서울 아파트시장에 있어 공인중개사의 역할- 중개거래의 유형을 중심으로 - = The Role of Certified Real Estate Agents in Seoul Apartment Market - Focusing on the Transaction Type -

국문 초록 (Abstract)

높은 정보 비대칭성이 존재하는 부동산시장에서 공인중개사는 주인-대리인 문제 및 그로 인한 비효율성이 발생할 가능성이 존재한다. 본 연구는 이에 관한 국내 첫 실증연구로서, 2021년 11월 ~ 2024년 12월 기간의 서울지역 아파트 실거래자료를 이용하여 단지별 패널 자료를 구축한 후 패널고정효과모형을 통해 공인중개사의 역할을 분석한다. 각 거래의 중개 업자 수 및 사무소 위치를 이용하여 다양한 중개형태를 유형화하고 각 유형별 거래가격을 비교한다. 분석결과, 중개대상물과 같은 구(區)에 위치하는 하나의 개업공인중개사가 매도인과 매수인을 모두 중개하는 경우(‘지역내 단독중개’)가 다른 모든 경우에 비해 일관되게 비싸게 거래된다는 것을 발견하였다. 이는 거래금액에 비례하는 중개보수로 인해 개업공인중개사는 매도인 친화적 태도를 취할 수 있음을 의미한다. 개업공인중개사 간의 경쟁은 거래가격에 영향이 없고 단지내 거래량의 증가는 거래가격에 일관된 음(-)의 영향을 갖는 것으로 나타났다.
이는 시장이 호황일 경우, 부동산 중개인은 높은 가격 보다는 거래성사 속도를 높이는 전략을 취할 수 있다는 선행연구의 결과와 일치한다. 본 연구의 결과는 시장에 대한 모니터링 및 공동중개 활성화, 중개보수의 공개 등을 통해 중개시장의 효율성을 개선할 필요가 있음을 시사 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In a real estate market with high information asymmetry, real estate agents may be subject to principal-agent problems and moral hazard. This study is the first empirical study in Korea to analyse the role of real estate agents through a panel fixed-effects model using real estate transaction data for apartments in Seoul from November 2021 to December 2024. Using the number of agents and the location of their offices in each transaction, we categorise various types of agentage and compare the transaction prices of each type. We also consider competition among agents and the volume of transactions on prices.
The analysis finds that transactions handled exclusively by a single real estate agent located in the same district (gu) as the property ("local exclusive brokerage") consistently result in higher prices compared to all other cases. This suggests that, due to commission fees being proportional to transaction prices, real estate agents may adopt a seller-friendly stance. Moreover, competition among real estate agents does not affect transaction prices, whereas an increase in the transaction volume within an apartment complex has a consistently negative impact on prices. This finding aligns with previous research indicating that, during market booms, real estate agents may prioritize transaction speed over securing higher prices.
The results of this study highlight the need to improve the efficiency of the brokerage market through measures such as enhanced market monitoring, promoting co-brokerage arrangements, and disclosure of brokerage commissions.