정부의 부동산 정책 효과와 정책적 과제 : 참여정부의 주택가격을 중심으로 = The Effects and Problems of Real Estate Policy

국문 초록 (Abstract)

참여정부에서는 2003년도부터 부동산 시장 안정을 위해 다양하고 많은 정책들을 쏟아냈다. 그러나 발표하는 부동산 정책마다 효과가 없거나, 부작용이 더 크거나, 새로운 문제를 낳아왔으며, 특히 2006년 가을 부동산 가격의 급등으로 인해 국민의 부동산 정책에 대한 신뢰도는 추락할 대로 추락하였다. 이에 과연 참여정부의 부동산 정책들이 시장가격 안정에 전혀 효과가 없었는지 통계적으로 검증해 보고, 참여정부의 부동산 정책 중 정책목표를 달성 혹은 실패한 정책을 분류하여 앞으로의 부동산 정책입안에 제언을 하고자 하였다.
본 연구에서는 부동산 가격결정이론 및 부동산 경기변동에 대한 이론을 고찰하고, 참여정부의 부동산 정책에 대한 내용을 정책수단별로 분류하여 정리하였다. 또한 주택 가격에 대한 통계자료를 분석하여 서울지역을 중심으로 각 정책들이 부동산 가격 안정에 효과가 있었는지를 평가하였다. 이러한 분석을 토대로 정책의 일관성과 목적 달성 여부를 평가하고 바람직한 정책방향을 제시하는데 본 연구의 목적이 있다.
본 연구의 연구범위는 다음과 같다. 첫째, 부동산 정책은 2003년부터 참여정부가 발표한 정책들을 그 내용을 하였고, 둘째, 부동산 정책의 효과가 미치는 부동산 시장은 서울의 아파트 시장으로 범위를 한정하였으며 지역적 영향의 차이를 고려하여 한강 이남과 이북을 구분하여 부동산 시장의 현황을 파악하였다.
본 연구의 연구방법으로는 국내외 발표된 논문 및 문헌 등을 중심으로 하는 문헌 연구와 함께 국민은행, 통계청, 부동산 뱅크 등의 통계자료를 분석하는 방법을 사용하였다. 참여정부 기간 동안의 정부 정책의 효과성 여부 판단을 위해서는 정책발표시점 전후의 가격을 비교 분석하는 전후비교법을 사용하였다.
참여정부의 부동산 정책은 크게 수요억제, 공급확대, 재건축 관련 정책으로 구분되며, 초창기에는 수요억제를 위한 정책이 주를 이루었다면 2006년 하반기부터는 공급확대 정책이 주를 이루었음을 을 알 수 있었다. 따라서 참여정부의 부동산 정책은 헌법과도 같은 부동산 정책을 만들겠다는 당초의 공언과는 달리 부동산 시장흐름에 정책방향도 변경되어왔다고 할 수 있다. 앞으로 정부는 정책을 입안하고 발표하기에 앞서 전국적인 데이터의 세밀한 분석을 통하여 단기적 시각에서가 아니라 장기적인 안목을 가지고 정책을 입안하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Participatory Government has released numerous and various real estate policies to make stabilize the real estate market. But every policy that government released was not effect and gave rise to many side effects and problems. Especially for the speedy rising of real estate’s price at the end of 2006, the public confidence for the real estate policy crashed into the depth. So in this thesis I would like to verify whether Participatory Government’s real estate polices have an effect on falling the real estate price through statistical data and advice to make effective real estate policy through the policies that achieve policy goal of Participatory Government.
In this thesis, I study real estate price decision theory and a theory about business fluctuation of real estate, then classify into policy means. And by analyzing statistical data about housing price, evaluate whether each policy had an effect on falling the real estate price in Seoul area. Through the result of such analysis, evaluating the consistence of The Participatory Government’s real estate policy and whether it achieved the goal is purpose of this thesis.
The scope of this thesis is like below. First, the timely scope is within the period of Participatory Government, from 2003. Second, the spatial scope is within the real estate market place of Seoul, separating into two area; north of Han-river and south of Han-river.
Documentary study and analyzing statistical data are used as a method of this study.
The Participatory Government’s real estate polices are classified as demand control, supply enlargement and polices about reconstruction. In the early years of Participatory Government, demand control polices are main but from the second half of 2006, the supply enlargement polices became main. Thus, The Participatory Government’s real estate polices have been changed in accordance with the condition of real estate market. In the future, government has to make real estate polices not in the short view but in the long view through close analyzing nationwide data.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 부동산정책과 부동산 가격 결정이론 = 4
• 제1절 부동산 정책 = 4
• 1. 부동산 정책의 의의와 과정 = 4
• 2. 부동산정책의 필요성 = 6
• 3. 부동산정책의 분류와 내용 = 7
• 4. 부동산정책의 목표와 수단 = 9
• 제2절 부동산 가격 결정 이론 = 13
• 1. 부동산 시장의 의의 및 특성 = 13
• 2. 부동산에 대한 수요 = 17
• 3. 부동산에 대한 공급 = 19
• 4. 부동산 시장의 가격 결정 = 20
• 제3절 부동산 정책과 가격과의 상관관계 = 22
• 1. 주택가격 결정 요인 = 22
• 2. 부동산정책과 부동산가격에 관한 선행연구 = 23
• 제3장 참여정부의 부동산 정책변화과정 및 현황 = 25
• 제1절 참여정부의 부동산 정책 변화 과정 = 25
• 1. 참여정부 이전의 부동산 정책 변화 과정 = 25
• 2. 참여정부 초기의 부동산 정책 (2003년 ~ 2004년) = 30
• 3. 부동산 가격 폭등기의 부동산 정책 (2005년 ~ 2006년) = 32
• 4. 참여정부 말기의 부동산 정책 (2006년 ~ 2007년) = 36
• 제2절 참여정부기간의 주택시장 동향 = 41
• 1. 참여정부기간 중 주택시장 동향 개괄 = 42
• 2. 정책 발표 년도 별 주택시장 동향 = 49
• 제4장 참여정부의 부동산 정책 효과 및 정책적 제언 = 57
• 제1절 참여정부의 부동산정책 수단의 일관성 평가 = 57
• 1. 참여정부의 정책수단별 분류 = 57
• 2. 참여정부의 정책수단의 일관성 평가 = 61
• 제2절 주택 시장 동향 분석을 통한 정책의 효과성 분석 = 63
• 1. 참여정부 초기의 부동산 정책의 효과성 분석 = 63
• 2. 주택가격 폭등기의 부동산 정책의 효과성 분석 = 65
• 3. 참여정부 말기의 부동산 정책의 효과성 분석 = 67
• 4. 종합적 평가 = 68
• 제3절 부동산 정책의 효과성 제고를 위한 정책적 제언 = 72
• 1. 시장기능의 활성화 = 72
• 2. 부동산공급정책의 확대 = 74
• 3. 합리적인 부동산 세제의 정립 = 76
• 4. 정책의 일관성 유지와 신뢰 회복 = 77
• 5. 지역별로 차별적인 정책의 수립 = 77
• 제5장 결론 = 79
• 참고문헌 = 82
• Abstract = 85