상하이 오피스 임대료 결정요인에 관한 연구 = A Study on the Determinants of Shanghai Office Rent

국문 초록 (Abstract)

상하이는 1930년대부터 중국의 경제 및 금용 중심이 계속 되고 있다. 특히 1978년 중국 개혁개방 정책을 실행한 후에 중앙정부는 많은 발전 방침하고 정책을 제정하였다. 1980년 말에 상하이의 홍치아오(虹桥)경제개발구역을 세우는 것이 이런 계획 중에 하나이다. 또한 1992년부터 시작된 중국의 공산주의 시장경제에 도입으로 경제성장이 가속화 된 것으로 바탕에 1993년에 상하이 푸동지역( 浦東)을 발전 계획을 실시하는 것이 시작된다. 이 계획에 루지아주이(陸家嘴)가 중국 금용중심으로 중점적인 발전되었다. 1995년 이후, 특히 1998년 중국 주택 배분 제도를 개혁하여 주택 상품화로 전환한 이후, 상하이 오피스 시장은 도시의 경제를 비롯하여 각각 산업이 급속하게 발전하고 있다. 이러한 발전에 따라 지난 20년 동안 상하이 오피스 시장은 핵심 중앙업무지역을 형성하였으며 동시에 도시가 확장되고 도시의 인구 증가에 따라 신홍 중앙업무지역도 형성되었다. 이러한 신흥 중앙업무지역이 확장된 동시에 서로 교차되고 분약적인 큰 중앙업무지역을 점점 형성되었다. 성수한 상하이 오피스 시장이 형성되었다.
상하이 오피스 시장의 발전궤적은 다른 도시의 오피스 시장하고 비교하면 독특한 점이 많다. 그리고 상하이는 중국의 제일 발달된 도시 경제체하고 금용중심으로 신흥 산업이 여기에 지지를 받았으면서 빠른 속도로 발전되었다. 2000년부터 상하이는 주변 성(저장성(浙江省), 이 성은 중국의 민영경제(民營經濟)가 제일 발달하는 성이다)하고 인터넷 산업(IT업)을 대대적으로 발전시키었다. 이 경우에는 많은 우수한 인터넷 회사가 생기고 SouFun(搜房網）는 이 중에 하나이다. SouFun(搜房網）는 전보 공유 플랫폼(platform)으로서 효과적인 정보를 제공하면서 전공적인 부동산 연구를 진행하여 몇 년 정보를 축적하는 기초에서 자기의 데이터베이스(Data Base)를 세우었다.
본 논문은 먼저 연구의 배경이 되는 상하이에 대한 기본적 도시현황과 상하이 오피스 시장에 대한 소개를 통해 상하이 오피스 시장에 대한 이해를 돕기로 한다. 다음으로 2014년 SouFun(搜房網）에서 수집된 상하이 오피스 임대료 데이터를 대상으로 특성감안가격 함수(Hedonic Model) 분석을 통해서 상하이 오피스 임대료의 결정요인을 분석하고 중국 기타 도시 오피스 임대료에 대한 선행연구를 바탕으로 상하이 오피스 임대료 가격에 미치는 요인을 살펴보며 변수로 설정해서 검증하였다.
결과적으로 권역특성중의 각각 CBD, 빌딩특성중의 연면적, 경과년수, 엘리베이터, 빌딩 종류, 빌딩 유형, 관리특성중의 관리회사, 외국계 회사 임대가능, 인테리어, 입지특성중의 권역-환, 버스정류장수, 지하철역수는 상하이 오피스 임대료에게 영향을 미치는 요인을 확인하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Shanghai has been the Chinese Financial Central since 1930. After 1978 China implemented the opening-up policy in 1978, the central government have enacted a series of principles, polices and laws for economic development. And one of them was to establish Shanghai Hongqiao Development Zone. In 1992 the socialist market economy had taken shape initially, then Chinese economy has begun to grow rapidly. In 1993 the plan to develop Shanghai Pudong New Area had begun to undertake. By this plan Lujiazui, has been developed to the Chinese Financial Central. In 1998 the reform of the housing system has been established which made the normal house to commodity goods in free market. After Shanghai office market has been stepped up with the rapid growth of city economy development. So within 20 years Shanghai core central business districts have been expended while new central business districts has been formed with the expedition of city and increasing of the population. Nowadays a mature office market has been set up in Shanghai.
Comparing to different office markets in other cities of China, Shanghai office market has its-self characteristics. As the most developed city in China, the backing of Shanghai has supported the emerging industry like IT industry to develop well. Since 2000 the IT industry has been developed well in Shanghai and Zhejiang Province , which is one of the most developed province for private economy in China. In this case some perfect IT companies like SouFun were born. SouFun（搜房網） is an international website which can be seemed as a information platform. It supplies the dealing information about real estate while makes some professional research in real estate market. So it also set up a private database based on the daily accumulation in many years
In this paper, it will introduce the basic information about Shanghai city and Shanghai office market firstly. Then the factors of affecting Shanghai’s office rent which combs 36 variables mainly from 4 categories will be raised through the literature review. Next, hedonic models which based on the previous research in China’s other cities will be built to analyze the relationship between these factors. The data used in these model will be collected from SouFun (搜房網）website.
As a result, the factors of regional characteristic like each CBD; the factors of building characteristic like building area, elapse time, number of elevator, building type and building name; the factors of management characteristic like management company, foreign registration, interior and so on; location characteristic like circles, number of bus station within 100m, number of subway station within 500m will have some effect on Shanghai’s office rent, and most of them will have a positive affection on Shanghai’s office rent.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 상하이 오피스 시장에 관한 고찰 4
• 제1절 상하이 도시현황 4
• 1. 상하이 도시개요 4
• 2. 상하이 경제현황 5
• 제2절 상하이 도시 권역구조의 발전 7
• 1. 상하이 도시 권역 구분 7
• 2. 상하이 핵심권역 9
• 3. 상하이 중간권역 9
• 4. 상하이 외부권역 9
• 제3절 상하이 CBD의 발전과정 10
• 1. 초기 상하이 CBD의 형성 10
• 2. 1990년대 초기 : 상하이 현대적 오피스 시장의 태동 11
• 3. 1996∼2008년 : 상하이 오피스시장의 집중개발시기 12
• 4. 2008∼2014년 : 핵심 CBD 및 2차 CBD의 형성 13
• 제4절 상하이 CBD 지역 14
• 제5절 중국 오피스 빌딩의 정의 18
• 1. 중국 오피스 빌딩의 정의 18
• 2. 중국 오피스 빌딩 등급 산출 기준 20
• 제6절 상하이 오피스 시장의 현황 24
• 1. 중국 오피스 시장의 현황 24
• 2. 상하이 오피스 시장의 현황 26
• 제3장 상하이 오피스 임대료에 대한 이론적 고찰 32
• 제1절 중국 오피스 임대료에 대한 선행 연구 32
• 제2절 한국 오피스 임대료에 대한 선행 연구 36
• 제3절 상하이 오피스 임대료에 대한 가설 37
• 1. 종속변수 37
• 2. 독립변수 37
• 제4장 실증분석 45
• 제1절 분석자료 45
• 1. 분석자료 45
• 2. 회귀분석모형 46
• 제2절 변수의 정의 및 기초통계 48
• 1. 변수의 정의 48
• 2. 변수의 기초통계 50
• 제3절 분석결과 53
• 1. 분석결과 53
• 2. 결과 설명 61
• 제5장 결 론 69
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 69
• 제2절 본 연구의 한계 및 향후 연구방향 70
• 참고문헌 71
• ABSTRACT 75