도시재정비 사업방식 개선을 통한 활성화 연구 = Study on the Activation through the Improvements of Urban Refurbishment Business Method

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research focused on the conversion of business method to save no-win maintenance businesses as the actual refurbishing project is not well progressed and the existing previous research did not present the fundamental plan. Also, it presented implications by examining its slow rate of business from the residential view and by analyzing the problem.
Redevelopment has begun in earnest since「Urban and Residential Environment Maintenance Law」 in 2003, and new towns and redevelopment has extended throughout the nation since 「Special Law for the Promotion of Urban Renewal」in 2007, but almost all maintenance business has disappeared in the name of the Exit Plan since Global Financial Crisis in 2008. Meanwhile, the business structure of refurbishing business was set to the business value of general sale so real estate value has not raised up nor business was never progressed if in recession.

To find out this problem, the chapter 3 of this thesis presented the problem of the refurbishment project and its improvements, while the chapter 4 focused on the conversion from general sale to rental sale for the conversion of business method, analyzed Japan's advanced rental policy and applied it to case region.

The result of research can be summed up as follows.

First, business method of refurbishment project should be varied.
The sales depending upon general sales could have its business in danger if it is in a region not sold but with rental demand or if the apartment price lowers because of recession. Therefore, business method should be converted so union rejects general sale and creates profit by private rental apartment. Then, it is necessary to relieve the support and sanction of the housing fund, and to guarantee the profit so investment in real estate through reits․fund. Also, a strategy of active response to the lessee's desire by diversifying rental products.

Second, legal problem of a refurbishment project should be improved.
Meanwhile, in spite of many improvements, many of legal problems have blocked the project. The local government should improve the law in order to give people's telephone numbers to organizations that try to organize the promotion committee. Also, they should improve inconvenient and expensive thing such as residential burden of infrastructure, problem of sunset, Kyunggido's irrationalism of public management systems.

Third, they should improve structural problems of the refurbishment project.
Association is a big business that holds big real estates and spend a lot of money. Then the executive leading this organization or system supporting organization should be modernized and specialized, and search for the best efficient business at low cost.

Fourth, it should be a sustainable refurbishment project.
The city is generated, developed, declined and reproduced. The urban refurbishment project should be constantly planned and executed till the distant future more than construct all urban space perfectly in a short period. History and culture should be considered not only physical and economic improvements but also social side.

The public reached the limit to afford the increasing demand of rental housing. There is no vacant lot in a big city, and public institute that supplies a cheap public house cannot get out of the huge debt. I think that if they break through with rental house the refurbishment project that wander without business value, it would be a plan of killing two birds with one.

Now invincibility of real estate is disappeared. Both USA and Japan experienced a great panic in real estate. Observing that even in Korea because of long recession the demand of housing sales was reduced rental demand was increased, we can see that real estate has been changed from return on investment to income gain.
I hope this research to be a plan that constructs a comfortable and competitive city through a correct business method in the refurbishment policy that cannot find its way and prepares the rental house wanted.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 현재 재정비사업이 제대로 진행되지 못하고 기존의 선행연구도 근본적인 방안을 제시하지 못하여 해법이 없어 보이는 정비사업을 살리기 위해 사업방식의 전환에 초점을 맞추었다. 또한, 사업이 지지부진한 이유를 주민의 입장에서 살펴보고 문제점을 분석하여 시사점을 제시하였다.
2003년 「도시 및 주거환경정비법」 이후 재개발이 본격적으로 시작되고, 2007년 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 시행 이후에는 뉴타운 및 재개발사업이 전국으로 확산하였으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 거의 모든 정비사업이 출구전략이라는 이름으로 사라져 가고 있다. 그동안 재정비사업의 사업구도는 일반분양의 사업성에 맞추다 보니 부동산가격이 상승하지 않거나 불경기에 접어들면 사업을 전혀 진행하지 못하였다.

이런 문제점을 해결하고자 본 논문의 3장에서는 재정비사업의 문제점과 개선방안을 제시하고, 4장에서 사업방식을 전환하기 위하여 일반분양을 임대분양으로 바꾸는 데 초점을 맞추고 일본의 선진임대정책을 분석하고 사례지역에 적용해 보았다.

연구의 결과를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 재정비사업의 사업방식이 다양해야 한다.
현행의 일반분양에만 의존하는 분양방식의 문제점은, 임대수요는 있는데 분양이 되지 않는 지역이거나, 불경기로 아파트 가격이 하락하는 상황에서는 사업이 위험에 처할 수 있다. 그러므로 조합이 일반분양을 지양하고 민간임대주택사업을 하여 수익을 창출할 수 있도록 사업방식을 전환해야 한다. 그러려면 주택기금의 지원과 세제를 완화하고 리츠․펀드를 통하여 부동산투자를 할 수 있도록 수익을 보장해야 한다. 또한, 임대상품을 다양화하여 임차인의 욕구에 적극 대응하는 전략을 세워야 한다.

둘째, 재정비사업의 법 제도상의 문제점을 개선하여야 한다.
그동안 많은 개선책에도 불구하고 법제상 많은 문제점이 사업을 가로막고 있다. 지자체는 추진위원회를 구성하려는 조직에 주민의 연락처를 주도록 법을 개선해야 한다. 또한, 기반시설의 주민부담, 일몰제의 문제점, 경기도 공공관리제의 불합리성 등등 주민의 처지에서 불편하고 비용이 많이 드는 것을 개선해야 한다.

셋째, 재정비사업의 구조상의 문제점을 개선해야 한다.
조합은 규모가 큰 부동산을 소유하고 막대한 자금이 소요되는 거대한 기업체이다. 그러므로 이 조직을 이끄는 임원이나 조직을 지탱하는 시스템은 현대적이고 전문적이어야 하며 저비용으로 최고의 효율적인 사업을 추구해야 한다.

넷째, 지속가능한 재정비사업이 되어야 한다.
도시는 생성되고 발전하고 쇠퇴하고 재생한다. 단기간 내에 모든 도시의 공간을 완벽하게 건설하기보다는 먼 훗날까지 꾸준히 계획되고 실행되는 도시재생사업이 되어야 한다. 물리적이고 경제적인 개선사업뿐만 아니라 사회적인 측면도 고려하여 역사와 문화가 존속하여야 한다.

앞으로 증가하는 임대주택의 수요를 공공이 감당하기에는 한계에 다다랐다. 대도시에는 공지가 없으며 저렴한 공공주택을 공급하는 공공기관은 빚더미에서 헤어날 줄 모른다. 사업성이 없어 해매는 재정비사업을 임대주택으로 돌파구를 찾는다면 일거양득의 방안이 될 수 있다고 생각한다.

이제 부동산불패는 사라졌다. 미국도 일본도 부동산에 엄청난 공항을 겪었다. 우리나라도 장기간의 불황으로 주택매매의 수요는 줄고 임대수요가 늘어나는 것을 보면 부동산이 투자이익에서 소득이익으로 변하고 있다는 것을 알 수 있다.
본 연구가 갈 길을 못 찾는 재정비정책에서 올바른 사업방식을 통하여 쾌적하고 경쟁력 있는 도시를 건설하면서, 부족한 임대주택을 마련하는 방안이 되기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 제3절 연구의 구성과 흐름도 5
• 제2장 재정비사업의 변천 및 선행연구 검토 7
• 제1절 도시재정비사업의 등장 7
• 1. 신․구도시의 변천 과정 7
• 2. 도시 및 주거환경정비법에 관한 이론 12
• 3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 관한 이론 16
• 제2절 선행연구 검토 23
• 1. 도시정비사업 개선을 통한 활성화 연구 23
• 2. 주민참여에 관한 연구 31
• 3. 선행연구의 시사점 37
• 제3장 재정비사업의 현황과 개선방안 39
• 제1절 재정비사업의 일반적 현황 39
• 1. 일반적 고찰 39
• 2. 재정비사업의 참여자 42
• 3. 정비사업을 위한 공공제도 53
• 제2절 재정비사업의 문제점과 개선방안 58
• 1. 제도상의 문제점 58
• 2. 구조상의 문제점 64
• 3. 재정비사업의 개선방안 76
• 제4장 사업구도 개선을 통한 활성화 방안 80
• 제1절 재정비 사업구도 실태와 개선방안 80
• 1. 재정비 사업구도 현황과 문제점 80
• 2. 재정비 사업방식의 전환 88
• 제2절 재정비 사업방식의 전환과 사례분석 98
• 1. 일본의 임대주택제도 98
• 2. 사례지역의 현황과 사업구도 전환계획 105
• 3. 사업구도 전환의 소결 121
• 제5장 결론 및 정책건의 125
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 125
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 128
• 참고문헌 130
• Abstract 136