부동산중개제도의 의식조사를 통한 발전방안 : 서울특별시 강남3구 부동산중개업자를 대상으로

국문 초록 (Abstract)

최근 발생한 미국 발 금융위기 (서브프라임 모기지 사태)로 인해 세계적 경제구조의 개편과 향후 다가올 부동산 환경은 인구구조, 정보화․개방화, 환경중시, 자본형성구조 및 라이프스타일 등의 사회경제적 구조변화 속에서 양적변화에서 질적 변화로 이행되는 과정에 있다. 그러나 우리나라 부동산중개제도는 거기에 부흥하지 못하는 것이 현실이다.
또한, 현재 우리나라 중개업자는 부동산 거래 및 가격조정의 매개체, 거래당사자의 재산 보호 및 거래사고방지 역할 수행도 미흡하고, 대 국민 사회적 인식에 대해서도 직업의 사회적 존경과 전문성, 신뢰성, 윤리의식도 매우 낮게 평가되고 있다.
이러한 환경 속에서 부동산 중개시장의 완전 개방화가 된다면, 전문적이고 자본력 있는 외국 업체에 우리나라 중개시장은 완전히 잠식당할 수밖에 없다.
그러하지 않기 위해서 우리나라 부동산중개제도의 개선이 시급한 상황이고, 부동산중개업자에 대한 전문성, 신뢰성을 높이고, 경쟁력을 키우기 위해서도 부동산중개제도의 개선이 절실히 요구된다.
현재 우리나라 부동산중개제도에 경쟁력을 저하시키고, 전문성 결여에 대한 문제점으로 나타난 공인중개사 시험제도, 개설등록․교육제도, 중개업자의 업무범위 제한, 중개수수료에 대한 문제점을 요약하고, 이를 바탕으로 바람직한 부동산중개제도의 개선 방안을 제시하고자 한다.
첫째, 전문직업인으로 엄격한 자격요건과 윤리의식이 강조되어야 하는데 현 공인중개사자격제도의 시험제도는 그러하지 못하므로 하루속히 최소인원 합격제도를 도입․실시(시장수요를 반영한 공인중개사 합격자 수 조절)하고, 더불어 국제화 및 개방화에 경쟁력을 키우기 위해서도 공인중개사 시험과목에 외국어 신설이 되어야 한다.
둘째, 사전교육을 확대 및 공인중개사로서의 공신력 제고 및 무자격자의 불법 중개행위가 근절 될 수 있도록 공인중개사 증 발급이 필요하다.
셋째, 현재 중개업자에 대한 업무범위 확대 및 금지 대상 업무의 축소로, ‘종합자산관리 서비스’, ‘부동산개발 업’, 업무범위 확대를 위한 직접거래(매매․임대업)를 허용하여야 한다.
넷째, 현실에 맞는 중개수수료 요율체계로 상향 조정할 필요가 있고, 6억 이상 ‘중개 의뢰인과 중개업자 협의하여 결정 함’의 규정을 ‘삭제’하고 그 요율을 ‘명시’ 하여야 한다.
마지막으로, 중개업자뿐만 아니라 일반인의 중개행위도 규제가 필요하고, 불법적인 시장거래질서 문란행위 등 유사중개행위(개인, 기획부동산, 컨설팅업자)에 대하여는 별도의 강력한 규제 법안이 필요하며, 불법 중개행위 근절을 위해서 높은 포상금제도의 검토가 필요할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the recent financial crisis (sub-prime mortgage crisis) in the United States, the global economic system reform and future real estate environment is in the process of transition from quantitative change to qualitative change through socio-economic structural change such as population structure, information-liberalization, environmental importance, capital formation structure and lifestyle, however, the real estate brokerage system in Korea couldn’t keep up with it.
In addition, the real estates in Korea are receiving negative evaluation due to their poor involvement as a mediator for price adjustment during real estate transaction and poor management for property protection and accident prevention.
In addition, their professionalism, credibility and ethics were also lowly evaluated on the social awareness.
If the real estate brokerage completely becomes liberal under these circumstances, the Korean real estate market will be completely eroded by professional foreign real state companies that have capital.

In order to avoid this, Korea must urgently improve the real estate brokerage system, increase professionalism, reliability and ethical awareness on real estate brokers and must improve the real estate brokerage system to foster competitiveness.
After identifying and summarizing the problems of realtor certification program, open enrollment-training system, restriction on operation of brokers and brokerage fees, which degrade competitiveness on real estate brokerage system in Korea and bring problems on the expertise, this essay is to suggest some plans for improvement for good real states agent system. First, a strict professional criteria and ethic awareness must be mandated as realtor/broker is a professional job, however, the eligibility of current Certified Public Realtor Qualification System doesn’t do that, therefore, they must apply minimum number of pass system for Certified Public Realtor Qualification Test based on the market demand. In addition, they must establish foreign language test on the Certified Public Realtor Qualification Test to foster competitiveness in the globalization era.
Second, the Certified Public Realtor Qualification System must issue Certified Public Realtor license to expand training, to enhance public confidence as Certified Public Realtor, and to eradicate illegal brokerage activities as unlicensed realtor.
Third, to expand the business scope of ‘Comprehensive Asset Management Service’ and ‘Real Estate Development Industry’, the direct transaction (for sales and rent) must be allowed by expanding the range of business scope and prohibited business for the current brokers.
Fourth, the brokerage fee rate system must be upgraded to fit the reality and the provision ‘sales grater than 600 million won must be consulted and decided between the clients and brokers’ must be ‘deleted’ and ‘clearly stated’.
Lastly, the brokerage activities of the general public must be regulated just like brokers and strong regulatory legislation is needed for any illegal or disorder conducts in the market transaction (for individuals, real estate companies, and consultants) and needs higher reward system to eradicate the illegal brokering activities.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 그림 목차 ⅳ
• 표 목차 ⅴ
• 국문 초록 ⅶ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구 범위 3
• 2. 연구 방법 4
• 제 3 절 선행연구의 고찰 6
• 1. 선행연구의 검토 6
• 2. 선행연구와 차별성 11
• 제 2 장 부동산중개제도의 이론적 고찰 12
• 제 1 절 부동산중개의 개념 12
• 1. 부동산중개 12
• 2. 부동산중개의 유형 12
• 3. 부동산중개업 13
• 4. 부동산중개업의 특성 14
• 5. 외국의 부동산중개제도 17
• 제 2 절 우리나라 부동산중개업의 변천과정 19
• 1. 객주․거간제도 19
• 2. 소개 영업법 20
• 3. 부동산중개업법 21
• 4. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 22
• 제 3 절 우리나라 부동산중개제도 25
• 1. 공인중개사 시험제도 25
• 2. 중개사무소 개설등록제도 27
• 3. 중개업자의 업무범위 및 금지대상 29
• 4. 중개수수료제도 32
• 5. 교육제도 34
• 제 4 절 부동산중개업 현황 및 중개시장의 환경변화 36
• 1. 부동산중개업자 현황 36
• 2. 부동산중개시장의 환경변화 41
• 제 3 장 현행 부동산중개제도 실증분석 44
• 제 1 절 설문조사의 개요 44
• 1. 설문조사의 목적 44
• 2. 설문조사의 대상 및 방법 44
• 3. 설문조사의 내용 44
• 4. 자료통계 분석방법 45
• 제 2 절 실증분석 분석결과 46
• 1. 응답자의 일반적 특성 46
• 2. 부동산공인중개사제도와 관련된 일반적인 질문 48
• 3. 기타 중개제도 개선 60
• 4. 시사점 66
• 제 4 장 부동산중개제도의 문제점 및 발전방안 68
• 제 1 절 공인중개사 시험제도 68
• 1. 문제점 68
• 2. 발전방안 69
• 제 2 절 중개사무소 개설등록 및 교육제도 71
• 1. 문제점 71
• 2. 발전방안 72
• 제 3 절 중개업자의 업무범위 및 금지대상 73
• 1. 문제점 73
• 2. 발전방안 74
• 제 4 절 중개수수료제도 74
• 1. 문제점 74
• 2. 발전방안 75
• 제 5 장 결 론 78
• 참 고 문 헌 81
• 부록-설문지 84
• ABSTRACT 90