不動産留置權의 效力과 問題點에 관한 硏究 = (A) study on the effect and the problem on the real property lien

국문 초록 (Abstract)

현행 민사집행법은 부동산유치권에 법정담보물권성과 더불어 우월적 효력을 인정하고 있기 때문에 누구에게나 유치권을 주장할 수 있다는 현재의 통설 및 판례의 입장으로 인하여 몇 가지 문제점이 제시되고 있다. 이는 부동산등기제도가 확립되기 이전에는 등기를 갖추지 못하더라도 공평의 원칙을 내세워 유치권성립의 요건만 갖추게 되면 유치권성립을 긍정하여 채권을 담보할 수 있도록 한 법정제도로서 유치권의 성립과 대항력을 동일시한 잘못 때문이라 할 것이다.
유치권은 등기를 요하지 않아도 되는 권리라 하여 부동산 물권변동의 기준이 되는 등기의 성립 선후의 원칙이 적용되지 않으며, 점유 이외에 공시에 대한 규정이 없는 것이 큰 문제점으로 자리 잡고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 유치권은 사실상 인수주의를 취하고 있는 민사집행법상의 규정으로 인해, 즉 유치권이 성립하게 되면 등기의 선후와 관계없이, 매수인이 유치권자에게 채무를 변제하지 않으면 목적물을 인도받지 못하도록 되어 있다는 것 때문에 실질적으로 다른 물권보다 더 강력한 보장을 받고 있는 실정이다.
부동산등기제도가 완비된 오늘날에도 민사집행법상의 사실상 인수주의로 인해 유치권이 오히려 과보호되고 다른 권리자들을 침해하는 경우가 생겨나고 있을 뿐만 아니라 강제집행절차에서 선순위 채권자를 해하거나 매수인을 해하는 사실상의 문제를 야기하고 있으며, 유치권에 등기가 요구되지 않아 발생되는 관련 문제들에 대한 근본적인 검토를 통해 이러한 현실을 반영하는 새로운 학설의 전개나 판례의 변경이 절실히 요청되고 있는 시점이라 할 것이다.
위와 같은 문제들을 해결하기 위해서는 부동산유치권을 등기할 수 있도록 부동산등기법을 개정하여야 하고, 그 결과 유치권의 등기 또는 유치권에 근거한 가압류․가처분절차를 이용한 강제적 등기가 가능하게 되어 다수 이해관계인의 이해를 조절할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라 그 시점에서 제3자에 대한 유치권의 대항력을 인정함으로써 유치권자가 부동산을 계속하여 점유하지 않아도 유치권의 효력이 인정될 수 있고, 부동산을 매수인에게 반환함으로써 소유자의 사용․수익권이 보장되어 국가경제적으로도 이익이 된다 할 것이므로 유치권에 근거한 기입등기로 법정담보물권의 효력을 인정하는 민법개정은 반드시 이루어질 필요가 있다.
또한 강제집행절차에서 유치권에 대하여 저당권처럼 말소주의를 취하도록 민사집행법을 개정함으로써 담보물권의 통일성을 기할 수 있고, 매수인이 유치권자에 대한 추가 변제책임을 면제함으로써 적정한 가격에 의한 경매참가를 보장하고 배당절차에서도 선순위채권자․유치권자․매수인․채무자 등의 이해관계를 합리적으로 조절할 수 있을 것이다. 또한 강제집행절차에서 권리신고종기일까지 유치권의 신고의무를 부여함과 동시에 일정액의 보증담보를 부과하도록 하며 유치권자에게 배당될 금액은 유치권자가 집행권원을 확보할 때까지 공탁하여 보류함으로써 가장유치권자의 진입을 방지하는 방향으로 관련법을 개정함으로써 가장유치권자의 준동을 막을 수 있도록 하여야 할 것이다.
유치권의 이상인 공평의 원리는 유치권자만을 위한 일방적인 것으로 선순위채권자 및 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 양산하고 있다. 따라서 유치권에 법정담보물권성을 인정하고 성립순위에 따른 우선적 효력만을 인정하여, 담보물권으로서의 본질에 충실할 수 있도록 새로운 해석 및 입법적 보완이 필요하다고 하겠다.
본 논문에서는 위와 같은 문제의식 하에 우리나라에서 부동산유치권이 어떠한 기능을 하고 있는가를 살펴보기 위하여 부동산유치권에 대한 다른 나라의 입법례를 검토해 보고, 이어서 학설과 판례 그리고 실무와의 견해차를 보여 온 부동산유치권의 견련성을 살펴봄과 동시에 민법상의 점유권과 부동산유치권의 점유 관계를 비교하여 유치권의 효력을 채권보전 차원에서 살펴본 후에, 유치권의 등기입법화 문제, 우선변제권, 사실상 인수주의 등 관련 문제점을 검토하여 유치권제도에 대한 개선책을 제시하고자 한다..

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 유치권의 일반론 5
• 제1절 유치권의 개념 5
• 1. 유치권의 의의 5
• 2. 유치권 인정의 배경 5
• 3. 유치권의 사회적 가치 6
• 제2절 유치권의 연혁 및 입법례 7
• 1. 유치권의 연혁 7
• 2. 프랑스민법 8
• 3. 독일민법 10
• 4. 스위스민법 13
• 5. 우리나라의 입법례 14
• 제3절 유치권의 성질 15
• 1. 유치권의 법적 성질 15
• 2. 부동산경매에서 인수주의와 소멸주의 21
• 3. 유치권과 인수주의 27
• 제4절 유치권과 유사한 권리 비교 29
• 1. 동시이행항변권과의 비교 29
• 2. 상사유치권과의 비교 34
• 제3장 유치권의 성립요건과 효력 35
• 제1절 유치권의 성립요건 35
• 1. 민사유치권의 성립요건 35
• 2. 상사유치권의 성립요건 38
• 제2절 점 유 42
• 1. 점유의 계속 42
• 2. 적법한 점유 43
• 제3절 유치권의 성립요건으로서의 견련관계 44
• 1. 견련성에 관한 학설의 대립 44
• 2. 학설에 대한 검토 51
• 3. 부동산유치권이 인정되는 경우 51
• 4. 부동산유치권이 인정되지 않는 경우 55
• 제5절 유치권의 효력과 소멸 59
• 1. 유치권의 효력 59
• 2. 유치권의 소멸 64
• 제4장 부동산경매절차에서 유치권의 문제점 67
• 제1절 유치권 발생의 특징과 권한 67
• 1. 유치권 발생의 특징 67
• 2. 유치권자의 권한 68
• 제2절 유치권자의 이해관계인과 매각부동산과의 관계 70
• 1. 유치권자와 이해관계인의 관계 70
• 2. 유치권자와 매각부동산과의 관계 72
• 제3절 유치권 성립시기에 대한 고찰 74
• 1. 압류 후에 성립한 유치권 74
• 2. 저당권설정 후에 성립한 유치권 81
• 제4절 유치권의 효력에 관한 문제점 88
• 1. 유치권존재 여부의 매각물건 명세서 미기재 88
• 2. 매각가의 저감 현상 88
• 3. 매수인의 부동산 명도지연 89
• 4. 유치권신고로 인한 이해관계인 및 국가적 손실 89
• 5. 집행에 관한 이의신청에 의한 집행불능 90
• 제5절 유치권 해석에 따른 민법 규정의 비교 검토 91
• 1. 유치권에 관한 민법 각 조항의 비교 검토 91
• 2. 유치권에 있어 민법상 점유권에 관한 규정 검토 92
• 3. 부동산권리침해방지에 관한 민사집행규칙 제44조의 활용방안 93
• 제5장 부동산경매에서 가장유치권 문제의 해결방안 95
• 제1절 가장유치권 방지를 위한 민사집행법 개정안 제시 95
• 1. 민사집행법 제91조 제5항 개정안 95
• 2. 민사집행법 제84조 제2항 개정안 96
• 3. 민사집행법 제88조 제1항 개정안 97
• 4. 민사집행법 제105조 제3항 개정안 98
• 5. 민사집행법 제106조에 제10항을 추가하는 신설안 98
• 6. 민사집행법 제130조 제3항과 제6항 개정안 99
• 7. 개정안에 대한 타당성 검토 100
• 제2절 가장유치권신고 방지를 위한 실무처리 개선방안 105
• 1. 부동산유치권의 심사와 내용공개 105
• 2. 유치권신고자의 명도지연 대응 규정의 신설 110
• 3. 소멸주의의 도입 111
• 4. 유치권신고의 의무화 113
• 5. 가장유치권 신고자에 대한 법적 제재 115
• 제3절 부동산등기법 개정과 유치권자의 배당요구 인정 117
• 1. 부동산등기법의 개정(유치권의 등기) 117
• 2. 유치권등기명령제도의 도입 119
• 3. 유치권자의 배당요구 인정 121
• 제4절 집행권원의 취득 123
• 1. 집행권원취득의 의무화 123
• 2. 집행권원취득의 필요성 123
• 제6장 결 론 125
• 참고문헌 127
• ABSTRACT 133