부동산투자신탁과 부동산시장의 수익률 관계 : 미국 부동산시장지수의 시계열분석을 중심으로 = The relationship between REITs and real estate returns

국문 초록 (Abstract)

사회‧경제적으로 부동산투자신탁(REITs)의 효용성이 제기되면서 그 제도도입이 임박하였으나 도입 후 실질적인 파급효과에 대해선 다소 상반된 견해가 존재한다. 정부는 부동산투자정보가 선진화되지 못한 상황에서 REITs를 통한 부동산으로의 과열투자를 우려하고 있으나, 다른 일각에선 국내 부동산경기의 장기적 침체를 이유로 REITs제도의 성공적인 정착 자체에 대해 회의적 견해를 보이고 있다. 그러나 이러한 견해는 국내 부동산투자정보와 투자자의 합리적 투자성향의 수준에 대한 시각차이에 기인한 것이며 REITs와 부동산시장의 관계에 대한 이견은 아니다.
REITs의 가치가 보유 부동산과 부동산관련자산에 기초함을 고려할 때 부동산시장과의 강한 상관관계는 충분히 추론할 수 있다. 그러나 REITs가 가지는 증권으로서의 특성, 즉 풍부한 유동성은 투자자로 하여금 REITs를 부동산과는 다른 자산으로 평가받게 할 수 있으며 이들간의 상관관계에 다른 영향을 미칠 수 있다. 본 연구는 미국 부동산시장자료의 시계열분석을 통해 REITs와 부동산시장의 관계를 실증적으로 분석하고 향후 국내 도입되는 REITs의 성공적 정착여부에 대한 예측을 하고자 하였다.
미국의 사례를 통해본 REITs와 부동산시장의 관계는 크게 다섯가지의 특성을 보여주었다.
첫째 REITs의 역사적 수익률은 안정적인 시계열인 반면 부동산의 수익률은 자기회귀의 성격이 강하며 불안정적인 시계열 특성을 보이고 있어 통상적인 회귀분석을 통한 관계검증은 곤란하다.
둘째 REITs의 수익률은 그 보유부동산의 내재수익률에 기초하고 있으며 통계적으로 이들간의 수익률과 분산은 동일한 것으로 판단된다.
셋째 REITs의 수익률과 REITs내 보유부동산의 내재수익률은 역사적으로 부동산 시장수익률을 크게 초과하고 있다.
넷째 REITs 수익률의 변동은 부동산 시장수익률에 선행하는 특성이 있다.
다섯째 REITs의 수익률은 부동산시장의 수익률과 장기적으로 비선형의 관계를 띄고 있다.
이상의 결과를 통해 부동산시장의 영향이 REITs의 가치에 미치는 영향은 그 효과가 비선형적으로 감소함을 알 수 있었다. 즉 부동산 시장침체로 인한 수익률의 하락은 REITs 수익률의 하락에 동일한 비율로 이어지지 않고 그 효과가 체감한다는 것이다. 이러한 효과는 REITs의 유동성프리미엄과 운용능력 등 실물부동산이외의 특성으로 인해 투자자의 기대가치가 다르게 나타남을 보여주는 것으로 판단된다. 또한 부동산시장과 금융시장이 분리되어 있음을 가정할 때 부동산 시장수익률이 감소한 1991년 이후 REITs의 폭발적 성장이 이루어진 원인으로 이러한 상대적 기대가치의 차이(spread)가 일부 작용했을 것으로 추론된다.
이상의 결과가 국내 부동산-금융시장에서도 성립한다면 향후 도입되는 REITs의 성공적 정착여부에는 REITs 증권의 거래활성화와 REITs의 탁월한 부동산 운용능력배양이 주요한 요인이 될 것으로 예상된다. 또한 유동성 프리미엄 등으로 인한 REITs와 부동산시장의 비선형적 수익률 관계는 일반적인 부동산시장정보를 통해서는 단기적인 REITs의 수익률을 예측하기가 곤란함을 보여주고 있다. 따라서 REITs 투자정보를 위한 지수개발에 있어서 REITs내 보유부동산의 투명한 정보공개와 REITs의 유동성 프리미엄에 대한 측정 등이 선행되어야 할 것이다.