부동산경매제도 개선방안 연구 : 낙찰대금 미납사례(서울시 주거시설)를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 경매입찰자의 입장에서 경매제도의 문제점은 없는지를 알기 위해 부동산경매 중 서울시 주거시설을 대상으로 매수신고인이 잔금을 미납한 사건을 중심으로 권리 분석 및 실거래가와 기타 정보를 분석하였다. 이후 입찰예정자에게 입찰과 관련된 여러 의식조사를 위한 설문을 진행하였고, 사례분석과 설문조사를 가지고 현행 경매제도의 문제점을 살펴보고 그 대안을 제시해 하였다.
먼저 감정평가금액 과다책정 및 집행에서 긴 시일 소요에 따른 실거래가와의 상이로 인한 문제로 감정평가금액 산정에 대한 검증 및 경매 진행기간을 축소해야 하며, 법원의 소극적인 정보제공으로 인한 인수권리 확인의 어려운 문제로 법원의 정보제공 확대 및 인수권리와 관련된 정보 제공을 확대할 필요가 있다. 임차권의 법적지위 문제와 공유자우선매수제한 문제로 주택임대차보호법 및 민사집행법의 일부를 개정해야 하며, 법원의 독점적 지위에 따른 인터넷 입찰방식의 도입이 필요해 보인다.
본 연구는 부동산경매와 관련하여 낙찰대금 미납사례를 다룬 최초의 논문으로, 부동산경매에서 입찰보증금 손실 정도가 얼마나 되는지와 그 주된 사유가 무엇인지를 알려 부동산경매에 대한 위험성을 되짚어 보았다.
부동산경매와 관련된 기존 다른 연구들은 부동산경매의 전반적인 개선방안 연구나 부동산경매 가격과 관련된 영향 요인, 경매입찰자의 의사결정 요인 등을 중심으로 연구, 유치권과 법정지상권과 같은 법리적인 문제를 다루며 개선방안을 제시한 연구였던 반면 이번 연구는 경매입찰자의 입장에서 실제 진행된 경매 중 낙찰대금 미납 사건을 가지고 문제의식을 갖고 연구하였다는 점, 설문조사에서 실무상에서 느끼는 문제점을 중점으로 답안을 작성했다는 점, 이를 중심으로 경매제도상의 문제점과 개선방안을 제시하였다는 점에서 의의를 두고 싶다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 부동산경매의 이해 및 이론적 고찰 5
• 제1절 부동산경매의 이해 및 절차상 중요내용 5
• 제2절 선행연구의 고찰 14
• 제3장 부동산경매 낙찰대금 미납사례 및 설문조사 21
• 제1절 부동산경매 매각 현황 21
• 제2절 주거시설 미납사례 분석 23
• 1. 아파트(주상복합) 24
• 2. 다세대(연립) 26
• 3. 다가구(단독) 28
• 제3절 설문조사 30
• 1. 설문조사의 개요 30
• 2. 설문조사 결과 32
• 제4장 부동산 경매제도의 문제점과 개선방안 43
• 제1절 부동산 경매제도의 문제점 43
• 1. 감정평가금액의 실거래가와의 상이한 문제 43
• 2. 법원의 소극적인 정보제공의 문제 46
• 3. 경매 관련 법령의 한계로 인한 문제 49
• 4. 법원의 독점적 지위에 관한 문제 54
• 제2절 부동산 경매제도의 개선방안 57
• 1. 감정평가금액 산정에 대한 검증 57
• 2. 법원의 정보제공 확대 60
• 3. 주택임대차보호법 및 민사집행법 일부 개정 63
• 4. 경매제도의 다양성 검토 65
• 제5장 결 론 67
• 제1절 요약 및 시사점 67
• 제2절 한계와 향후과제 68
• 참고문헌 69
• 부 록 71