부동산 거래 중개수수료의 개선에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

부동산은 개인에게 있어서 재산권의 중요한 한 부분이며, 부동산의 경제적 가치는 개인의 기본 재산권을 형성하며, 우리 사회가 재산의 형성을 위하여 부동산을 이용하는 것이 일반적인 방법으로 이어져 오고 있다. 이에 정부는 부동산을 투기의 목적으로 사용하는 것을 우려하여 형식적 통제, 입법적 통제 및 규제를 가하고 있다. 부동산거래를 둘러싸고 경제가치 판단과 법적인 규제 등에 관한 정보의 중요성이 나날이 대두되고 있는바, 이에 전문가의 개입이 필요불가결하게 되어 공인중개사제도를 두게 되었고 그를 통한 부동산거래를 하고 있다.
부동산 거래는 부동산이 시장기능에 의해 수급이 조절되는 한 필연적으로 있어야 할 영역이며, 부동산 중개활동의 범위가 단순한 물건 소개에서 중개물건의 권리분석이나 대상물건의 감정평가, 부동산의 개발 및 투자 상담 등 포괄적이고도 전문적인 분야로 확대되고 있다. 이러한 상황에 따라 부동산 중개제도가 제대로 정착하고 발전하기 위해서는 중개업자가 양질의 서비스를 제공할 수 있는 조건이 마련되어야 하고, 일반 국민들 역시 다양한 서비스의 제공을 원하고 있다. 부동산 시장의 개방으로 외국의 중개업자와의 경쟁이 필연적임을 감안할 때 이에 대한 대책이 시급하다.
현행 법 체제는 공인중개사의 중개사고 발생 시 손해 배상액을 중개수수료의 수십 배 이상의 금액에 해당하는 배상을 해야 한다고 요구 하고 있다. 이렇듯 중개업자에게 요구되는 책임과 의무는 무거운데 비하여 중개활동의 댓가로 이루어지는 중개수수료는 타 부동산 관련 업종이나, 외국의 중개수수료와 비교 하였을 때 매우 낮은 수수료율을 적용하고 있다.
이에 본 연구의 목적은 부동산 시장의 국제화 및 개방화되고 있는 현실과, 부동산 중개물건의 거래금액이 증가하는 현실에 비해 중개수수료가 커지지 않는 현행 역진요율 체계의 문제점을 분석하여, 중개수수료의 적정화 방향에 대하여 연구 하였으며, 연구의 범위 역시 부동산 중개수수료 제도와 관련된 다양한 문제를 도출하여 문제점으로 보고 그에 대한 적정화 방향에 초점을 두고 있다.
연구의 방법으로는 문헌조사와 일반인 및 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시하여 중개수수료에 대한 인식도를 분석하였다.
설문 조사를 분석한 결과 첫째, 부동산중개수수료 체계의 비현실성으로 중개대상물의 특성을 고려하지 않은 채 수수료를 산정하고 있으며, 주택과 주택 이외의 중개대상물에 대하여 설문 응답자 대부분이 법정수수료를 받고 있다고 하였으나, 협의하여 받는 과정에서 분쟁이 발생하고 있음을 알 수 있다. 둘째, 중개 물건별 특성 및 한도액 설정의 문제로 현행 중개 수수료율 체계는 중개업자가 요율 산정액과 해당 단계별 한도액을 이용하여, 낮은 금액을 의뢰인에게 요구하는바 실제적으로 중개업자의 수수료 인하만을 초래하고 있다. 셋째, 중개업자의 전문성 결여 및 책임성에 따른 중개보수의 문제로 전문성을 바탕으로 하는 중개업임을 감안할 때 전문성과 신뢰도를 높일 필요가 있다. 이를 위해서는 부동산 거래 시 발생되는 수수료가 현실에 부합하게 우선적으로 실현 되어야 한다. 마지막으로 설문의 분석결과 상가 임대차 거래 시 존재하고 있는 권리금에 대한 중개수수료 문제로, 현행 부동산 중개수수료 체계에서는 존재하고 있지 않으나, 권리금에 대한 중개수수료가 중개업자와 중개의뢰인과의 관행으로 수수되고 있으며, 이 과정에서 많은 분쟁이 발생 되고 있음을 나타내고 있다.
이와 같이 도출되는 문제점의 적정화 방향을 살펴보면 부동산 중개수수료는 중개업자가 양질의 서비스를 의뢰인에게 제공하고, 전문성과 투명성을 높임과 동시에 중개업을 운영함에 있어서 최소한의 기본적 생활이 보장 될 수 있도록 중개수수료가 현실에 맞게 적정화 되어야 하며, 주택이외의 부동산 거래에서 권리금에 대한 중개수수료의 법적제도화가 반드시 필요하다. 또한 부동산 중개수수료의 적정화를 위한 방향으로, 주택의 거래 수수료는 현행을 유지하되, 중개의뢰인과 중개업자간에 가장 많은 분쟁을 일으키는 주택이외의 부동산 거래의 중개수수료는 당사자의 합의에 의하되 명확한 요율을 정하여 받을 수 있도록 하는 것이 시장 원리에 부합하다 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 3
• 제 2 장 부동산 중개수수료의 이론적 고찰 5
• 제 1 절 중개수수료의 개념 및 성질 5
• 1. 부동산중개수수료의 개념 5
• 2. 부동산 중개수수료의 법적 성질 7
• 제 2 절 부동산 중개제도 및 수수료율의 변천과정 10
• 1. 객주ㆍ거간 제도 11
• 2. 소개영업법의 제정 12
• 3. 부동산 중개업법의 제정 14
• 4. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고 16
• 제 3 절 부동산 관련 업종 수수료 20
• 1. 감정평가사의 수수료 20
• 2. 법무사의 대행 수수료 22
• 3. 부동산 관련 신탁보수의 종류 및 수수료 27
• 제 4 절 선행연구의 검토 28
• 제 3 장 외국의 부동산 중개수수료 제도 32
• 제 1 절 외국사례 32
• 1. 미국 32
• 2. 영국 36
• 3. 독일 38
• 4. 일본 40
• 5. 프랑스 42
• 6. 기타 주요국가 44
• 제 2 절 외국과 우리나라 부동산 중개수수료 차이와 시사점 46
• 제 4 장 부동산 중개수수료에 대한 실증분석 47
• 제 1 절. 우리나라 부동산 중개업의 현황 47
• 1. 부동산 중개업자 47
• 2. 부동산 중개업자의 업무범위 47
• 3. 부동산 중개업자 등록 현황 49
• 제 2 절 설문조사의 개요 54
• 1. 설문지의 구조와 내용 54
• 2. 설문조사 방법 및 조사기간 55
• 제 3 절 부동산 중개수수료에 대한 일반인 설문 조사 분석 결과 56
• 1. 일반적특성 56
• 2. 부동산 매매관련 중개수수료 59
• 3. 부동산 임대차 관련 중개수수료 60
• 4. 부동산 중개수수료 분쟁 발생의 경우 63
• 제 4 절 부동산 중개수수료에 대한 중개업자 분석 결과 67
• 1. 사회 인구학적 특성 67
• 2. 부동산 종류별 중개수수료의 현황 68
• 제 5 절 설문조사 분석 결과의 함의 77
• 제 5 장 부동산중개수수료의 문제점과 개선방향 80
• 제 1 절 부동산 중개수수료의 문제점 80
• 1. 중개수수료 체계 80
• 2. 주택이외의 중개수수료 한도액 설정 81
• 3. 중개수수료 분쟁의 문제 83
• 4. 중개수수료율 결정기관 85
• 5. 권리금에 대한 중개 수수료 86
• 제 2 절 부동산 중개수수료 제도의 개선 방향 87
• 1. 중개수수료 체계의 개선 88
• 2. 주택이외의 중개수수료 한도액 설정의 개선 88
• 3. 중개수수료 분쟁의 개선 90
• 4. 중개수수료 결정기관의 이관 90
• 5. 권리금에 대한 중개수수료 제도의 신설방안 91
• 제 6 장 결 론 93
• 제 1 절 연구의 요약 93
• 제 2 절 정책제언 94
• 참 고 문 헌 97
• <부록 1 : 설문지> 101
• <부록 2 : 설문지> 107
• ABSTRACT 112