기준시가의 과세형평성 분석 -서울시 오피스텔을 중심으로- = An Analysis of Tax Equity in Standard Market Price: A Case Study of Officetels in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 오피스텔을 대상으로 기준시가의 실거래가 반영률 및 과세형평성을 실증적으로 분석하였다. 실거래가 대비 기준시가 반영률(AR), 수평적 형평성(COD), 수직적 형평성(PRD) 지표를 기초로, IAAO형 회귀모형, Cheng, Paglin & Fogarty, Kochin & Parks, Bell 지수, 그리고 분위회귀(quantile regression)를 포함한 다각적 분석을 수행하였다.
분석 결과, 평균 AR은 76.2%였으나, 자치구 및 용도별로 유의한 편차가 확인되었고, 특히 고가 오피스텔에서 체계적인 저평가로 인한 역진적 과세 구조가 나타났다. 수평적 형평성(COD 9.6%)은 양호했으나 지역 편차가 존재했고, 수직적형평성(PRD 1.00 근접)은 회귀모형에서 저가 누진과 고가 역진이 병존하는 복합적 양상을 보였다. 모형별 비교에서는 전체 표본에서 Cheng·PF·KP 모두 역진성을 지지했으나, 분위별 분석에서는 Cheng 지수가 대부분 구간에서 역진성을 보인 반면, KP는 대부분 구간에서 누진성을 나타냈다. 다양한 회귀모형은 측정 관점에 따라 상충된 결과를 보여 단일 지표의 한계를 드러냈다. 이는 비율 중심(Cheng)과 금액 중심(KP)의 형평성측정 관점 차이 및 가격대별 과세 구조의 이질성을 반영한 결과로, 동일 자료에서도 평가 구조가 다르게 해석될 수 있음을 시사한다.
종합해보면 기준시가제도는 평균적으로는 과세형평성이 확보되나, 고가 오피스텔에서는 역진적 평가가 구조적으로나타남을 확인했다.
정책적으로는 저가 구간의 비율 형평성 제고와 고가 구간의 금액 반영 적정화를 병행하는 가격대별 이원적 조정전략과, 자치구·용도별 정교화, 모형·지표 다원화 및 강건성 검증모형을 통한 종합적 과세형평성 판단 체계 구축을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the reflectivity of Standard Market Prices (SMP) to market prices and the tax equity of officetels in Seoul. Based on indicators such as the assessment ratio (AR) of SMP to actual transaction prices, horizontal equity (COD), and vertical equity (PRD), a multifaceted analysis was conducted. This analysis included IAAO-type regression models, Cheng, Paglin & Fogarty, Kochin & Parks, and Bell indices, as well as quantile regression.
The results showed that the average AR was 76.2%, but significant deviations were found by district and usage type. A regressive tax structure, caused by systematic undervaluation, was observed, particularly for high-priced officetels. While horizontal equity (COD 9.6%) was good overall, regional disparities existed. Vertical equity (PRD close to 1.00) showed a complex pattern in regression models, with coexisting progressive assessment for low-priced properties and regressive assessment for high-priced ones. A comparison of models revealed that for the entire sample, the Cheng, PF, and KP indices all supported regressivity. However, in the quantile analysis, the Cheng index showed consistent regressivity across almost price ranges, whereas the KP index showed progressivity in the almost price ranges. The differing results from various regression models highlighted the limitations of using a single metric, as they yielded conflicting findings depending on the measurement perspective. This reflects the different perspectives on equity measurement (ratio-based Cheng vs. value-based KP) and the heterogeneity of the tax structure across different price tiers, suggesting that the assessment structure can be interpreted differently even with the same data. Overall, the study confirmed that a structurally regressive assessment is present for high-priced officetels.
Politically, we propose a two-pronged adjustment strategy based on price tiers: enhancing ratiobased equity for low-priced properties and ensuring proper value-based reflection for high-priced properties. We also recommend establishing a comprehensive framework for judging tax equity through more precise analysis by district and usage, diversification of models and indicators, and robustness verification.