택지개발지구의 물리적 특성과 거주자 만족도에 의한 근린환경평가 : 청주권 3개 지구를 중심으로 = Evaluation of Community Environment Based on Physical Characteristics and Residents` Satisfaction in Residential Development Complexes -Focused on the 3 Complexes in Cheongju Area-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study’s purpose is to find helpful data and proposals for community environment planning in the urban development projects. This study tried to extract factors for a positive community environment, with relation to the physical characteristics and residents’ satisfaction level.
Three cases for study in the Cheongju area witnessed rapid urbanization through continuous land development. The 3 residential development complexes studied herein are a residence-oriented complex, a residence-government mixed complex, both in Cheongju-city, and a residence-industry mixed-complex in suburban Cheongju.
The physical characteristics of the complexes in a literature study and field survey, comprised of location, developmental concept, land use, traffic, downtown access and community environment. In addition, questionnaires were answered by residents on socio-demographic property, housing characteristics, moving motive, housing choice, convenience using behavior, satisfaction and requirement on community environment, and amelioration priority which is a modified index of satisfaction and requirement.
The tools of analysis are frequency, percentage, cross tabulation, multiple discriminant analysis, one-way ANOVA, multiple regression analysis, and Categorical Regression Analysis using SPSS WIN 12.0 program.
1) The developmental concept of complexes maintained its initial identity. The residence-oriented complex, having wider residential space, had better downtown access and more convenient facilities for daily life. The residence-government mixed complex, constructed with an eco-friendly concept, had wider green and public service space and good downtown access but on the other hand, had less convenience facilities because of a short period from construction. The residence-industry mixed complex, located in sub-urbanity and conceding more land for industries, had poor access to downtown but had more convenient facilities for workers’ use.
2) The household characteristics varied with the location and developmental concept of the complexes. This means that the developer has to keep in mind, the designing stage and what sort of residents will be hosted in the complex; the location and development concept have to match with the household characteristics and moving motive.
3) The housing choice showed different interests in convenience facilities and education environment along with types of complexes. To the families with children attending school, the education environment was considered more important in smaller cities compared to metropolitan cities. A sufficient supply of schools and convenience facilities are essential in designing residential complex in such districts.
In the mixed residence complexes with government offices or industrial areas, the housing choices reflected more interest in investment value. It means that speculation preventing measures such as financial/taxation regulations are important for stable residing conditions.
4) The most frequently visited convenience facilities were shopping facilities, large or small, and banks, and activities were commonly done in the complex or adjacent area. This means it is recommended that the developer of the new complex locate convenience facilities in multi-core concentration types or street types rather than one-core concentration types.
5) The satisfaction of residents in the community environment correlates with the increasing convenience facilities after construction. It means that collateral construction of convenience facilities with residences should be forced by regulation in the development.
In the new outskirt complexes of smaller cities, dissatisfaction occurs more with public transportation rather than the road system, so that efficient public transportation systems, inner and neighboring areas, is requisite.
6) Even in the residence-oriented complex, the education environment does not entirely account for satisfaction level; the green environment is also second in priority after the education environment. The development density should be lower to supply more green space like parks. Such consideration on human-nature co-existence may enhance the satisfaction level.
In the residence-government mixed complex with an eco-friendly concept, a good natural environment does not entirely account for satisfaction level; education environment is also second in priority after the natural environment. The supply of sufficient schools may be fulfilled in the ways of reform of the education zone with neighboring existing residential areas.
In the outskirt residence-industry mixed complex of smaller cities, priority was placed more on the location and convenience; this explains the complex’s poor access to downtown. Such a complex, hence, should be planned in the way that convenience facilities are completely equipped and public transportation and traffic systems are adequately designed. Even though this type of complex, because of its distinction of the industrial area, cannot fully meet the general needs of the residential area, the developer has to put more importance on the convenience and service facilities for residents to feel comfortable and satisfactory.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 활발한 도시개발사업으로 대규모 택지개발을 통한 아파트 공급이 이루어지고 있는 청주권의 신규택지개발지구 중 주거중심형과 공공청사 복합형으로 개발된 청주시 내의 2개 택지개발지구와 산업단지 복합형으로 개발된 청주시 외곽의 1개 택지개발지구의 물리적 특성과 거주자 만족도에 의해 근린환경을 평가하여 각 택지개발지구별로 근린환경만족도를 높일 수 있는 요소를 도출해 앞으로 도시개발사업시 근린환경계획에 필요한 기초자료를 제공하는 것을 목적으로 하였다.
연구내용과 연구방법으로는 문헌조사 및 현장조사로 3개 택지개발지구의 물리적 특성(입지 및 개발개념, 토지이용현황, 도로여건 및 도심접근성, 근린시설)의 차이를 분석하였으며, 설문조사로 3개 택지개발지구별 거주자의 사회인구학적 특성, 주거특성, 주거이동 및 선택요인, 이용행태 및 근린환경만족도 및 요구도와 만족도가 가진 한계를 보완하기 위해 만족도와 요구도를 조합한 개선우선지수의 차이를 파악하여 근린환경평가를 하였다.
설문조사에 대한 분석방법은 SPSS WIN 12.0 통계프로그램을 이용하여 빈도, 백분율 및 교차분석, 중다판별분석, 일원분산분석, 중다회귀분석 및 범주형 회귀분석을 적용하였다.
본 연구 결과를 바탕으로 한 결론 및 제언은 다음과 같다.
1) 각기 다른 개발개념의 택지개발지구의 물리적 특성에는 초기 개발특성이 지속적으로 유지되고 있었다. 주거중심형 지구는 주거지역에 대한 토지이용비율이 높았고, 도심까지의 접근성이 높았으며, 거주자들의 생활을 지원할 수 있는 근린시설이 많이 분포하였다. 친환경 계획 개념을 적용한 공공청사복합형 지구는 녹지 및 공공서비스지역에 대한 토지이용비율이 높았고, 도심까지의 접근성이 높았으며, 개발 후 경과기간이 짧아 근린시설들의 분포가 부족했다. 도시 외곽에 위치한 산업단지복합형 지구는 산업지역에 대한 토지이용비율이 높았고, 도심까지의 접근성이 낮았으며, 근린시설도 산업단지 이용자들을 지원하기 위한 시설이 많이 분포하였다.
2) 택지개발지구의 위치와 개발특성에 따라 거주가구의 특성에 차이가 있었다. 따라서 택지개발지구에 대한 위치선정 및 개발특성에 대한 설정이 이루어지는 단계에서 거주예정자들의 특성을 예측할 수 있는 가구특성과 이전 주거특성 등의 변인을 조사하여 주된 거주예정자를 설정하는 것이 필요하다.
3) 거주자는 주거선택시 택지개발지구에 따라 주택외부환경 요인 중 편익시설, 교육환경의 고려 정도에 차이가 있었다. 이는 수도권이나 광역시 이상의 대도시와는 달리 지방도시의 택지개발지구에는 공공교육시설이 부족하여 거주자들의 가족생활주기가 자녀교육기에 속한 가구는 교육환경을 우선적으로 고려하는 것으로 해석된다. 따라서 향후 택지개발지구 개발시에는 예측되어지는 거주예정자들의 가족생활주기 특성을 고려하여 일상생활을 지원할 수 있는 편익시설과 교육환경에 대한 계획이 이루어지는 것이 필요하다.
산업단지 또는 공공청사를 복합화하여 개발한 택지개발지구의 거주자는 경제적 요인 중 투자가치에 대한 고려 정도가 주거중심형 지구보다 더 높았다. 따라서 이러한 택지개발지구에서는 거주성을 전제한 투자가치를 넘어서는 외부투기수요를 방지하고 실수요자들의 거주성을 확보해 주는 것이 필요하다. 이를 위해 외부투기수요를 억제하기 위한 금융이나 세제 등의 제제와 같은 정책적 고려가 필요하다. 또한 거주에 목적을 둔 거주예정자들의 수요를 수용하기 위한 다양한 유형의 주택공급이 필요하다.
4) 생활권 내 시설의 이용행태를 살펴본 결과, 모든 택지개발지구에서 대형쇼핑시설, 소형쇼핑시설, 금융기관에 대한 이용빈도가 높고, 단지 인근 및 지구 내에서 이용하는 것으로 나타났다. 따라서 신규택지개발지구 개발시 중요도가 높은 시설들은 이용시 접근성이 더욱 좋아지도록, 시설들을 한곳으로 집중시키는 단핵 집중형으로 시설들을 배치하는 것보다는 시설들을 여러곳으로 분산하여 집중시키는 다핵 집중형이나 시설들을 도로를 따라 집중시키는 노선형 등으로 적절히 분산배치하는 것이 필요하다.
5) 택지개발지구의 생활권 내 근린환경 만족도는 지구 개발 후 일정 시간이 경과되어 충분한 근린환경에 대한 조성이 이루어져야 거주자의 근린환경에 대한 만족도가 높아지는 것으로 나타났으므로, 택지개발지구 개발시 근린시설, 서비스시설 등의 근린환경에 대한 조성도 주택 공급에 후행하지 않고 병행할 수 있는 제도적 장치의 마련이 필요하다. 또한 지방 대도시 외곽지역의 택지개발지구에서는 도로교통망보다는 대중교통망에 대한 거주자의 만족도가 낮으므로 수요에 맞는 대중교통망을 확보하는 한편, 기존 지방 대도시 및 인접지역 대중교통망과의 연계성을 고려하는 것이 필요하다.
6) 주거중심형 택지개발지구에서는 입지를 구성하는 요소 중 학교 등 교육시설이 충분히 공급되어 거주자들의 만족도가 높아도 쾌적한 자연환경이 부족한 것에 대해서는 불만족하므로 개발밀도를 최대한 억제하는 한편, 녹지 및 공원과 같은 근린환경에 대한 공급을 확대함으로써 거주자들이 자연환경과의 접촉기회를 높일 수 있는 계획적인 고려가 필요하다.
친환경계획 개념을 적용한 공공청사복합형 택지개발지구에서는 입지를 구성하는 요소 중 자연환경이 우수하여 만족도가 높아도 학교 등 교육시설이 부족한 것에 대해서는 불만족하므로 학교 등 교육시설의 공급을 우선적으로 고려해야 한다. 그러나 도시 내에서의 택지개발지구 개발시에는 기존 도시가 갖는 특성을 고려하여 접근이 용이한 인근 학군들과의 연계를 고려한 교육시설에 대한 공급계획이 이루어지는 것이 필요하다.
기존 지방 대도시 외곽의 산업단지복합형 택지개발은 입지와 근린시설에 대한 요구가 높은 것으로 나타났는데 이는 택지개발지구가 도심으로의 접근성이 좋지 않기 때문인 것으로 판단된다. 따라서 택지개발지구 개발시 규모에 따라서는 근린환경이 택지개발지구 내 완결적으로 계획되고 도로교통망과 대중교통망에 대한 계획적인 고려도 함께 이루어져야 한다. 또한 산업단지라는 특성에 적합한 근린환경 계획이 이루어졌기 때문에 근린환경이 거주자들의 생활과 대응되지 않는 것으로 해석된다. 따라서 산업단지복합형으로 개발시에는 산업단지라는 특성에 한정하여 산업단지 이용자들을 지원하기 위한 근린환경 계획뿐만 아니라 거주성을 확보할 수 있는 근린시설 및 서비스시설 등에 대한 거주자 측면의 근린환경 계획이 이루어져야 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 필요성 1
• 2. 연구의 목적 및 연구문제 4
• 3. 연구의 흐름 5
• Ⅱ. 이론적 배경 8
• 1. 택지개발지구의 생활권계획 8
• 2. 근린환경평가 20
• Ⅲ. 연구방법 및 연구모형 34
• 1. 조사대상 34
• 2. 문헌조사 및 현장조사 35
• 3. 설문조사 37
• 4. 연구모형 43
• Ⅳ. 청주권 택지개발지구의 물리적 특성 46
• 1. 입지 및 개발개념 46
• 2. 토지이용현황 47
• 3. 도로여건 및 도심접근성 52
• 4. 근린시설 54
• Ⅴ. 청주권 택지개발지구 거주자의 근린환경만족도 57
• 1. 택지개발지구 거주자의 사회인구학적 특성 57
• 2. 택지개발지구 거주자의 주거특성 59
• 3. 택지개발지구 거주자의 주거이동 및 선택요인 64
• 4. 택지개발지구 거주자의 근린시설 이용행태 및 근린환경만족도 69
• 5. 택지개발지구별 근린환경 개선우선지수 96
• Ⅵ. 청주권 택지개발지구 근린환경평가 103
• 1. 주거중심형 택지개발지구 - 용암2지구 103
• 2. 공공청사복합형 친환경 택지개발지구 - 산남3지구 105
• 3. 산업단지복합형 택지개발지구 - 오창지구 108
• Ⅶ. 결론 111
• 1. 결론 및 제언 111
• 2. 연구의 한계 및 향후 과제 115
• 참고문헌 117
• 부록 126