단계별 개발을 통한 택지개발사업의 효율성 극대화 모형 = Optimization models for the phasing of land development

국문 초록 (Abstract)

지금까지 도시형 토지의 초과수요로 인해, 택지개발사업의 주된 목적은 사업의 효율적 추진과 택지의 대량공급이었다. 그러나, 최근의 주택보급률 향상과 민간사업자의 택지공급은 초과공급 시장을 만들고 새로운 사업방식을 요구한다. 기존의 대규모의 택지개발이 아닌, 비용을 줄이기 위한 새로운 방식으로 단계별개발 방식이 있을 수 있다.
단계별개발 방식에서는 용지매입과 부지조성을 단계별로 수행함으로서 후기개발에 지출될 비용의 기회비용을 획득할 수 있는 장점이 있다. 하지만, 사업 시행자는 후기개발 시기까지의 주변개발 지역의 지가상승으로 인해 용지비의 추가비용을 부담할 것이다. 추가 용지비와 기회비용은 모두 시간의 비용의 시간의 투자가치를 의미한다.
따라서, 본 논문에서는 최적화 과정을 거쳐 단계별 개발의 비용을 최소화하기 위한 후기개발의 최적개발시점을 알아내고 경제적 함의를 찾고자 한다. 뿐만 아니라, 실증분석과 민감도 분석을 통해 단계별개발의 적용가능성을 살펴보고, 비용을 줄이기 위해 사업 시행자가 우선적으로 고려해야하는 요인을 살펴보고자 한다.
결과적으로, 후기개발의 최적시점은 후기개발 시기를 연기함으로서 사업 시행자가 지출해야하는 한계비용인 추가 용지비가 한계수입인 개발비용의 기회비용과 동일한 시점임을 알았다.
단계별개발의 전제조건을 살펴보면, 토지를 소유했을 때 지가상승으로 얻을 수 있는 자본이익이 은행에 예치했을 때의 이자수익보다 커야지 단계별개발이 가능하였다.
1990년대 시행된 택지개발사례를 갖고 실증분석 한 결과, 지가변동률이 시장이자율의 약2배인 20.5%일 때 단계별개발이 가능함을 알았는데 이때의 최적개발 시점은 약25개월이었다.
사례분석을 통해 후기개발 시점에 관해 민감도 분석을 할 결과, 지가변동률 혹은 시장이자율이 조성비나 용지비보다 그 탄력성이 거의 2배가 나왔는데, 이를 통해 단계별 개발을 통해 비용을 줄이기 위해서는 조성비나 용지비와 같은 순수개발비용보다 시장이자율 혹은 지가변동률과 같은 수익률의 변화를 면밀히 살펴봐야함을 알 수 있었다.