국유지의 민간참여개발 활성화방안에 관한 연구 : 국유재산법의 개선안을 중심으로 = A Study on the Activation of Private Participation for the State-owned Land

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

From the liberation of Korea to 1976, the policy on state-owned land has remained passive and limited to the sale-oriented policy for provision of financial demand. As the financial demand has become gradually more appropriate through taxation, the policy was turned into the management of maintaining and preserving the land until 1993. Though the introduction of trust law in 1994 led to quite a trial to develop the state-owned land, all of them have been canceled due to business problem.
In 2004, the development of state-owned land started with three pilot projects of small-scale shopping malls and the consignment development of state-owned land was institutionalized through the revision of the State Property‘Act, by which the development of the Namdaemun Tax Office site was started on the state-owned land as the Nara Kiumjadong Building. Since then, as of the end of 19 years, 26 projects(953.2 billion won) were conducted and 25 projects(1793.2 billion won) are underway.
As a result of the increased development of consignment, LH Corporation was added to as a consignment developer with the existing the Korea Asset Management Corporation. In 2011, the development methods of the state-owned land were diversified by the introduction of fund development and private participation development. However, the development of consignment development and fund has not been activated though 9 years have passed since the institution was introduced.
This study indicates three improvements through the understanding of situational improvements and empirical studies on employees in the field of land development and investment.
First, because the general office is required to select private business operators of private participation development in the state property law, and further the construction plan, budget, and preliminary feasibility study of what to build in the project site are completed in advance, the workload on the officials in charge is considerable. Even worse, the public officials performing the work are not only performing the work but also performing many other policy tasks.
In addition, even if there is a good land to develop, it is difficult that the private sector can participate in and develop because the agency that will perform the actual administrative work is not specified in the State Property Act.
It is expected that the private participation development of the state-owned land will be more activated in practice if the grounds are set up to separately determine the institutions that will carry out the administrative affairs of the private participation development under the State Property Act.
Second, the structure of private participation is only PFV, which is possible under the State Property Act, so it is not enough to accommodate the needs of various investors.
In the case of private participation in foreign countries and local governments, various ways are being utilized according to the conditions of investors.
Therefore, in order to combine the characteristics of state land with those of private capital, the door should be open to more diverse financial structures.
In that way, if the State Property Act is revised so that a variety of vehicles such as REIT’s, REF, SPC are activated, various private participation will be possible.
Third, the long-term lease system, which is active in local governments or several advanced countries such as Japan and the United States, is only possible through the sale to PEV in private participation development under the State Property Act.
If special purpose companies such as PFV established for private participation are able to lease state land for a long time, it will be possible to provide an opportunity to revitalize private participation of state land.

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 국유지 정책은 해방이후 1976년도까지 재정수요 충당을 위한 매각위주의 정책에서 점차 조세를 통해 재정수요가 충당가능해짐에 따라 1993년까지 국유지의 유지·보존하는 소극적관리를 해오다가 1994년에 신탁개발을 도입하여 국유지를 신탁회사를 통해 개발하려는 시도가 수차례 있었으나 사업성 문제로 모두 무산되었다.
국유지는 2004년도에 소규모 상가건물 3개의 시범사업으로 시작하여 국유재산법 개정을 통해 국유지 위탁개발을 제도화 하였으며 남대문세무서 부지를 나라키움 저동빌딩으로 준공하였고, 25건, 17,932억원의 사업이 진행중에 있다. 위탁개발이 활성화 됨에 따라 위탁개발 수행자를 한국자산관리공사에서 LH공사도 추가하게 되고, 2011년에 기금개발과 민간참여개발이 도압되어 국유지에 대한 개발방식이 다양화 되어 위탁개발과 기금개발은 어느정도 활성화 되었으나 민간참여개발은 제도가 도입된지 9년이라는 시간이 지났지만 한건의 사례도 없는 실정이다.
이러한 상황을 개선할 수 있는 것이 무엇일까 고민하고 국유업무 및 부동산개발 및 투자업무에 종사자 등을 대상으로 실증분석을 통해 세가지 개선사항을 도출할 수 있었다.
첫째, 국유재산법상 민간참여개발의 민간사업자를 공모하여 선정하는 절차를 총괄청이 하도록 되어있고, 사업지에 무엇을 건축할지의 건축계획과 예산 그리고 예비타당성조사까지 마치도록 되어 있어 실무적으로 수반되는 업무가 상당하나 기획재정부 여건상 그 업무를 수행할 공무원은 그 업무만 수행하는 것이 아니라 다른 많은 정책적 업무를 수행해야 해서 실무적인 업무를 수행할 수 없는 여건이다. 게다가 실질적인 행정업무를 수행할 기관에 대하여 국유재산법상에 명시가 되어있지 않아서 민간이 참여하여 개발할 수 있는 좋은 ᄄᆞᆼ이 있어도 사실상 개발하기 어려운 상황이다. 국유재산법상에 민간참여개발의 행정업무를 수행할 기관을 별도로 정할수 있도록 근거를 마련하면 실무적으로 국유지의 민간참여개발이 더욱 활성화 될 것으로 기대된다.
둘째, 현재 민간참여개발이 국유재산법상 가능한 구조가 PFV만을 명시하고 있어 다양한 투자자의 요구를 수용하기에는 부족한 점이 있다. 외국이나 지자체에세 진행되고 있는 민간참여개발의 사례를 보면 하나의 구조에 억매이지 않고 투자자의 여건에 따라 다양한 구조를 활용하고 있고, 게다가 국유지의 특성과 민간자본의 특성이 어우러지기 위해선 더욱 다양한 금융구조에 문호를 개방하여야 한다. 그리하여 REIT’s, REF, SPC 등 다양한 Vehicle이 가능하도록 국유재산법을 개정하면 다양한 규모와 용도의 민간사업이 시도될 수 있을 것이다.
셋째, 가까운 일본이나 미국 등 선진국등에서 그리고 지자체에서 활성화되고 있는 장기임대방식이 국유재산법상의 민간참여개발에서는 PFV에 매각을 통해서만 가능하도록 되어 있어 민간참여개발을 위해 설립된 PFV 등의 특별목적회사가 국유지를 장기임대할 수 있도록 개선된다면 국유지의 민간참여개발의 활성화될 수 있는 계기를 마련할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법과 구성 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법과 구상 3
• 제2장 국유지개발과 민간참여개발 대한 이론적 고찰 5
• 제1절 국유지개발의 개요 5
• 1. 국유지의 특성과 기능 5
• 2. 국유지개발의 도입배경 6
• 제2절 국유지개발 관련 제도 분석 10
• 1. 국유재산법 및 개발 관련 제도 10
• 2. 위탁개발 16
• 3. 신탁개발 18
• 4. 기금개발 18
• 제3절 민간참여개발 20
• 1. 사업방식 및 구조 20
• 2. 민간참여개발의 한계 21
• 제4절 선행연구 고찰 23
• 1. 국유지개발에 관한 선행연구 23
• 2. 민간참여개발에 관한 선행연구 26
• 2. 선행연구와의 차별성 29
• 제3장 국유지개발 현황 및 사례 30
• 제1절 국유지개발 현황 30
• 1. 위탁개발 30
• 2. 신탁개발 31
• 3. 기금개발 33
• 제2절 민간참여형 국·공유지개발 사례 35
• 1. 미국 오그던시 국세청 건물 이전 35
• 2. 여의도 IFC 복합시설 개발 37
• 3. 경기도 고양시 원마운트 개발 38
• 제4장 국유지의 민간참여개발 활성화 실증분석 41
• 제1절 실증분석의 개요 41
• 1. 설문조사의 목적 41
• 2. 설문조사 구성과 분석방법 41
• 제2절 설문조사에 따른 실증분석 43
• 1. 조사대상자의 일반적 분석 43
• 2. 국유지개발 관련 분석 45
• 3. 국유지의 민간참여개발 관련 분석 47
• 4. 국유지의 민간참여개발 활성화 관련 분석 52
• 제3절 국유지의 민간참여개발 활성화 방안 57
• 1. 민간참여개발 행정업무주체 명확 57
• 2. 민간참여개발 구조화금융회사 다양화 59
• 3. 국유지의 장기입대방식 현실화 61
• 제5장 결론 64
• 참고문헌 66
• 부 록 68
• Abstract 74