공동주택 리모델링사업 추진을 위한 의사결정 요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Low-rise housing co-qualified retirement of a substantial portion of co-housing reconstruction has changed through the new housing environment. By contrast, co-housing mid-rise and high-rise of the facilities and capabilities has been slow to tumble into retirement, but poor housing, reconstruction of the deteriorating profitability and the strengthening of the legal regulations, such as the difficulties of financing the reconstruction of several issues the most common Housing has not only promote the rebuilding project is an actual circumstance. This same issue is to recognize and promote the remodeling project, but do not promote your business smoothly biggest constraints to the residents agreement rate is not secure. This study recognizes a problem like this, and I find out phosphorus, and I have a purpose in an importance between factors in measuring it whether it is remodelling business resident agreement decision.
I inquired into state for Seoul Gangnam-gu, Seocho-gu, resident agreement decision factors close examination of Songpa-gu whole area mid or high-rise apartment house remodelling business for this. An actual proof analyzed phosphorus, and I derived from a problem along this, and I found out a negative influence to business progress in case of remodelling driving business whether it was resident decision making of a forwarding committee configuration step whether it was resident decision making of a cause and effect union configuration step.
Studies of the theoretical approach based on the remodeling project the interests of collective consciousness on the economic value to effect any reasonable model, and options for applying the theory and the reliability of the business and to enhance mutual understanding of the theory is based on a directional model, the doctor was decision analysis approach based on the theoretical framework established.
Remodeling a committee on the steps leading determinant of the residents agree with the empirical study were analyzed. The results of this study are as follows.
First, the committee for the promotion of remodeling business or a combination of level of agreement on whether to accept the results of an analysis of the determinants Committee agreed on the steps and step combinations of the significant differences in the level was OK, I agree on the level of impact economic factors as expectations rise even higher value facilities. facilities have higher expectations for improvement, it's just better for the environment of higher expectations, higher satisfaction with government policy on remodeling projects likely to agree interpretation would be larger.
Secondly, people accept the decision of the committee stage and the impact of factors derived logistic regression analysis conducted for the size of the apartment prices expectations influence the results, committee members recognized the ability of business, against the organization committee, no committee recognized level of representative, social amenities, which had showed improvement in order to expect a positive impact is a factor. Meanwhile, if the renovation project, '' brand value rising expectations' 2 of the negative impact of different variables on the factors revealed. This results in the committee stage renovation project more than anything in the apartment prices only way to recognize and accept the business is thought to reflect the point is, what remodeling business for more than a lack of understanding I think the more people who agree to receive higher levels of It suggests that we can be a lot. Also, it sees yet it by the results to have appeared after forwarding that 'brand appreciation feeling of expectancy' appeared by influences of wealth as step-by-step construction company selection or a prospect of a concrete brand are opaque situations.
Third, the combination of the inhabitants of the steps agreed in determining the impact of factors derived with logistic regression analysis conducted for the results not influence the size of the organization against the union, it's just better not expect officers, union recognition level of representative, government facilities improvement expectations, social amenities would improve the expectations listed in the order, which is a positive factor. Meanwhile, union members also recognized the ability of the business 'and' whether to hold business briefing, 'remodeling projects specified training policy experience' is a factor that negatively affected. The union executive committee of the project is the ability to recognize the positive impact of steps show the combination of steps showing the negative effects that can be said is unusual. The combination of these results, combinations of steps representative of the survey participants acknowledged that more remodeling projects increases were more likely to agree, the anti-union organization, the higher the level of agreement could not feel better. In addition, expectations only improve the environment 'and' resident amenities improve the expectations, the higher the more subjects are showing a higher level of agreement.
Fourth, the Committee agreed the establishment of the factors affecting the level of a combination of seven kinds of steps on the factors affecting the level of agreement with the Organizing Committee for the Comparative Analysis of factors affecting the level of the agreement rate the general characteristics of the respondents the difference is. Therefore, recognition conversion of the subject which it was to step-by-step the results regarding priority order of phosphorus and a union different factors, and I can know whether phosphorus was decision step-by-step a forwarding committee, and faced a remodelling business was acutely required, and I was grasped whether it was resident agreement decision of a remodelling business.
In addition, the results demonstrated in the analysis for the revalidation of professionals in position to determine the direction of the derived decision, and the union representatives have agreed that decisions about whether to steal the information by conducting interviews to investigate check the correlation of the step was a factor.
Thus, the remodeling project is to promote agreement rate steps to secure and analyze factors that influence the perception of institutional improvement and transition residents is required. High-density, high-rise reconstruction of the House of Commons is going to cost more in terms of favorable remodeling business plan presented to activate.
First, demand. Supply remodeling projects in terms of reconstruction and selection decisions are required are 1:1 phased reconstruction and the formation of a stable revenue structure, waste and environmental emissions incentive for institutional grants and raised the required far do.
Secondly, just depending on the nature of the economic value of remodeling projects in the different remodeling projects in progress, so the only basis for improving the revenue structure is required to alleviate residents recognize the Conflict Resolution and the transition will contribute to reducing expenses.
Third, the combination of steps in the committee stage of the Emergency Committee to form a committee charged Sale in steps ranging from remodeling projects to ensure the residents agree to serve as negative factors are present condition of mutual communication and unity to meet the needs of such a combination promote continuous education and awareness is such a conversion is needed.
Fourth, the current remodeling project is not a maintenance project by building codes in remodeling that way, so more and more high-rise co-localized long-term care homes due to the activation of the remodeling project to require the maintenance of law and order system.
Fifth, the remodeling project's overall business conditions in the initial analysis and presentation of the direction the business needs of residents and raise awareness of participation is required.

국문 초록 (Abstract)

차 례
Ⅰ. 서 론 1
1. 연구배경 및 목적 1
2. 연구의 범위와 방법 4
Ⅱ. 리모델링사업의 의사결정과 선행연구 고찰 7
1. 리모델링사업의 일반적 고찰 7
1) 리모델링사업의 의의 7
2) 리모델링사업의 분류 12
3) 리모델링사업의 참여자와 역할 16
4) 리모델링사업의 절차와 주민동의 확보 22
2. 리모델링사업의 의사결정요인 27
1) 의사결정 이론 27
2) 의사결정 요인 31
3. 선행연구 고찰 40
1) 추진단계의 인식도 41
2) 물리적·제도적 사항에 대한 의식 45
3) 사회적 인식에 의한 갈등 50
4) 선행연구 검토를 통한 결정요인 도출 53
5) 선행연구와 본 연구의 차이 57
Ⅲ. 리모델링사업의 현황과 수행단계분석 59
1. 추진위원회 단계 59
1) 서울특별시 59
2) 대상지역(강남구․서초구․송파구) 70
2. 조합단계 80
1) 서울특별시 80
2) 대상지역(강남구․서초구․송파구) 85
3. 시사점 91
Ⅳ. 리모델링사업 추진 결정요인 분석 94
1. 분석모형 94
1) 주민동의 결정요인과 개념의 정의 94
2) 분석모형 102
3) 연구가설 설정 103
2. 실증분석 111
1) 조사설계 111
2) 통계량 및 신뢰도 분석 116
3. 분석결과 122
1) 추진위원회단계와 조합단계의 주민동의 차이 122
2) 리모델링사업 주민동의 결정요인에 대한 분석 124
3) 단계별 주민동의 결정요인의 차이 132
4) 교차 분석 결과 140
4. 검증 149
1) 조사의 목적 149
2) 측정 변인 149
3) 조사계획 150
4) 검증 결과 151
5. 소결 152
1) 추진위원회단계의 결정요인 결과 153
2) 조합단계의 결정요인 결과 154
3) 단계별 결정요인 정리 155
Ⅴ. 결론 및 제언 158
1. 본 연구의 결론 158
2. 정책적 제언 및 연구의 한계 160
참고 문헌 163
부 록 174
Abstract 187

국문 초록 (Abstract)

노후화된 중‧저층공동주택은 상당부분 재건축사업을 통하여 새로운 주거환경으로 변했다. 이에 반해 중‧고층 공동주택단지는 설비와 기능까지 저하되어 노후‧불량한 주택단지로 전락하였지만, 재건축사업의 법적규제의 강화와 수익성 악화, 재건축 자금 조달의 어려움 등 여러 가지 문제점들로 인해 대부분의 공동주택 단지가 재건축사업을 추진하지 못하고 있는 실정이다. 이 같은 문제점 중 리모델링사업이 원활하게 추진되지 못하는 가장 큰 제약요인은 주민동의를 확보하지 못하는데 있다. 이에 따라 본 연구의 목적은 리모델링사업 주민동의 결정요인을 규명하고 요인간 중요도를 측정하는 데 있다.
이를 위해 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구 일대 중․고층공동주택 리모델링사업의 주민동의 결정요인 규명에 대한 실태조사를 하였다. 리모델링사업 추진시 추진위원회 구성단계의 주민 의사결정요인과 조합구성단계의 주민 의사결정요인을 실증분석하고 이에 따른 문제점을 도출하여 사업진행에 부정적 영향을 규명하였다.
연구의 이론적 접근은 리모델링사업에 따른 이해관계 집단의 의식이 경제가치에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 합리모형과 옵션이론을 적용하고, 사업의 신뢰도와 이해도를 높이기 위해 상호 지향성 모델이론을 근간으로 하였으며 의사결정 접근방법에 근거한 이론적인 분석의 틀을 세웠다. 또한 시설개선과 단지환경 개선을 통한 물리적인 접근을 위하여 주거환경성에 대한 논거를 적용하였다.
리모델링사업 추진위원회 단계의 주민동의 결정요인에 관한 선행조사와 실증적 분석하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 리모델링 사업 추진을 위한 추진위원회 또는 조합에 대한 동의여부와 동의수준에 대한 결정요인들에 대한 분석 결과 추진위원회단계와 조합단계에서 동의수준의 유의한 차이가 있음을 확인하였으며, 동의수준에 영향을 미치는 요인으로서 경제가치 상승 기대도가 높을수록, 시설․설비에 대한 개선 기대도가 높을수록, 단지환경에 대한 개선 기대도가 높을수록, 정부정책에 대한 만족도가 높을수록 리모델링 사업에 동의할 가능성이 커진다고 분석되었다.
둘째, 추진위원회단계의 주민동의 결정요인의 도출과 미치는 영향에 대한 로지스틱 회귀분석을 실시한 결과 영향력 크기는 아파트 가격상승 기대감, 추진위원회 임원 사업능력 인정도, 추진위원회 반대조직 없음, 추진위원회 대표성 인정수준, 주민편의시설 개선 기대도 순으로 나타났으며 이는 긍정적인 영향요인이다. 반면, ‘리모델링 사업이해도’, ‘브랜드 가치 상승 기대감’의 2가지 변수는 부정적인 영향을 미치고 있는 요인으로 드러났다. 이러한 결과는 추진위 단계에서는 무엇보다 리모델링 사업을 아파트 가격상승의 수단으로만 인식하고 사업에 동의하고 있다는 점이 반영된 것으로 생각되며, 무엇보다 리모델링 사업에 대한 이해도가 부족하다고 생각하는 사람들일수록 동의수준이 높게 나타난다는 것은 우리에게 시사하는 바가 많다고 할 수 있다. 또한 ‘브랜드 가치 상승 기대감’이 부의 영향으로 나타난 것은 아직까지 추진위 단계가 건설회사 선정이나 구체적인 브랜드의 전망이 불투명한 상황이기 때문에 나타난 결과로 본다.
셋째, 조합단계의 주민동의 결정요인의 도출과 미치는 영향에 대한 로지스틱 회귀분석을 실시한 결과 영향력 크기는 조합 반대조직 없음, 단지경관 개선 기대도, 조합 대표성 인정수준, 주민편의시설 개선 기대감, 주민편의시설 개선 기대감 순이며 이는 긍정적인 요인이다. 반면, ‘조합 임원의 사업능력 인정도’와 ‘사업설명회 개최여부’, ‘리모델링 사업연수 지정 정책 만족도’는 부정적인 영향 요인이다. 특히 조합 임원의 사업능력 인정도는 추진위원회 단계에서는 긍정적인의 영향을 보이다가 조합단계에서는 부정적인 영향을 보이고 있는 것은 특이한 점이라고 할 수 있다. 이러한 결과는 조합 단계의 조사대상자들은 조합의 대표성을 인정할수록 리모델링 사업에 동의할 확률이 더 높아지고 있었으며, 조합에 대한 반대조직이 없다고 느낄수록 동의수준은 높아지고 있었다. 또한 ‘단지환경 개선 기대감’과 ‘주민편의시설 개선 기대감’이 높은 대상자일수록 더 높은 동의수준을 보이고 있다.
넷째, 추진위원회의 설립 동의수준에 영향을 미치고 있는 요인들 7가지를 조합 단계의 동의수준에 영향을 미치는 요인들과 비교분석을 위해 추진위원회 단계에서 동의율에 영향을 미치는 요인들을 조사대상자들의 일반적 특성에 따라 어떻게 차이가 있다. 따라서 리모델링사업의 주민동의 결정요인이 추진위원회단계 결정요인의 우선순위에 대한 결과와 조합단계와 상이한 요인임을 알 수 있고 리모델링사업 대한 주체의 인식전환이 절실히 요구됨을 파악되었다.
또한 실증분석에서 얻은 결과를 재검증하기 위해 전문가의 입장에서 판단할 수 있는 의사결정의 방향을 도출하고 조합의 관계자가 보유하고 있는 동의여부에 대한 의사결정의 정보를 얻어내기 위해 면담조사를 실시하여 단계별 결정요인의 상호관계성을 분석하였다. 리모델링사업의 의사결정요인이 사업단계별 차이를 보이고 있으며, 특히 추진위원회단계 주민동의 결정요인의 우선순위와 조합단계의 결과가 상이하게 나타났다.
따라서, 리모델링사업의 추진단계에 있어 동의율확보에 영향요인을 분석하여 제도적인 개선과 주민의 인식전환이 요구된다. 고밀ㆍ고층화 되어가는 공동주택의 재건축사업보다 경제적 측면에서 유리한 리모델링사업을 활성화시키기 위한 방안을 제시하였다.
첫째, 수요․공급의 측면에서 리모델링사업은 재건축사업과 선택적인 결정이 요구되고 있어 1 : 1 재건축과 대별되는 안정적인 수익구조의 형성과 환경 폐기물 배출에 대한 제도적인 인센티브 부여와 용적률을 상향조정이 필요하다.
둘째, 단지의 특성에 따라 리모델링사업의 경제적 가치는 다르게 나타나므로 리모델링사업이 진행되고 있는 단지는 수익구조 향상을 위한 기준 완화가 요구 되고 주민인식 전환이 갈등해소와 사업비 절감에 기여할 것이다.
셋째, 추진위원회단계에서 조합단계의 비상대책위원회 형성으로 추진위원회단계에서 매도청구에 이르기까지 리모델링사업의 주민동의 확보에 부정적인 요인으로 작용하고 있어 상호 의사소통과 제시조건의 충족 등 조합의 결속력이 요구되어 지속적 교육ㆍ홍보 등의 인식전환이 필요하다.
넷째, 현재 리모델링사업은 정비 사업이 아닌 건축법에 의한 대수선에 해당하므로 점점 더 고층화 되어 가는 공동주택의 장기적 배려에 따른 리모델링사업의 활성화를 위해서는 법ㆍ제도의 정비가 필요하다.
다섯째, 리모델링사업 초기에 사업전반의 여건분석과 방향의 제시가 요구되며 주민들의 사업 참여의식 고취가 필요하다.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 지속가능한 새만금 관광레저단지의 결정요인인 경제적 측면, 사회ㆍ문화적 측면, 환경적 측면, 관리ㆍ운영적 측면에 대한 중요도를 도출하고자 본 자료를 기반으로 설문지를 구성하였습니다.