부동산 담보신탁에 관한 관견 = Review on Collateral Trust in Real Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Equipment trust in Japan and collateral trust of real estate in America has been the important business practice. Succeeding to this practice, collateral trust have been developed independently and spontaneously in Korea.
Collateral trust deed do not differ from mortgage in th.at the borrower would convey actual title and the right to sell the property to the trustee for the benefit of a lender and beneficiary in the case of default.
But the debtor functionally and legally grants title to the property to the trustee and retained only a power of redemption upon paying off the debt secured by the note. a deed of trust differed from a mortgage in that it actually passed legal title to the property to the trustee, including the power to sell the property in foreclosure without the necessity of initiating a judicial foreclosure.
A solvent debtor obviously may declare himself trustee of some of his property for the purpose of paying a single debt or may transfer to a creditor or to a third person assets to be used for such purpose. A person may also make a trust declaration or transfer for the purpose of having the debts of another paid. Such transactions are rather rare and simple. An insolvent debtor seeks to use a trust as a means of paying his or her creditors. The assignment for the benefit of creditors is a true trust of the assigned property, with the creditors as the beneficiaries and with a resulting trust to the settlor of any surplus.
Korean Supreme Court recognize that this collateral trust is not a security interest but a security devices, and a collateral trust is subject to the general rules of trust law. Given that the understanding, Our Supreme Court’ case law is similar to American case law.
Despite Korean Supreme Court applying the same rules to collateral trust, there is no controlling statutory or trust instrument provision. I hope that controlling provision about collateral trust would be.

국문 초록 (Abstract)

일본의 설비신탁, 미국의 부동산신탁에서 비롯된 실무가 승계되어 이를 바탕으로 독자의 유형으로 자생적으로 발전하여 온 신탁유형이 우리나라의 담보신탁이다. 구체적인 담보신탁계약서를 살펴 보면, 저당권의 구조와 매우 유사한 점을 알 수 있다. 이러한 신탁에서 수탁자는 신탁재산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 신탁재산을 보전ㆍ관리하고 채무불이행시 환가ㆍ정산한다. 그 정산을 위해 처분대금이 채권자에게 우선적으로 변제되도록 채권자를 우선수익자로 지정하고, 그 변제 후 잔여액은 위탁자에게 지급되도록 위탁자를 수익자로 지정한다. 이러한 담보신탁에 대하여 대법원은 담보물권이 아닌 담보의 기능을 하는 신탁의 일종으로 파악하고 있는데, 이러한 담보신탁에 관한 우리 대법원의 판례이론은 미국의 판례이론과 궤를 같이 한다.
그런데 나라마다 신탁법제를 비롯한 법률체계가 상이하고, 우선수익자의 지위에 대한 관념이 다양한 스펙트럼을 이루기 때문에, 우선적 지위를 표창하는 방식과 관련 이해관계인의 이해를 조정하는 방법이 다르다. 우리 대법원 판례이론은 기본적으로 담보신탁계약에서 그 규준을 구하고 있다.
그런데 대법원의 판례이론 또한 특정 담보신탁계약서를 대상으로 한 계약해석론이라는 점에 비추어 본다면 담보신탁에 관한 이해관계를 조정하는 규준으로는 부족하다. 현실적으로 담보신탁계약에 관한 모델 또한 없기 때문에 구체적인 담보신탁계약의 완결성 또한 떨어지는 것이 사실이다. 담보신탁계약으로 신탁의 형식을 빌어 신탁의 기본적 법리를 적용할 수 있더라도 우선수익자의 지위에 대한 관념은 구체적인 계약해석에 따라 그 법률적 취급을 달라질 수 있음을 의미한다.
이와 관련하여 최근의 담보신탁에 관하여 체육시설의 양수인에 대하여 입회보증금의 반환의무를 인정할 수 있는지 등에 관하여, 이해관계인의 이해를 조정한 대법원전원합의체 판결이 있다. 담보신탁에 관한 판례이론의 기조는 신탁의 형식을 빌어 담보적 법률관계를 형성한다고 하는데 그 신탁구조의 한계가 불명확하기 때문에 발생하는 논쟁이라 할 것이다. 엄밀하게 말하면 담보신탁에 관한 한 기존의 신탁법리가 개재될 수 있는 영역이 많지 않다. 그렇다고 누적적인 재판례를 통한 신탁법리의 형성이 치밀하고 온전하게 되기 까지는 상당한 시일이 소요될 것이 예상되고, 신탁의 유연성을 바탕으로 한 신탁실무의 요구가 집요하게도 확장적이고 고정적이지 않음도 예기할 수 있다. 이러한 문제의식을 바탕으로 현재 쟁점으로 되거나 장차 될 수 있는 사안을 중심으로 한 규준을 관견으로 제시하고자 한다

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