2024년도 입법영향분석(부동산 거래신고 제도)

국문 초록 (Abstract)

입법영향분석이라 함은 정책의 입법화 과정에 있어서 나타날 수 있는 다양한 영향을 종합적이고 체계적으로 예측.평가하여 서로 충돌하는 법적.사회적.경제적 제반의 이해관계를 객관적.과학적으로 조정.중재함으로써 입법의 실효성과 효율성을 확보하는 입법작용을 의미한다. 강현철, 『입법평가 Review를 통한 재정립 방안 연구 - 입법평가 일반론 연구』, 한국법제연구원, 2013, 19면.
입법영향분석을 통해 잘 설계되거나 평가되어 교정된 입법은 그것에 소요되는 비용보다 더 큰 상당한 사회적?경제적 이익을 창출할 수 있다. 더 나은 입법을 통해 이루어진 법률은 국민의 이해도와 집행력을 제고하게 되기 때문이다.
?부동산거래신고법?은 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 법으로서 시행되고 있는 상황에서 부동산거래신고제도(「부동산거래신고법」)의 법제도 개선을 위해 「행정기본법 시행령」 제17조제2항 각 호에 따른 현행 법령의 규범적 적정성과 실효성, 효과성 및 효율성, 그 밖에 법령이 미치는 각종 영향에 대해 분석할 필요가 있다. ?부동산거래신고법? 입법에 대한 많은 국민적 관심에 비추어 볼 때, 제정 당시와 입법 이후에 제기된 다양한 의견과 요청들을 정리하여 이러한 입법이 현재 입법목적을 효과적으로 달성하고 있는지 영향분석을 실시할 필요가 있다.
그리하여 다음에서는 다음과 같은 순서로 분석을 수행하고자 한다.
먼저, 제2장에서는 입법영향분석 범위와 방법 및 주요쟁점을 정립하고, 제3장에서는 입법영향분석에 활용하기 위해 수집된 관계부처 의견과 관련분야 이해관계자의 의견을 정리하며, 제4장에서는 ?부동산거래신고법?의 ‘규범적 적정성 분석’ 및 ‘효과성’을 중심으로 입법영향분석을 실시한다. 마지막으로, 제5장에서는 ?부동산거래신고법?의 입법영향분석 결과 요약과 개별 법률의 입법 개선 필요성 및 방향을 제시하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 입법영향분석 대상 및 필요성 13
• 제1절 입법영향분석 대상 15
• 제2절 입법영향분석의 필요성 18
• 제2장 입법영향분석 범위와 방법 및 주요 쟁점 19
• 제1절 분석 범위 21
• 1. 신고대상 시간적 적용범위 21
• 2. 대상 영역 : ?부동산 거래신고에 관한 법률? 21
• 제2절 입법영향분석 방법 21
• 1. 사용 자료 21
• (1) 관계법령 자료 22
• (2) 관계부처 관련 실적 조회 자료 22
• (3) 신고관청 담당자 의견조사 자료 23
• (4) 부동산신고 관련 공인중개사 의견조사 자료 23
• 2. 방법론 24
• (1) 규범적.체계적 분석방법 24
• (2) 데이터에 기반한 분석방법 : 설문조사분석 및 통계분석 25
• 제3장 관계부처 및 이해관계자 의견 27
• 제1절 관계부처 실적 회신 29
• 1. 실적조회 개요 29
• 2. 관계부처 회신 30
• (1) 부동산 거래신고 조사 관련 과태료 내역(사유별) 30
• (2) 실거래 검증 및 조사업무 흐름도 32
• (3) 부동산진단가격조사 및 거래신고검증 추진 체계 34
• (4) 부동산정보체계 35
• 제2절 신고관청 담당자 의견 36
• 1. 담당자 의견 조사 개요 36
• (1) 조사개요 36
• (2) 조사내용 36
• (3) 응답자특성 37
• 2. 담당자 의견 38
• (1) 부동산거래신고법의 입법목적 달성도 및 입법 목적에 대한 전반적인 평가 의견 38
• (2) 업무수행 44
• (3) 금지행위 및 조사권한, 제재사항 58
• (4) 부동산거래 신고제도 개선을 위한 신고관청 공무원의 전반적 제안 72
• 제3절 부동산거래신고 관련 공인중개사 의견 77
• 1. 공인중개사 의견 조사 개요 77
• (1) 의견조사 개요 77
• (2) 의견조사 내용 77
• 2. 공인중개사 의견 78
• (1) 부동산신고법의 입법목적 달성도 및 입법 목적에 대한 전반적인 평가 의견 78
• (2) 업무수행 84
• (3) 금지행위 88
• (4) 제재사항 92
• 제4장 입법영향분석 95
• 제1절 분석대상 규범의 주요 내용 97
• 1. 부동산거래 신고제도의 개요 97
• (1) 부동산거래 신고제도의 도입 97
• (2) 부동산거래 신고제의 도입 배경과 개정 99
• (3) 부동산거래 신고제도의 특성 108
• 2. 부동산거래 신고제도의 내용 109
• (1) 현행 근거 법률 109
• (2) 부동산 거래신고의 대상 109
• (3) 부동산거래 신고 의무자 110
• (4) 인터넷 신고 절차 111
• (5) 방문 신고 절차 112
• (6) 외국인등의 부동산 취득·보유 신고 112
• 3. 자금조달 및 입주계획서, 법인신고서 제출 113
• 4. 거래신고 내용 조사, 과태료. 자진신고 114
• (1) 거래신고 내용 조사, 과태료 114
• (2) 자진신고 115
• (3) 신고포상금제도 116
• (4) 신고 위임 117
• 제2절 현행법령 규정에 대한 규범적·체계적 분석 118
• 1. 입법목적의 분석 118
• (1) 관련 조문(법 제1조) 118
• (2) 규정의 취지 118
• (3) 평가 118
• 2. 부동산거래 및 거래의 해제 등 신고 119
• (1) 관련 조문(법 제3조, 제3조의2) 119
• (2) 내용 120
• (3) 분석 및 평가 143
• 3. 주택 임대차 계약 및 계약의 변경 및 해제 신고 150
• (1) 관련 조문(법 제6조의2, 제6조의3) 150
• (2) 내용 151
• (3) 분석 및 평가 165
• 4. 거래 신고에 있어 금지행위 180
• (1) 관련 조문(제4조) 180
• 5. 벌칙 및 과태료 181
• (1) 관련 조문(제26조, 제27조, 제28조, 제29조) 181
• (2) 내용 183
• 6. 신고내용의 검증 및 조사 등 188
• (1) 관련 조문(제5조 및 6조) 188
• (2) 부동산 거래신고 및 주택임대차 계약신고 대상의 규범적 적정성 검토 189
• (3) 허위신고 등을 방지하기 위한 부동산 거래신고 내용 검증, 조사 및 정보체계 구축 등 관련 규정의 규범적 적합성 190
• (4) 기타 부동산 거래신고 제도 관련 법령 규정 191
• 7. 제도 개선 관점에서 규범적 적정성에 대한 검토 192
• (1) 신고조사권한 확대부여 192
• (2) 부동산거래신고 검증 조직 강화를 통한 거래관리 실효성 제고 194
• (3) 기산되는 “계약 체결일” 의미의 명확화 195
• (4) 부동산거래 해제 신고 관련 규정 검토 198
• 제3절 부동산 거래 신고제도와 유사제도 201
• 1. 주택거래신고제도 201
• (1) 도입 및 폐지 201
• (2) 내용 201
• (3) 부동산거래 신고제도와 비교 203
• 2. 검인제도 203
• (1) 도입 203
• (2) 내용 204
• (3) 부동산거래 신고제도와 비교 204
• 제4절 외국의 부동산거래 신고제도 206
• 1. 미국 206
• (1) 미국의 부동산거래 신고 제도 206
• (2) 부동산거래신고의 주체 및 방법 206
• (3) 부동산거래정보망 : MLS(Multifle Listing Service) 207
• 2. 영국 209
• (1) 영국의 부동산 거래 신고 제도 209
• (2) 부동산 거래과정 210
• 3. 일본 211
• (1) 일본의 부동산거래신고 시스템(REINS) 개요 211
• (2) 일본의 부동산 중개 계약 제도 213
• (3) 중개 계약의 종류 ? 3종류의 계약 형태 215
• 제5절 효과성 분석 217
• 1. 입법 효과성 분석의 방향성 217
• 2. 부동산 이상거래유형 및 주무부처 관리 및 처리 결과 218
• 3. 제도 개선 관점에서 효과성·효율성에 대한 검토 225
• (1) 부동산시장투명성 확보에 기여 225
• (2) 신고관청 업무 효율성 향상 제고 228
• 제5장 입법영향평가의 결과 요약 및 개선 방향 237
• 제1절 부동산시장투명성 확보에 기여 240
• 제2절 신고관청 업무 효율성 향상 제고 242
• 1. 업무수행 향상을 위한 지침서 개선 및 업무처리방식 통일 242
• 2. 신고관청 공무원 업무수행 관련 업무질의 회신 창고의 효율적 운영 242
• 3. 상시모니터링 부동산거래신고 이상거래 통보 건 고도화 242
• 4. 부동산거래 전자신고 활성화 촉진 243
• 제3절 부동산거래신고 검증 조직 강화를 통한 거래 관리 실효성 제고 244
• 제4절 신고조사권한 확대부여 245
• 제5절 기산되는 “계약 체결일” 의미의 명확화 247
• 참고문헌 251
• 부록 255
• [부록1] 관계부처 관련 실적 조회 자료 257
• [부록2] <부동산 거래신고> : 언론 기사 분석 보고서(2024. 9. 12.) 259
• [부록3] 2024년도 입법영향분석(부동산 거래신고 제도) 수행을 위한 설문조사 보고서 261
• [부록4] 부동산거래신고제도의 경제적 영향 분석 335