부동산경매에서 법정지상권의 불확실성에 따른 법제 개선 방안 = Legal Reforms for Mitigating Uncertainties of Statutory Superficies in Real Estate Auctions

국문 초록 (Abstract)

부동산경매절차에서 법정지상권 제도의 법적 불확실성이 부동산경매 실무에 미치는 영향을 분석하고, 이에 대한 제도적⋅입법적 개선 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 현행 ｢민법｣ 제366조는 저당권 실행으로 인한 토지와 건물의 소유 분리에 따라 건물소유자에게 지상권을 인정하고 있으나, 그 성립요건과 효력범위, 존속기간 등에 대한 명확한 기준이 부재하여 실무상 권리분석의 불확실성과 권리분쟁이 반복되고 있다. 특히 관습상 법정지상권은 법률에 명시된 근거 없이 판례에 의해 형성된 법적 개념으로, 그 성립요건과 판단기준, 효력범위에 대한 해석이 일관되지 않다는 비판이 제기되고 있다.
문헌연구와 판례분석을 바탕으로, 현행 제도의 구조적 한계를 진단하고, 입찰자의 판단을 저해하는 정보 비대칭 문제와 낙찰자의 소유권 실현 지연 요인을 규명하였다. 또한, 건물 점유자가 소유권 등 법적 권원이 불분명한 상태에서 비정형적 권리주장을 반복하며 절차 지연을 유발하는 사례가 경매제도의 신뢰성을 저해하는 것으로 나타났다.
이에 따라 정보공시 체계의 정비, 법정지상권 성립요건의 명문화, 매각물건명세서 기재의무 강화, 조사권한 구체화 등의 제도개선이 필요하다는 결론을 도출하였다. 본 연구는 법정지상권을 둘러싼 법적 불확실성을 해소하고 부동산 경매제도의 예측 가능성과 실효성을 제고하기 위한 기초자료로서의 방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze the impact of legal uncertainty surrounding statutory superficies on the practice of real estate auctions and to propose institutional and legislative improvements. Article 366 of the Korean Civil Act recognizes the establishment of superficies for the building owner when the ownership of land and building is separated due to the enforcement of a mortgage. However, the lack of clear standards regarding the requirements for establishment, scope of effectiveness, and duration has led to repeated uncertainties in rights analysis and frequent disputes in practice. In particular, customary statutory superficies, which are not explicitly stipulated by law but developed through case law, have been criticized for inconsistent interpretation concerning their requirements, legal effects, and duration.
Through literature review and case analysis, this study identifies structural limitations of the current system, such as information asymmetry that hinders bidders’ judgment and factors delaying the realization of ownership by successful bidders. Furthermore, it is revealed that repeated atypical assertions of rights by building occupants without clear legal titles cause procedural delays and undermine trust in the auction system.
As a result, the study proposes institutional reforms, including the enhancement of the information disclosure system, codification of establishment requirements for statutory superficies, mandatory inclusion of relevant information in the property listing report, and clarification of judicial officers’ investigative authority. This research offers foundational suggestions to resolve the legal ambiguities surrounding statutory superficies and enhance the predictability and effectiveness of the real estate auction system.