한국부동산투자회사제도(K-REITs)의 현황분석과 개선방안에 관한 연구 = (A)Study on Conditions of K-REITs and Their Enhancement

국문 초록 (Abstract)

부동산 시장의 투명성을 높여주고 기업의 구조조정을 원활하게 하기 위하여 도입된 부동산 투자회사제도가 시행되어 시간이 경과하고 있다. 부동산 투자회사제도는 도입전에는 우리에게 많은 기대를 안겨주었었다.
1997년 IMF 외환위기 이후, 자산 디플레이션을 해결하고 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하기 위한 방편의 하나로 리츠제도의 도입이 제기되었다. 그 후 2001년 7월 부동산투자회사법의 시행으로 부동산투자신탁(REITs)제도의 활성화를 위한 법적 장치가 마련되었다. 이는 리츠가 부동산을 증권화하여 자본시장에 유통시킴으로써 구조조정용 부동산 매각을 원활하게 하기 위한 것뿐만 아니라, 소액투자자에 대한 투자기회 제공과 부동산 시장의 선진화 목적에서도 리츠 도입의 필요성이 요구된 결과이다. 이로써 국내 부동산 투자시장은 본격적인 간접투자시대를 맞이하게 되었으며, 리츠의 자산평가 및 기업공개 과정에서 부동산에 대한 평가기능의 강화 및 부동산 관련 정보의 투명성제고 등의 효과도 기대할 수 있게 되었다.
그러나 현재의 시장상황은 그다지 활발한 편은 아닌 것으로 보인다. 부동산투자회사를 준비하는 곳은 몇 명 있지만 실제로 설립되어서 완벽하게 활동하고 있는 부동산투자회사는 아직 없다.
부동산투자회사는 자산을 부동산 등에 투자하여 그 수익을 주주에게 배분하는 것을 목적으로 설립된 회사로, 부동산투자를 원하는 다수의 일반투자자들로부터 투자자금을 모아 투자자를 대신하여 투자한 후 원금과 이익금을 투자자에게 되돌려주는 부동산의 간접투자제도로 크게는 부동산경기의 진작을 통하여 국가경제의 활성화를 기하며, 작게는 일반국민에게 적은 자금으로도 부동산투자의 기회를 부여한다는 장점을 가지고 있다.
부동산투자회사제도 시행 전 예상과는 달리 부동산투자회사의 설립이 늦어지고 있는 가장 큰 이유는 시장의 구조적인 문제에 있다고 할 수 있고, 무엇보다도 부동산투자회사의 투자대상이 되어야 할 투자대상 수익성 부동산의 확보가 어렵다는 데에 있다. 그 외에도 부동산 투자회사를 운용할 전문 인력의 부족과 부동산에 관한 정보 인프라의 부족등을 들 수 있다. 따라서 문제점을 해결하고 부동산투자회사를 효과적으로 추진하기 위해서는 다음과 같은 방안들을 강구되어야 한다.
첫째, 기존인식의 개선이 있어야만 한다. 부동산에 대한 우리의 전통적인 인식인 매각차익에 대한 기대를 지양하고 임대를 중심으로 한 순 운영수입을 극대화하고자 하는 방향으로 투자자의 인식 전환이 이루어져야 할 것이다.
둘째, 조세지원과 적정지원률 확보문제인데 우리 나라도 리츠제도의 도입취지를 살리기 위해서는 장기적 부동산 운영에 적합한 K-REITs의 활성화가 시급한데, 이를 위해서는 무엇보다 다른 경쟁적인 투자수단과 비교하여 투자를 유인할 수 있는 최소한의 일정수익을 실현하여야 한다. 투자제도로서의 부동산투자신탁제도가 유지, 발전되기 위해서는 투자자에게 적정한 수익을 실현하여 배당하여야 하며 부동산투자회사에 대한 투자자의 신뢰를 확보하여야 한다.
부동산투자회사와 투자자에게 조세특혜를 통하여 실질적인 투자 수익률을 향상시켜 줌으로써 부동산투자신탁제도가 유지, 발전될 수 있도록 유도하여야 할 것이다.
셋째, 운영의 활성화 방안으로 정부가 현물출자를 제한하고 있는 이유는 자산보유자의 자산가액을 과다하게 평가할 우려가 있기 때문인데 리츠제도의 활성화를 위해서는 시장기구에 맡겨 투자자들이 판단할 수 있도록 하여야 한다. 국내의 상당수 부동산의 경우, 임대 수익만으로 적정 투자수익률을 확보할 수 없으므로 신규개발을 통한 자본이득으로 투자 수익률을 확보할 수 있도록 하며, 부동산투자의 속성상 레버리지 효과를 인정한다면 차입운용도 허용해야 할 것으로 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 목적
• 제2절 연구의 방법 및 범위
• 제2장 부동산투자회사제도(REITs)의 이론적 고찰
• 제1절 REITs의 특징과 구조
• 1.정의
• 2.REITs의 특징
• 3.REITs의 장점
• 4.REITs의 일반구조
• 5.리츠의 외부구조(특수구조)
• 6.자금의 조달과 운용
• 7.신탁형(계약형)과 회사형(주식형)리츠의 비교
• 8.일반 REITs와 CR-REITs의 비교
• 제2절 REITs의 도입배경 및 필요성
• 1.도입배경
• 2.관련법제의 정비
• 3.우리나라 부동산 투자신탁제도 도입 현황
• 4.우리나라 REITs구조
• 5.리츠제도의 기대효과
• 제3장 외국 REITs제도의 운용현황 및 시사점
• 제1절 미국 REITs제도
• 제2절 호주 LPT(부동산 신탁증권)
• 제3절 일본의 SPC
• 제4절 외국 REITs제도의 시사점
• 제4장 REITs의 국내 도입 현황
• 제1절 국내 REITs제도의 도입배경
• 제2절 국내 REITs제도의 구조 및 내용
• 1.부동산투자회사(K-REITs)
• 2.기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs)
• 3.K-REITs와 CR-REITs의 비교
• 제3절 부동산투자회사의 실태 분석
• 1.운영 현황
• 2.실태 분석
• 3.종합 및 시사점
• 제5장 REITs제도의 문제점 및 활성화 방안
• 제1절 REITs제도의 문제점
• 1.운영상의 문제점
• 2.부동산 조세제도의 문제점
• 3.투자자 보호의 문제점
• 4.경영진의 도덕적 해이와 투자자의 손실발생우려
• 5.정보공시부족 및 자산평가 주체의 공신력 부족
• 제2절 REITs제도의 활성화 방안
• 1.제도상의 개선 방안
• 2.운영상의 개선 방안
• 3.조세제도의 보완
• 4.투자자 보호 정책
• 5.기타 활성화 방안
• 제6장 결 론
• 참 고 문 헌
• ABSTRACT
• 표 목 차
• <표 2-1> 리츠의 유형
• <표 2-2> 신탁형(계약형)과 회사형(주식형)리츠의 비교
• <표 2-3> K-REITs와 CR-REITs의 비교
• <표 2-4> 부동산 관련 과세제도의 비교
• <표 2-5> 운영중인 CR-REITs현황1
• <표 2-6> 운영중인 CR-REITs현황2
• <표 2-7> 교보-메리츠 퍼스트 CR-REITs부동산 임대차 현황
• <표 2-8> 부동산 투자회사법 내용
• <표 3-1> 미국 기관투자가별 리츠투자 점유현황
• <표 3-2> 미국 리츠의 부동산 유형별 투자현황
• <표 3-3> 한국의 부동산투자회사제도와 미국의 리츠의 비교
• <표 3-4> 호주의LPT와 미국의 리츠의 비교
• <표 3-5> 미국,호주,일본의 부동산 간접투자제도의 비교
• <표 3-6> 외국사례의 시사점
• <표 4-1> K-REITs와 CR-REITs의 비교
• <표 4-2> 부동산투자회사 현황
• <표 4-3> 부동산투자회사 투자자 분포 현황
• <표 4-4> 자산관리회사 현황
• <표 4-5> 부동산 투자자문회사 현황
• <표 4-6> 자산운용 전문인력 교육기관 현황
• <표 4-7> 부동산투자회사 도입시점 시장전망
• <표 4-8> 부동산투자회사 상품별 투자자산 현황
• <표 4-9> 부동산투자회사 투자자산의 지역적 분류 및 준공연도별 분류
• <표 4-10>부동산투자회사 투자자산의 규모별 분류 및 자산유형별 분류
• <표 4-11>미국 및 호주 부동산투자회사 투자자산 유형별 현황
• <표 4-12>미국 부동산투자회사 투자자 유형
• <표 4-13>부동산투자회사 자산 및 자본금 규모
• <표 4-14>부동산투자회사 배당률 계획 대비 실적
• <표 4-15>미국 부동산투자회사의 총 수익률 변화
• <표 4-16>국내 오피스빌딩 투자수익률 현황
• <표 4-17>부동산투자회사 주가변동 추이
• <표 4-18>부동산투자회사의 투자기간/투자시점별 분류
• 그림목차
• <그림 2-1> 리츠의 자금흐름구도
• <그림 2-2> 리츠의 일반구조
• <그림 2-3> 리츠의 UPREIT
• <그림 2-4> 리츠의 DOWNREIT
• <그림 2-5> 부동산증권화 및 유동화의 기본구조
• <그림 2-6> 자산담보부증권(ABS:AssetBackedSecurities)구조
• <그림 2-8> 주택저당증권(MBS:MortgageBackedSecurities)구조