한국과 일본의 인구구조 변화에 따라 향후 부동산 가격의 변동에 관한 연구 = A study of changing of the Korean and Japanese housing price in accordance with the change of population structure

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 세계에서 가장 빠르게 고령화가 진행되고 있으며 조만간 베이비부머 세대가 은퇴를 하게 된다. 주택구입에 적극적인 세대주가 이미 감소하기 시작했다. 사회 양극화가 확대되고 부동산 구입에 사용된 가계대출은 심각한 사회문제로 거론되고 있다. 이러한 우리의 환경은 지난 1991년도 부동산 거품 붕괴가 발생한 일본의 상황과 유사한 흐름을 보여주고 있다.
우리의 자산 중 가장 커다란 부분을 차지하고 있는 주택 등 부동산의 흐름을 예측해 보는 것은 중요한 과제이다. 주택 등 부동산의 장기적인 흐름을 추정하기 위해서는 여러 변수들이 필요하다. 그중에서 인구구조의 변동을 무시해서는 안 될 것이다. 향후 우리나라는 고령 인구가 급속하게 증가하면서 동시에 생산 활동 인구가 급속하게 감소할 것이다. 이로 인해 그동안 예상하지 못한 상상 밖의 사회가 전개될 것으로 보인다. 인구구조 변화가 우리 경제와 자산시장에 커다란 영향을 미치는 것은 자명한 사실이다.
본 연구에서는 한국과 일본의 인구구조 변화가 주택 가격에 미치는 영향에 대해 살펴보았다. 또한 고령화의 진행이 주택 가격에 어떠한 영향을 주는지에 대해서도 살펴보았다. 일반적으로 인구가 증가하면 세대주가 늘어나고 부동산에 대한 수요가 증가할 것이며 공급이 따라가지 못하는 동안 부동산 가격은 상승하게 될 것이다. 인구구조의 변동에 앞서 부동산 가격 상승에 영향을 주는 몇 가지 요인들을 거론해 보자. 첫째, 장기간에 걸친 금리인하 정책이다. 둘째, 금융기관의 대출 경쟁이다. 셋째, 거래세 및 보유세 등 부동산 관련 각종 규제의 완화이다. 넷째, 공격적 투자로 인해 위험관리 기능이 약화되는 것이다.
1980년대 이후 일본과 한국의 부동산 시장을 살펴보면 금리인하 등의 요인들이 커다란 부분을 차지하였다. 하지만 인구구조의 변화가 부동산 가격 변동에 일정 부분 영향을 주는 것을 무시할 수는 없을 것이다. 장기적으로 총인구 감소와 인구 고령화 및 베이비붐세대 은퇴 등으로 국내 인구구조의 변화가 예상되고 향후 자산시장에서 구조변화가 나타날 것으로 보인다. 따라서 국내 자산시장의 대부분을 차지하는 있는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
베이비붐 세대가 은퇴를 맞이하는 2015년 이후 소득수준이 감소하면서 노후대책을 마련하기 위해 보유자산을 매각하는 일이 발생할 것으로 예상된다. 국내 자산구조를 보면 자산대비 부채비율이 높고 부동산에 대한 보유비중이 높아 향후 가계부채 해결을 위해 부동산을 매각할 가능성이 불가피할 것으로 보인다.
본 연구에서는 한국과 일본의 인구구조 변화를 살펴보고 이어 부동산 가격의 변동을 비교하여 살펴보았다. 이를 위해 선행하여 움직이고 있는 일본의 인구변동과 부동산 가격의 흐름을 먼저 살펴보았다. 이를 바탕으로 한국의 인구구조 변화를 살펴보았고 향후 한국의 부동산 시장 변동을 전망해 보았다.
일본은 지난 1991년도 부동산 시장 거품 붕괴 이후 20년이 지난 최근까지 약세국면이 지속되고 있다. 당시 일본은 1930년대 태어난 제1차 베이비부머 세대가 은퇴를 시작하면서 고령화 사회로 진입하던 시기와 우연히 일치하고 있다. 우리나라 경우도 베이비부머 세대(55~63년)가 곧 은퇴시기를 앞두고 있다. 향후 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 저출산 및 고령화, 사회 양극화 등이 당시 일본의 환경과 유사하게 진행 중이라...

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