공모형 민관합동 PF사업의 현황과 개선방안 연구 : 중심상업용지 복합개발 중심으로 = Analysis on current status and study on methods for the improvement of open competition private-public-partnerships project financing projects :focused on the mixed use development

국문 초록 (Abstract)

공공기관이 민간사업자(일반적으로 여러회사들이 컨소시엄 형태로 참여한다)를 공개모집하여, 공공기관과 민간사업자가 공동투자 형태로 사업을 추진하는 공모형 민관합동 PF사업(이하 "공모형 PF사업"이라 한다)이 부동산개발 시장에서 새로운 개발방식으로 주목을 받고 있다.
선정된 민간사업자가 Project Financing 방식으로 자금을 조달하고 공공기관으로부터 토지를 매입하여 사업을 추진하는 새로운 개발방식이다.
이 개발방식은 공공부문과 민간부문이 서로의 다양한 장점을 이용하고 단점을 보완하며 사업의 위험을 나누고 이를 통해 큰 시너지 효과를 기대할 수 있다는 장점 때문에 국내의 부동산개발 시장에서 성공적으로 자리잡았다.
그러나 최근의 "공모형 PF사업"이 빠르게 성장한 이면에는 건설사들이 민간사업자로 선정되기 위하여 업체들의 과열 경쟁, 높은 토지가격 제시로 인한 사업성 저하, 여러 가지 원인으로 인한 사업지연, 사업종결 이후의 활성화 실패 및 상업 공동화 현상 등 다양한 문제점들이 발생하였다.
이에 본 연구에서는 택지개발지구안의 상업지역을 대상지역으로 하여 공공기관과 민간사업자가 함께 진행하는 "공모형 PF사업"의 특성과 현황 그리고 여러 사례를 알아보고 문제점과 개선방안에 대하여 살펴보았다.
첫째, "공모형 PF사업"의 이론적 개념을 알아보기 위하여 "공모형 PF사업"이 발생한 배경과 구조, 특성 등을 알아보고 사업을 추진하는 각 단계별 업무절차를 알아보았다.
둘째, "공모형 PF사업"의 시장규모, 추진현황 등에 대하여 살펴보고 2001년부터 2008년까지 추진된 "공모형 PF사업" 중 주요 프로젝트를 대상으로 사례를 분석하였다. 또한 새로운 사업이 추진되면서 나타나는 새로운 특징과 주요 변화내용에 대하여 파악해 보았다.
셋째, 사업을 추진하면서 발생하는 문제점과 개선방안을 공공기관이 민간사업자를 모집하는 단계와 사업을 추진하는 단계로 구분하여 알아보고 이런 문제점의 원인을 구체적으로 파악하기 위해 저자가 참여했던 "공모형 PF사업"의 사례를 중심으로 연구하면서 각 프로젝트의 건설, 금융, 공공기관 등 분야의 관계자들을 대상으로 면접조사도 병행하여 실시하였다.
사업 진행과정에서 나타난 문제점 중 사업지연의 원인으로는 공모지침에서 특정인을 우대하는 조건으로 인하여 특정인들은 리스크 부담을 하지 않고 사업에 참여한 혜택만 얻으려는 경향, 일부 출자사들의 역할 미흡 등이 있었으며,
"공모형 PF사업"의 주거시설은 초고층 주상복합으로 건립되며 일반 아파트와 비교하여 공사비가 더 많이 발생함에도 불구하고 일률적인 분양가 상한제를 적용하여 발생하는 사업성 저하, 상업시설의 과잉공급으로 인해 과열경쟁을 유발하고 동반부실을 초래하는 문제 등에 대하여 문제점을 지적하고 그에 대한 개선방안을 제시하였다.
본 연구는 "공모형 PF사업"이 도입된지 채 10년이 지나지 않았고 기존의 연구가 많지 않아 참고자료에 어려움이 있었으며, 대부분의 프로젝트가 아직 종료되지 않은 진행중인 사례를 다룸으로써 심층적인 연구가 이루어 지지 못한 미흡함이 있으며, 여러 종류의 개발사업에서 공통적으로 요구되는 “상업시설 활성화 방안”을 현실적이고 구체적으로 제시하지 못한 것이 아쉬움으로 남는다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 = 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구 범위 = 2
• 2. 연구 방법 = 3
• 제 3절 선행연구의 고찰 = 4
• 제 2장 공모형 PF사업의 이론적 고찰 = 6
• 제 1절 공모형 PF사업의 개념과 특징 = 6
• 1. 공모형 PF사업의 개념 = 6
• 2. 공모형 PF사업의 배경 = 9
• 3. 공모형 PF사업의 구조 및 특성 = 12
• 4. 공모형 PF와 일반PF의 비교 = 15
• 제 2절 공모형 PF사업의 추진 = 16
• 1. 공모형 PF사업의 절차 = 16
• 2. 공모 단계 = 17
• 3. SPC 설립 단계 = 20
• 4. 사업진행 및 청산 단계 = 25
• 제 3장 공모형 PF사업의 현황 및 사례 = 29
• 제 1절 공모형 PF사업의 현황 = 29
• 1. 시장 규모 및 추진현황 = 29
• 2. 공모형 PF사업의 변천과정 = 31
• 3. 향후 시장전망 = 33
• 제 2절 공모형 PF사업의 주요사례 = 35
• 1. 용인 동백 쥬네브 = 35
• 2. 화성 동탄 메타폴리스 = 38
• 3. 대전 엑스포 스마트시티 = 41
• 4. 아산배방 펜타포트 = 44
• 5. 광명역세권 엠시에타 = 47
• 6. 운북 복합레져단지 = 49
• 7. 천안 국제비즈니스파크 = 51
• 8. 판교 알파돔시티 = 54
• 9. 파주 운정 유니온아크 = 57
• 10. 용산역세권 드림허브 = 60
• 11. 남양주 별내 메가볼시티 = 63
• 12. 상암 DMC랜드마크 = 66
• 13. 은평 뉴타운 = 68
• 14. 광교 파워센타 에콘힐 = 71
• 제 4장 문제점 및 개선방안 = 76
• 제 1절 사업자모집 단계 = 76
• 1. 공모기간의 적정성 = 76
• 2. 특정인 우대의 공모조건 = 76
• 3. 토지비 과당경쟁 = 78
• 제 2절 SPC설립이후 단계 = 81
• 1. 재무적투자자(FI)의 역할미흡 = 81
• 2. 분양가 상한제 = 82
• 3. 상업시설 활성화 저해 = 84
• 4. 잦은 설계변경으로 사업지연 = 88
• 5. 부적격 출자사들의 사업참여 = 89
• 제 5장 결론 = 91
• 제 1절 연구결과 = 91
• 제 2절 연구의 한계 = 92
• 참고문헌 = 94
• ABSTRACT = 95