토지거래 안전보장을 위한 전문 에스크로우 제도의 정착화 방안 : 경기도 부동산거래 수요자 설문을 중심으로 = A Study on the Settlement of the Real Estate Escrow System for the Land Transaction Security

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 한정된 좁은 국토에 많은 인구가 모여 살면서, 부동산에 대한 가치가 매우 높게 평가되고 단시간에 거래도 매우 활발한 편이다. 그러나, 부동산 거래시스템이 영역별로 분절되어 있어 많은 시간적 소요와 업무처리의 불편을 초래하고, 안전한 거래를 위한 제도적 장치로는 공신력이 없는 등기제도에 그쳐 매수자 보호 및 거래안전을 위한 제도가 미흡한 실정이다. 또한 부동산 거래사고 발생 시 손해배상에 대한 제도적 조치도 미흡하며, 활발한 거래량에도 불구하고 거래시장은 영세하고 불투명하다. 그래서, 이 논문에서는 우리나라 토지거래의 안전성을 높이고 부동산 거래제도의 선진화를 도모하기 위하여 전문 에스크로우 제도의 효과적 정착방안을 부동산 거래 실수요자의 인식실태를 통해 살펴보았다.
토지거래가 가장 활발한 경기도 지역의 부동산 거래 수요자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 현행 부동산 거래시스템에 대해서 안전성, 전문성, 편리성, 신뢰성, 투명성 요소 모두 ‘그렇지 않다’라는 부정적 응답이 높게 나타나 ‘우리나라 부동산 거래시스템은 선진화 되어있지 않다‘라고 판단되었으나, 앞으로 현행 거래시스템의 개선에 대한 필요성은 강력히 인지하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 현행 거래시스템의 보완을 위한 제도적 장치로서 에스크로우 서비스가 있는데, 이 제도는 공정한 제3자를 통한 부동산 거래 서비스로 매수자를 보호하고 한 번의 거래로 일괄적 업무처리가 가능하며, 투명하게 거래근거가 남게 되어 세원의 확보에도 용이하다.
그러나, 우리나라에 소개된 지 10여년이 되었고 금융권에서 시행 중인 에스크로우 제도는 실적이 전무한 형편이며, 현재 안전하지 못한 불편한 거래관행을 타파하고 제도의 정착을 도모하기 위해서는 국가의 보조가 필요하다. 그러나, 각 부동산 거래입지별로 이권이 얽혀있어 단시간에 전면적 시행에는 어려움이 따를 것으로 예상되며, 공신력을 앞세워 국가관련 기관의 주체로 시행하게 된다면 이권을 보상하거나 흡수할 수 있는 제도적 세부방안 마련이 필요할 것이다.
에스크로우 제도를 부동산 전 영역에 걸쳐 한 순간에 전면시행 하는 것에는 어려움이 따르므로, 토지거래가 가장 활발한 경기도 지역을 중심으로 일정금액 이상의 토지 매매 건에 대한 시범적 의무시행이 선호되었는데 이용수수료는 제도가 정착되고 일정 기금이 마련될 때까지, 수요자의 부담을 덜어주고 제도이용을 유도할 수 있도록 부동산 관련 세금이나 실비보상 등을 통한 국가보조 및 혜택부여가 좋은 방안이 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As a country of heavy population in narrow land, the real estate of Korea features overestimated value and frequent deals in very short time. However, it requires too much spending of time and inconvenience of carrying out dealing process because each step is separatedby different subjects, and current real estate registration system does not protect buyer successfully in lack of public trust. In addition, being compared to sales of deals, there are other problems such as unstable compensation system for transaction failure, small size of the estate agents, and unclear dealing process.
Interviews with the estate buyers in Gyeonggi-do, where the estates are most frequently traded in Korea, show that the estate market is not advanced with regard to safety, specialty, convenience, reliability, and transparency. Also interviewees strongly agreed about reforming current transaction system. There is the escrow service as the alternative of such system, which is through the third that is not directly involved, and this is good for protecting both suppliers and buyers, making one-step trade possible, and recognizing tax sources clearly.
However, the escrow service has not been tried in the estate market yet, although it was introduced about 10 years ago and being used in the monetary organizations like banks. To break up unsafe and uncomfortable transaction system and help new system be rooted, positive support of government is needed, but it seems hard to take effect in short time because several interests are entangled. Therefore, details of policy to compensate those interests have to be ready before the start by the government.
Due to difficulties above mentioned, interviewees preferred to show an example to apply the escrow system to transactions over a certain amount of money in Gyeonggi-do. Until the system is rooted, a variety of ways of government support or advantages such as tax reduction, refund, etc are required.

목차 (Table of Contents)

• 〈국문초록〉 = ⅰ
• 표목차 = ⅵ
• 그림목차 = ⅶ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 대상 및 범위 = 5
• 제3절 연구의 방법 및 구성 = 7
• 제2장 토지거래 관련제도와 선행연구 검토 = 10
• 제1절 토지거래 현황 = 10
• 1. 부동산 거래의 개요 = 10
• 2. 부동산 거래의 특징 = 18
• 3. 토지거래현황 및 사고사례 = 22
• 제2절 토지거래 안전을 위한 제도 = 33
• 1. 등기제도 = 36
• 2. 권원보험제도 = 44
• 제3절 에스크로우제도에 대한 검토 = 54
• 1. 미국의 에스크로우제도 = 54
• 2. 우리나라의 에스크로우제도 = 62
• 3. 우리나라 에스크로우제도의 비활성화 원인 = 63
• 제4절 선행연구 검토와 분석의 틀 = 65
• 1. 선행연구 검토 = 65
• 2. 분석의 틀 = 68
• 제3장 에스크로우 제도의 정착화 방안모색을 위한 실태조사 = 71
• 제1절 조사설계 = 71
• 1. 조사개요 = 71
• 2. 표본의 추출 및 구성 = 72
• 3. 조사 및 분석방법 = 76
• 제2절 인식조사에 따른 정착화 방안 분석 = 77
• 1. 부동산 거래 선진화에 관한 인식실태조사 = 77
• 2. 에스크로우제도 운영에 대한 인식실태조사 = 85
• 3. 에스크로우제도 시행방안에 대한 인식실태조사 = 93
• 제3절 설문조사의 종합 = 102
• 제4장 토지전문 에스크로우 제도의 정착화 방안 = 104
• 제1절 시행주체 = 104
• 1. 국가 및 지자체 = 104
• 2. 금융권·공기업 = 105
• 3. 협회·법인체 = 106
• 제2절 시행방식 = 108
• 1. 시행범위 = 108
• 2. 시행방법 = 110
• 제3절 수수료부담 = 112
• 1. 부동산 거래관련 비용 = 112
• 2. 에스크로우제도 이용수수료 = 115
• 3. 에스크로우제도 수수료 보조 = 117
• 제5장 결론 = 119
• 참고문헌 = 122
• 부록 = 125
• 〈Abstract〉 = 135
• 감사의 글 = 137