정책모기지 공급이 수도권 주택가격에 미치는 영향 분석 : 금리 수준 및 주택 규모별 이질성을 중심으로 = Analysis of the Impact of Policy Mortgage Supply on Housing Prices in the Seoul Metropolitan Area : Focusing on Heterogeneity by Interest Rate Level and Housing Size

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2014년 1월부터 2024년 11월까지 수도권(서울·경기·인천) 주택시장을 대상으로 정책모기지 공급이 월별 주택가격 변화율(ΔP, %)에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 시장금리 수준(COFIX)과 주택 규모에 따른 이질성을 확인하기 위해 주택을 5개 규모(소형-대형)로 구분하고, 고정효과패널(Fixed Effects) 모델 회귀를 추정으로 추정하였다. 모든 설명변수를 1개월 뒤 시차(t-1)를 적용하였으며, 지역군별로 표준오차를 조정하였다.
분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 정책모기지 비율(PMR)은 모든 규모에서 ΔP와 통계적으로 유의한 양(+)의 관계를 보였다. 둘째, 시장금리(COFIX)는 전 규모에서 ΔP에 유의한 음(-)의 영향을 미쳤으며, 중형·중소형에서 계수의 절댓값이 더 크게 나타났다. 셋째, PMR의 한계효과는 금리 수준 및 주택 규모에 따라 차별적으로 나타났는데, 상호작용항(PMR×COFIX)은 대형·중대형에서 유의한 음(-), 소형에서 유의한 양(+)으로 추정된 반면, 중형·중소형에서는 통계적 유의성이 제한적이었다.
종합하면 정책모기지 효과의 전이 여부 조정 양상은 금리 환경과 하위시장(규모)에 따라 달라질 수 있으며, 향후 정책은 비용성 유동성 진입을 완화할 수 있도록 대상 설정을 정교화하고 규모별 반응 차이를 반영한 경기대응적 운용 기준을 검토할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines whether policy mortgage supply affects monthly housing price changes (ΔP, %) in the Seoul Metropolitan Area from January 2014 to November 2024, allowing effects to vary by market interest-rate conditions (COFIX) and housing size. Size-specific fixed-effects panel regressions are estimated using one-month lagged (t-1) regressors and region-clustered robust standard errors. Three results emerge. First, a higher policy mortgage ratio (PMR) is significantly associated with higher ΔP across all size segments. Second, COFIX is significantly negatively associated with ΔP in every segment, with larger absolute effects in the mid and mid-small markets. Third, the interaction term (PMR×COFIX) is significantly negative for the large and mid-large segments but significantly positive for the small segment, while it is not statistically significant for the mid and mid-small segments. Overall, policy-mortgage transmission differs by interest-rate environments and housing submarkets, suggesting the value of refined targeting and counter-cyclical operational rules that reflect heterogeneous responses by housing size.