부동산실거래가 신고의무제도의 정착방안에 관한 연구 : 부산시 위반사례를 중심으로 = (A) study on measures for estabishment of the obligatory report system for real realty transaction prices : a case study involving violations in the city of Busan

국문 초록 (Abstract)

국가 경제의 성장과 더불어 부동산시장의 규모도 거대화·다양화 되어가고 있으며,부동산 시장은 중요한 비중을 차지하고 있다.
그 동안 부동산 투기라는 사회적 문제를 해결하기 위한 다양한 제도와 정책의 도입을 시도해 왔고,부동산 시장의 안정과 투명화에 대한 상당한 효과가 있었지만, 가격상승과 규제에 이어지는 악순환은 시장에서 오랫동안 반복되어 왔다.
그러나, 부동산 시장의 현실은 부동산 거래의 투명성이 불분명하고 제도적 허점을 악용한 투기세력이 많다는 것이다.이에 정부는 부동산 거래의 투명성을 높이기 위하여 실거래 신고제도와 더불어 실거래가 등기부 기재제도의 실시로 인하여, 이중계약서 근절 등 부동산 거래내용이 투명화 됨과 아울러 양도소득세, 취득세 및 등록세 등 재산관련 세금계산을 실거래가액을 기준으로 과세할 수 있는 제도적 시스템이 구축하게 되었다.
본 연구에서는 부동산 실거래가신고제도의 시행에 따른 문제점으로 부산지역의 실거래가 신고 위반사례를 중심으로 그 현황과 문제점을 파악하고 개선점 등 정착할 수 있는방향을 모색하여 보았다.
첫째, 실거래가 신고과정에서 발생하는 허위신고 사례를 보면 금액을 낮추어 신고하는 사례가 대부분으로서 실거래가 신고의무화가 원활하게 정착하려면 거래당사자가 실거래가격을 신고하는 유인체계가 중요하다.
둘째, 주택소비자에게 좋은 품질의 서비스를 제공하려면 종합부동산 서비스업을 도입하고 정부 부처·기관별로 여러 곳에 흩어져 있는 각종 부동산 정보도 한곳에서 제공하여야하며, 부동산 정보유통 투명화·서비스시스템 개선이 중요하다.
셋째. 실거래가를 가공해 평균가격을 공개하면 그 가격 아래에서 형성됐던 거래가를 끌어올리는 부작용이 나타날 수 있다.
넷째, 실거래가 부동산 등기제가 시행되어 부동산 거래가격이 사실상 공개되는 효과를 가져왔다. 시장의 부작용을 최소화하면서 시장기능을 활성화하는 방향에 주안점을 두어야한다.
다섯째, 임대주택을 활성화하여 주택에 대한 지나친 소유의식을 억제하여 공공 임대주택 비율을 선진국 수준으로 제고하여야 한다.
여섯째, 실시간으로 수집되는 거래가격과 거래정보를 이용해서 부동산시장 상시모니터링시스템의 구축을 추진할 필요가 있다.
일곱째, 부동산투기대책이 실효를 거두려면 금융정책과 주택정책 위주로 접근해야 한다.
이러한 정책대안으로 부동산시장의 투명성이 제고되면 외국인 투자자 및 부동산관련 서비스 업체들의 진출이 증가할 것으로 본다.
실거래가신고제고 시행으로 부동산 시장의 선진화를 이루기 위한 과정을 앞당겼다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Along with the national economic growth, the realty market is increasingly growing and diversifying, and is regarded as an important sector.
Diverse systems and policies have been introduced in order to address the social problem of realty speculation. These efforts have made the realty market stable and transparent with a considerable effect, but the vicious circle following price hikes and regulations has long continued in the market.
The reality of realty market is that realty transactions are not transparent, and that many speculators abuse loopholes in the system. Thus, the government has implemented the reporting system for real realty transactions and the listing of real realty transaction prices on the registration books in order to boost the transparency of realty transactions. These efforts have established a system under which "double contracts" can be rooted out to make realty transactions transparent, and capital gain, acquisition, and registration taxes and so forth can be levied on the basis of actual transaction prices.
With regard to problems arising from the implementation of the reporting system for real realty transaction prices, this research surveyed reporting-related violations in the Busan area and worked out improvement measures.
First, most of false reports involved lower prices, suggesting that a system should be introduced to effectively encourage transactors to report real transaction prices in order to facilitate and establish the mandatory reporting system for real transaction prices.
Second, to provide good-quality services to housing consumers, total realty service business should be introduced, and various realty information dispersed across the government's ministries and agencies should be gathered and provided from one single source. Also, it is important to make the availability of realty information transparent and to improve the service system.
Third, if information of real transaction prices is processed and average prices are provided, this may create the negative effect of increasing the prices in the category of those smaller than the average prices.
Fourth, since the realty registration system based on real transaction prices is implemented, this can virtually create the effect of disclosing realty transaction prices. To minimize the side effect of the market, efforts should focus on activating the market functions.
Fifth, efforts should be made to activate the availability of rent-based housings, thereby restraining people's desire to excessively own their housings and raising public rent-based housings to the levels of advanced countries.
Sixth, a system designed to monitor the realty market needs to be established by using transaction prices and information which are gathered in real-time.
Seventh, to effectively implement measures against realty speculations, an approach involving financial and housing polices should be taken.
If the transparency of the realty market is enhanced with these policy measures, more foreign investors and realty-related service operators will advance into Korea.
With the implementation of the real transaction prices reporting system, efforts for advancing Korea's realty market are deemed to have been made.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 2
• 제2장 부동산 실거래 신고제도의 이해 = 4
• 제1절 부동산 실거래 신고제도의 개념 = 4
• 1.신고대상 및 절차 = 4
• 2. 신고의무자 = 5
• 3. 실거래가 신고의 실효성 확보 수단 = 6
• 4. 신고의무 위반 시 처벌규정 = 6
• 제2절 부동산실거래 신고제도의 도입배경 및 필요성 = 7
• 1. 실거래 신고의 필요성 = 7
• 2. 실거래가 신고제도의 과세방안 = 8
• 3. 실거래 신고제도의 정책적 변화 = 9
• 제3절 부동산실거래가 신고제도의 기대효과 = 12
• 1. 실거래가신고제도 시행 후 부동산 시장의 환경변화 = 12
• 2. 실거래가 신고제도가 부동산 시장에 미치는 영향 = 16
• 제3장 부동산 실거래 신고제도의 현황 및 사례분석 = 21
• 제1절 부동산실거래 신고제도의 현황 = 21
• 1. 실거래신고제도의 운영성과 = 21
• 2. 시·도별 허위신고내역 = 42
• 제2절 부동산 실거래가 신고제도의 위반사례 분석 및 평가 = 45
• 1. 실거래가 신고제도 위반 대상 = 45
• 2. 실거래가 신고제도 위반사례 = 46
• 3. 위반사례 분석 및 평가 = 49
• 제4장 부동산 실거래가 신고의무제도의 정착 방안 = 52
• 제1절 실거래가 신고제도의 문제점 = 52
• 제2절 실거래가 신고제도의 개선방안 = 53
• 제5장 결론 = 59
• 참고문헌 = 62
• Abstract = 66