開發利益還收政策이 住宅價格에 미친 影響에 關한 硏究 = (A) study of the impacts of restitution of development profit on housing price

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempts to review the intended effects of the development charge policy attached to urban redevelopment projects designed to make the real-estate market stable and then to explore the impact of the policy on housing prices. For those purposes, this study chooses apartment houses as research subject and explores the impact of the development charge regulation on the prices of apartment houses. As the independent variables, this study adopts total amount of loan, customer prices of domestic commodities, change rate of land price, amount of domestic construction project orders received, size permitted for construction, and gross national income. As the dependent variable, this study takes the price index of apartment houses from 1989-2008. As the main methodology for statistical analysis, this study adopts the time-series and regression analysis in order to compare the change of housing prices before and after implementation of the development charge regulation.
Stated specifically, the regression analysis is conducted in order to find out the impact of development charge on housing prices so that we are able to estimate the real effect of development charge regulation among the various independent variables on the dependent variable(housing prices).
In addition, the time-series analysis and correlation analysis are designed to explore the net effect of development charge regulation on the government regulation through comparing so-called the before and after effect of the regulation policy.
Through the statistical analysis, it is found that there are several independent variables positively explaining the independent variable at statistically significantly level; domestic commodities, amount of domestic construction project orders received, size permitted for construction, and gross national income. And the change rate of land price is observed to influence on the dependent variable negatively. Especially, several independent variables are very significantly influencing on the dependent variable; domestic commodities, amount of domestic construction project orders received, and gross national income(R-square>0.8).
The main concern of this study, the development charge regulation, in particular, is found to have significant influence on the dependent variable(price index of apartment houses) The T-value is less than 3.21(p<0.01) meaning the price of apartment houses has been increased since the regulation policy was implemented in 1990. During the regression analysis, the multicollinearity problem was detected, thus, we modified the initial model, so that we came up with a new combined variable; market capital index. And then we conducted another regression analysis with the modified combined independent variable. As the results, it is observed that the market capital index, change rate of land price and the size permitted for construction positively influence on the dependent variable (price index of housing). And also, the development charge regulation is found to have significant influence on the dependent variable(price index of apartment houses).

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주택가격을 안정시키기 위해 시행하였던 개발이익환수제도 중 “도심재개발과 관련된 개발부담금제도”를 검토하고 이 제도의 시행이 주택가격에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고 대안을 제시하고자 하는 것이다. 이를 위해 본 연구에서는 공동주택시장을 분석대상으로 하여, 이러한 공동주택가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보았다.
분석결과 수정 연구모형의 독립변수들은 p<.05에서 주택매매가격지수에 통계적으로 유의미한 정(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 특히 개발부담금제도가 시행된 기간 동안의 분기별 평균 주택매매가격지수가 개발부담금제도가 시행되지 않은 기간 동안의 분기별 평균 주택매매가격지수보다 0.097 표준편차만큼 높은 것으로 나타나고 있다. 또한 Chow Test 결과 주택가격은 1986년부터 2008년 사이에 구조적인 변화를 경험하였으며, 이러한 구조적인 변화는 개발부담금제도의 시행이라는 정책적 변화에 의한 것이라고 할 수 있다.
이러한 분석 결과를 바탕으로 개발부담금제도의 운영에 대해 다음과 같은 정책방안을 크게 세 가지, 유지 또는 일시중지, 기타방안을 제시할 수 있다.
첫째, 개발부담금제도의 유지방안으로서 개발부담금제도가 시행된 기간의 분기별 평균 주택매매가격지수는 개발부담금제도가 시행되지 않은 기간의 분기별 평균 주택매매가격지수보다 높은 것으로 나타나고 있다. 이러한 요인은 크게 두 가지로 볼 수 있는데, 하나는 그 당시 경제상황이 좋아서 개발부담금을 납부하고도 개발이익이 다른 투자대상 또는 조세보다도 크게 얻을 수 있다는 것이며 다른 하나는 시행자에 과세되는 개발부담금이 결국은 주택분양가격으로 전가된 것으로 보인다. 본 연구에서 적용한 거시경제적인 요인 외에 다른 요인이 주택가격에 영향을 미쳤다 할지라도 최소한 개발부담금이 토지가격상승을 억제하여 주택가격을 안정화시키려는 정책목적에는 부응하지 않는 것으로 나타났다.
둘째, 제도시행의 일시중지로서 완화로서 개발부담금의 부과가 부당이득의 환수라는 사회, 시대적 상황으로 존속하여야 한다면 현재와 같은 경제위기난 속에서는 일정기간 부과유예를 검토해 볼 일이다. IMF이후 최악의 경제성장율을 보이고 있는 현시점에서 실물경제의 활성화를 위해서 부과유예의 상황은 충분하다. 민간의 투자는 정부의 역할을 대신할 수 있는 측면이 강하기 때문이다.
마지막으로 기타방안으로서 먼저, 개발이익의 환수를 개발부담금이 아닌 양도세로 환수하는 것이 보다 현실성이 있다 하겠다. 개발은 반드시 현재의 이익을 창출하는 것이라고 볼수 없으며 장기적으로는 이익을 실현할 수 있기 때문에 현행 개발부담금제도로는 장기적으로 발생하는 개발이익은 환수하기가 어렵기 때문이다. 따라서 개발이익의 미실현 또는 불확정실현 상태에서 이루어지는 개발부담금은 적합성과 정당성을 갖는다고 할 수 없다.
본 연구는 개발부담금제도와 주택가격의 영향을 다룬 연구로서 다음과 같은 한계를 갖고 있다.
첫째, 본 연구에서 주택안정화를 위한 개발부담금제도가 오히려 주택가격을 상승하게 되는 요인으로 분석되었다. 그러나 본 연구의 결과로 개발부담금제도의 실패여부를 단정하기는 어렵다. 현실에서 부딪히는 주택가격정책 환경은 여러 가지 요인들에 의해서 혼합된 것으로 이러한 상황에서 개발부담금제도에 내재하고 있는 실패 요인의 여부를 명확하게 밝히기는 어려운 것이다.
둘째, 변수선정의 한계로서 거시경제변수 이외에 다른 요인-사회문화적요인, 인지적인 요인-등에 의해 개발부담금제도의 효과에 영향을 미칠 수 있을 수 있으며 좀 더 구체적인 영향요인들을 판단하기 위해서는 위와 같은 다른 요인들과 함께 분석하는 과정이 추후 연구로 보완되어야 할 것이다.
셋째, 1989년 이후 개발부담금제도외에 다양한 정책의 변화가 주택가격변동에 영향을 미칠 수 있었음에도 그 영향을 분석하지 않았기 때문에 개발부담금제도의 순수한 정책적 효과를 완전하게 도출하기에는 한계가 있다.
마지막으로 정부가 도입하고 시행하고 있는 각종 부담금을 명확한 원칙 아래 재정비하여야 한다. 개발부담금과 유사한 부담금도 많을 뿐 아니라 현재 각종 부담금의 운용실태 또한 난맥상이라해도 과언은 아닐 것이다. 이러한 난맥상이 해결되지 않은 채 또 다른 부담금이 도입되어 시행되면 이는 공공부문의 재정수입을 얻기 위해 만든 제도가 도리어 규제라는 정책으로 전락할 가능성도 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1. 연구의 배경 = 1
• 1.2. 연구의 방법 및 범위 = 3
• 1.2.1. 연구범위 = 3
• 1.2.2. 연구방법 = 5
• 제2장 개발이익환수정책과 주택가격결정 이론 = 8
• 2.1. 개발이익환수정책의 의의 = 8
• 2.1.1. 개발과 개발이익의 개념 = 8
• 2.1.2. 개발이익환수의 근거 및 필요성 = 12
• 2.1.3. 개발이익환수정책의 유형 = 17
• 2.2. 주택가격 결정이론 = 42
• 2.2.1. 주택시장의 특성 = 43
• 2.2.2 주택가격의 변동요인 = 47
• 2.2.3. 주택가격의 결정이론 = 49
• 2.3. 선행연구의 검토 = 60
• 제3장 개발부담금제도의 운영실태분석 = 66
• 3.1. 우리나라 개발이익환수제도의 변화 = 66
• 3.2. 개발부담금제도의 실상 = 71
• 3.2.1. 부과기준 및 지가의 산정 = 77
• 3.2.2. 개발비용의 산정 및 분담률 = 78
• 3.3. 도심재개발사업에서의 개발부담금제도 = 79
• 3.3.1. 도심재개발사업의 개념 및 특징 = 79
• 3.3.2. 도심재개발사업의 추진 실적 = 87
• 3.3.3. 개발부담금제의 운영실태 = 93
• 3.4. 개발부담금 부과의 운영실태 = 96
• 3.4.1. 종료시점 지가산정의 운영실태 = 96
• 3.4.2. 개시시점지가산정의 운영실태 = 99
• 3.4.3. 부과기간 정상지가 상승분 산정의 운영실태 = 102
• 3.4.4. 개발비용 산정의 운영실태 = 104
• 3.4.5. 개발비용 기부 공공시설 등의 가액산출방법 = 106
• 3.5. 외국의 개발부담금제도 = 107
• 3.5.1. 미국 = 107
• 3.5.2. 영국 = 109
• 3.5.3. 일본 = 111
• 3.5.4. 시사점 = 113
• 제4장 개발부담금제도의 영향에 관한 실증적 분석 = 117
• 4.1. 연구모형 및 가설의 설정 = 117
• 4.1.1. 연구모형의 설정 = 117
• 4.1.2. 연구가설의 설정 및 변수의 조작적 정의 = 120
• 4.1.3. 연구모형의 종합 = 133
• 4.2. 개발부담금제도의 주택가격결정에 대한 영향분석 = 134
• 4.2.1. 시계열분석 = 134
• 4.2.2. 회귀분석 = 147
• 4.2.3. 실증분석결과의 종합 = 159
• 제5장 결론 = 164
• 5.1. 연구결과 요약 = 164
• 5.2. 정책적 제언 및 연구의 한계 = 166
• 참고문헌 = 171
• 부록 = 178
• ABSTRACT = 182