부동산경매시장에서 낙찰가에 영향을 미치는 요인들에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로 = (A) study on the influenced factors of the auction record in Real Estate Auction Market

국문 초록 (Abstract)

국내외의 지속적인 경제침체와 경제 성장둔화 등이 지속됨에 따라 가계에 타격을 주면서 경매물건이 급격히 증가하였고, 2002년 7월 1일부터 새로 시행된 민사집행법의 제정으로 그동안의 불합리한 부분이 개정되면서 그동안 전문적인 분야라고만 생각되었던 경매가 일반인들에게 각광받기 시작했다. 하지만 여전히 경매부동산의 특성상 법률적인 측면이 강하고 부동산 경매 정보 제공 사이트들이 자세한 정보를 제공하지만 자료가 명확하지 않고 체계적이지 않아 과학적인 지침을 제공하지는 못하는 실정이다. 이에 본 연구에서는 낙찰가격은 지역적(지역)상황과 물리적(건물)상황, 내부적(경매)상황, 외부적(경제적)상황에 영향을 받을 것이라는 가정을 전제로 연구를 시작하였다. 연구대상지역은 서울시의 법원을 기준으로 서울중앙지법 7개구로 하였고 기간은 2008년 8월부터 2009년 7월까지 1년간으로 하였다. 연구대상은 경매자료를 기초자료로 경매빈도가 가장 높은 경매 아파트의 낙찰가격에 미치는 요인들을 분석하고자 한다. 연구방법으로는 특성가격모형을 설정한 후 특성가격함수(Hedonic price Function)를 이용하여 실증분석 하였다. 그 결과 설명력이 높고 변수들의 계수 값이 안정적인 모형을 찾을 수 있었다.
분석결과를 보면 방수, 응찰자수, 소비자물가는 낙찰가에 양(+)의 영향을 주고 있으며 경매소요기간, 진행차수는 낙찰가에 음(-)의 영향을 주고 있다는 것을 알 수 있다. 또한 지역적으로는 서초를 기준으로 강남을 제외한 관악, 동작, 성북, 종로, 중구는 낙찰가에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Auction items have increased dramatically with household burdens as global ongoing recession and slower economic growth have been lasted, since newly Civil Execution regulation enforcement in July 1st, 2002 real estimate auction has become familiar to public while improving irrational system.
This study is based on the assumption that the bidding price would be affected by local and physical(building) condition, internal(auction) and external(economy) condition. The study covers seven districts from each Seoul central court from August 2008 to July 2009.
Especially, this study tends to focus on the determinant factors to bidding price for apartments in Seoul, which have highly frequent auction tendency. Using Hedonic price function after characteristic price modeling, determinant factors are analysed practically and conseqeuntly this study could achieve stable and adequate factor model.
From the results, number of rooms, bidders and consumer prices influence positive effects, while auction time, order progress influence negative effects. As well as that, districts of Gwanak, Dongjak, Seongbuk, Jongro, Joonggu influence negative effects besides Gangnam from basis of Seocho.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구 고찰 = 4
• 제2장 부동산 경매의 이론적 고찰 = 8
• 제1절 부동산 경매의 개념 = 9
• 제2절 부동산 경매의 종류 = 9
• 제3절 부동산 경매의 법적성질 = 17
• 제4절 부동산 경매의 진행절차 = 18
• 제3장 부동산 경매의 실태분석 = 25
• 제1절 부동산 경매의 현황 = 25
• 제2절 부동산 경매의 현황분석 = 27
• 제4장 경매아파트 낙찰가 영향요인 실증분석 = 35
• 제1절 특성가격함수 적용 및 실증분석모형의 설정 = 35
• 제2절 가설의 설정 = 37
• 제3절 자료 및 변수의 선정 = 38
• 1. 자료의 선정 = 38
• 2. 변수의 선정 = 39
• 제4절 실증분석의 해석 = 44
• 1. 경매기술통계 = 44
• 2. 분석결과 = 45
• 3. 지역모형의 비교분석 = 51
• 4. 소결 = 55
• 제5장 결론 = 56
• 제1절 연구결과 요약 및 결론 = 56
• 제2절 연구의 한계 및 개선방향과 향후 연구방향 = 57