second, the calculation of development cost should be realistic and fair to make the system effective. Three solutions are proposed to improve the current system’s method of calculating development cost, which is inefficient and unprofessional. The first solution, which allows deduction only to the public sector project, seems to be appropriate. Third, assessment of space to be taxed with land development charge should be flexible. Blind adherence to absolute assessment criteria should be avoided and more practical and objective solutions could be applied to enhance the effectiveness. Fourth, when calculating normal rise of land price, instead of uniformly applying a national average of land price rise rate, which is currently done, multiple methods of calculation should be applied depending upon the region, land usage, and land category to enhance appropriateness and fairness of development charge. Fifth, effectiveness can be improved by applying

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序論 1
• 第 1 節 硏究의 目的 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 2
• Ⅰ. 硏究의 範圍 2
• Ⅱ. 硏究의 方法 3
• 第 2 章 開發利益還收에 관한 理論的 考察 4
• 第 1 節 開發利益還收의 槪觀 4
• Ⅰ. 開發 및 開發利益의 槪念 4
• 1. 最狹義의 개발이익 7
• 2. 狹義의 개발이익 8
• 3. 廣義의 개발이익 8
• Ⅱ. 開發利益還收의 必要性(理論的 根據) 9
• Ⅲ. 開發利益還收의 根據(法的 根據) 11
• 1. 憲法상의 根據 11
• 2. 個別 法律상의 根據 13
• 第 2 節 開發利益還收制度의 分類 14
• Ⅰ. 槪說 15
• Ⅱ. 課稅的 · 非課稅的 方法에 의한 分類 15
• Ⅲ. 實現 · 未實現된 利益에 의한 分類 17
• 第 3 節 外國의 開發利益還收制度 19
• Ⅰ. 英國 19
• 1. Town and Country Planning Act 19
• 2. Land Commission Act 및 Community Land Act 21
• 3. Development Land Tax Act 22
• Ⅱ. 美國 22
• 1. 수익자부담금제 23
• 2. 개발자부담제 24
• 3. 부동산세제 27
• Ⅲ. 獨逸 28
• Ⅳ. 日本 30
• 1. 내부화 제도 30
• 2. 직접적 환수제도 30
• 3. 간접적 환수제도 32
• Ⅴ. 佛蘭西 32
• 第 3 章 우리나라 開發利益還收制度의 類型 34
• 第 1 節 우리나라 開發利益還收制度의 槪括的 檢討 34
• Ⅰ. 槪設 34
• Ⅱ. 課稅的 方法에 의한 開發利益還收制度 37
• 1. 부동산투기억제세와 양도소득세 37
• 가. 부동산투기억제세 37
• 나. 양도소득세 38
• 2. 간주취득세 42
• 3. 토지초과이득세 43
• Ⅲ. 非課稅的 方法에 의한 開發利益還收制度 45
• 1. 수익자부담금 45
• 2. 농지·대체산림자원조성비와 농지·산지전용부담금 46
• 3. 학교용지부담금 48
• 4. 광역교통시설부담금 50
• 5. 기반시설부담제 51
• 6. 과밀부담금 52
• Ⅳ. 其他 方法에 의한 開發利益還收制度 54
• 1. 寄附採納 54
• 2. 公共用地 減步 55
• 3. 토지 수용시 開發利益 排除 56
• 第 2 節 開發負擔金制度의 檢討 57
• Ⅰ. 槪說 57
• 1. 개발부담금제도의 槪念 및 目的 57
• 2. 개발이익환수에관한법률의 沿革 59
• 3. 개발부담금의 法的 性質 60
• 가. 人的公用負擔說 61
• 나. 새로운 형태의 義務履行確保手段說 61
• 다. 租稅 또는 準租稅說 62
• 라. 受益者負擔金類似說 62
• 마. 小結 63
• Ⅱ. 開發負擔金의 賦課對象 및 納付義務者 63
• 1. 부과대상 63
• 2. 납부의무자 68
• Ⅲ. 開發負擔金의 賦課基準 및 負擔率 69
• 1. 부담금의 賦課基準 69
• 2. 부담금 부과의 基準時點 70
• 가. 賦課終了時點 70
• 나. 賦課開始時點 71
• 3. 地價의 算定 71
• 가. 終了時點地價의 산정방법 71
• 나. 開始時點地價의 산정방법 72
• 다. 地價算定의 特例 73
• 4. 開發 費用 74
• 5. 正常地價上昇分 75
• 6. 개발부담금의 賦課·徵收 및 異議申請 76
• 가. 부담금의 부과 76
• 나. 부담금의 징수 78
• (1) 納付 78
• (2) 物納 79
• (3) 納付延期 및 分割納付 80
• (4) 納付期日 前 徵收 82
• (5) 追徵 82
• (6) 納付의 督促과 滯納處分 등 84
• 다. 부과·징수처분에 대한 이의신청 84
• 第 3 節 開發負擔金制度의 現況 및 判例의 檢討 85
• Ⅰ. 開發負擔金의 運用 現況 85
• 1. 개발부담금의 賦課·徵收實績 86
• 2. 개발부담금의 使用明細 87
• Ⅱ. 개발부담금 관련 判例의 檢討 88
• 1. 大法院 判例의 檢討 88
• 가. 개발부담금제도의 違憲 與否 88
• 나. 개발부담금 賦課 期間의 法的 性質 89
• 다. 개발이익 算定方式 90
• 라. 正常地價上昇分 算定의 違憲 與否 91
• 마. 개발부담금 制度의 違憲性에 대한 立場 92
• 2. 憲法裁判所 決定의 檢討 94
• 가. 개발이익환수제도의 意義와 개발부담금의 算定 94
• 나. 개발부담금제도의 立法趣旨 및 性質 95
• 다. 개발이익의 性格 98
• 라. 개발부담금 制度의 違憲性에 대한 立場 98
• 第 4 章 開發利益還收制度의 問題點과 實效性 提高方案 99
• 第 1 節 開發利益還收制度의 槪括的 問題點과 實效性 提高方案 99
• Ⅰ. 最俠義 還收制度 未備와 還收對象 구분 模糊의 問題 99
• 1. 最狹義 개발이익 환수제도 不備 99
• 2. 還收對象의 구분 模糊 100
• Ⅱ. 開發利益還收制度의 體系上 問題 102
• 1. 개발이익환수제도의 重複 102
• 2. 被收用者의 不均衡 招來 103
• Ⅲ. 未實現 開發利益이 還收되지 못하는 問題 104
• Ⅳ. 開發損失에 대한 補償制度의 不備 105
• Ⅴ. 開發利益還收制度의 實效性 提高方案 106
• 1. 公共事業으로 인한 開發利益還收의 實效性 提高方案 106
• 가. 환수의 基本方向 및 方法 106
• 나. 환수의 範圍 및 賦課率 107
• 다. 還收와 補償의 均衡維持 108
• 2. 用途轉換으로 인한 開發利益還收의 實效性 提高方案 109
• 가. 환수의 基本方向 및 方法 109
• 나. 환수의 對象 및 賦課率 110
• 3. 土地超過利得稅의 再導入을 통한 實效性 提高方案 111
• 가. 憲法裁判所의 決定 111
• 나. 土地超過利得稅制의 再導入 可能性 및 有用性 112
• 第 2 節 開發負擔金制度의 問題點과 實效性 提高方案 113
• Ⅰ. 制度 一般的인 問題點과 改善方案 113
• 1. 開發事業의 萎縮化 問題 및 改善方案 113
• 2. 開發利益還收의 範圍 適用 問題 및 改善方案 114
• 3. 開發利益還收의 制度間 重複 問題 및 改善方案 115
• 4. 負擔金 使用 用途의 問題 및 改善方案 116
• Ⅱ. 制度 個別的인 問題點과 改善方案 116
• 1. 賦課對象事業에 따른 衡平性 問題 및 改善方案 116
• 2. 平等의 原則 및 比例의 原則에 대한 問題 및 改善方案 118
• 3. 賦課對象에 대한 委任立法 限界 問題 및 改善方案 120
• 4. 租稅法律主義에 따른 衡平課稅 違背 問題 및 改善方案 120
• Ⅲ. 開發負擔金制度의 實效性 提高方案 121
• 1. 개발부담금 對象 規模에 대한 調整 122
• 가. 대상사업의 規模變動에 대한 부과 122
• 나. 대상사업 중 一部面積만 부과대상이 되는 경우 122
• 2. 開發費用算定方式의 實質化 및 公正性 提高 123
• 3. 賦課面積 運用의 適正化 124
• 4. 正常地價上昇分 算定의 改善 125
• 5. 開發利益의 段階的 賦課率 적용 126
• 6. 開發負擔金의 合憲的 擴大 127
• 第 5 章 結語 128
• 참고 문헌 132
• ABSTRACT 136