부산지역 주택재개발사업의 제도적 문제점과 활성화방안 = (A) Study on the institutional problem and the revitalization of housing redevelopment buciness in busan

국문 초록 (Abstract)

우리 부산은 6.25 전란을 겪으면서 피난민들이 대거 유입되어 국·공유지상에 임시로 거처를 마련하여 생활하던 곳이 개·보수되어 지금까지 유지되고 있는가 하면 사유지 상에도 많은 지역이 속칭 판자촌을 형성하여 불법으로 증·개축을 일삼아 온 탓에 좁은 골목길에 화재가 발생할 경우 소방차도 진입할 수 없음은 물론이고 연탄보일러와 재래식 화장실을 쓰는 세대가 대부분이다.
주택재개발 대상지역은 도시기반시설이 열악하고 노후·불량주택이 밀집하여 주거환경이 도시생활과는 거리가 멀다고 할 수 있다.
따라서 도시의 기능을 갖추지 못하고 슬럼화 되어가고 있는 도심의 주거환경을 개선하는 일은 시급한 문제이고, 이를 해결하기 위해서는 막대한 자금이 필요한데 정부에서는 이 자금을 투입할 길이 없으므로 토지등 소유자들에게 현금이 아닌 대물로 공동출자형식의 조합을 설립하여 도시기본계획에 맞게 사업을 시행하도록 유도하고 조합은 이 사업으로 얻은 수익금으로 정비사업 비용을 충당하는 형식을 취하고 있다.
그동안 주택재개발 사업은 대부분 서울지역에서만 시행되어 왔으며 법적 제도적 조치들이 시대적 환경에 맞게 개정되어 오다가 2003년7월1일부터 도시 및 주거환경정비법이 제정되어 현재에 이르고 있다.
그러나 이 법적 제도적 내용들이 서울을 위주로 제정되어 있으므로 서울에서 주택재개발사업을 할 경우에는 그 취지에 맞게 아파트를 신축하여 일반분양을 하면 프리미엄이 붙어 높은 분양수익을 올릴 수 있고 이 수익금으로 사업비용을 조달 할 수 있겠으나 지방에서는 서울과 달리 높은 분양수익을 보장 할 수 없는 것이 현실이다.
이에 많은 조합원들이 사업시행 후 신축되는 아파트를 분양 받기보다는 미리 보상금으로 현금을 받아 다른 지역의 주택(아파트)을 구입하여 이주하기를 원하고, 이때 현금 청산을 요구하면서 제도적 문제점으로 인해 법적 분쟁이 발생하고 이로 인해 사업기간이 지연되면서 사업기간의 지연에 따른 손실까지 부담하게 되어 남아있는 많은 조합원들이 선의의 피해를 입게 된다.
본 논문에서는 부산지역의 많은 주택재개발사업장 중 도시 및 주거환경정비법이 시행된 후 처음으로 조합을 설립하고 사업을 시행한 장전1-2지구를 실증분석 하였고, 특히 도정법이 서울이 아닌 부산지방의 주택재개발정비사업 현장에 적용될 때 어떤 문제점이 있는지 와 정비구역 내 국‧공유지를 처리함에 있어 인가권자인 행정청이 아닌 한국자산관리공사로 이관되면 어떤 문제점이 있는지 검토하여 이에 대한 해결방안을 제시함으로서 부산지역 주택재개발사업의 활성화를 모색코자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 연구방법 2
• 제2장 주택재개발사업에 대한 이론적 고찰 4
• 제1절 정비사업의 개념 4
• 제2절 법적 변천과정 11
• 제3절 선행연구 검토 16
• 제3장 부산지역현황 및 사례실증 분석 23
• 제1절 부산광역시 정비구역 지정현황 23
• 1. 정비구역지정의 배경 23
• 2. 정비예정구역의 변경 24
• 제2절 사례실증분석 28
• 1. 장전1-2지구의 인·허가 과정 28
• 2. 장전1-2지구 관리처분계획인가내용 29
• 3. 이주지연으로 인한 조합원의 손실 30
• 제4장 제도적 문제점과 해결방안 41
• 제1절 제도적 문제점 41
• 1. 도정법 중 일부조항의 문제점 41
• 2. 조합정관 중 일부조항의 문제점 44
• 3. 국·공유지 처분에 관한 문제점 47
• 제2절 해결방안 54
• 1. 개략적인 부담금내역의 통보시기 55
• 2. 조합원 분양신청 철회기간 56
• 3. 국·공유지 매각관련 처리방안 57
• 제5장 결론 59
• 참고문헌 61
• Abstract 63