토지개발사업 개선에 관한 연구 : 제주시 토지구획정리사업·도시개발사업·택지개발사업을 중심으로 = (A) study on the improvement of land development project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1970s, middle to small size cities in South Korea have been rapidly urbanized with the process of industrialization. But old urban areas in those cities are deteriorating as the population does not grow any more because of low birth rates and the expansion of new town attracts a large number of residents. Therefore, we need to reexamine the Land Readjustment Project, Land Development Project, and Urban Development Project which have been main policies for housing supply in South Korea. For this purpose, this paper studies the case of Jeju city. In Jeju city, Urban Development Project and Land Development Project are currently being carried out. Local government is undertaking Urban Development Project, and this project appropriately reflects local conditions. To make the project successful, therefore, 1) local government should secure more lands through Cubic Change of Land method to supply more public spaces, and 2) the project should use mixing method to supply more public housing and public spaces. Until now, Land Development Project in Jeju city has not reflected the unique local conditions enough. Therefore, new lands for housing should be supplied through Urban Development Project. If the Land Development Projects carried out by the Korea National Housing Corporation and Korea Land Corporation focus on old urban development, which are hard for local government to undertake, their roles will be well coordinated, complementing each other.
First, the small or middle size area per project shows that the Urban Development Project and Land Development Project can be characterized as bed towns. Because these project zones are adjacent, they spoil the Jeju city's scenic beauty. It is generally known that Urban Development Project which use land substitution are slower than Land Development Project which takes expropriation approach. In case of Jeju city, however, Urban Development Project shows the shorter project period. It reflects that expropriation lengthens the project period because of such obstacles as residents' opposition.
Second, in the area distribution of use region, Urban Development Project shows desirable residential environment, providing more public area and less residential area. In the area distribution of residing region, Urban Development Project is oriented for detached house, while Land Development Project puts more emphasis on apartment house. And Land Development Project has less roads and more green areas, parks, and squares in terms of zone establishment ratio. Urban Development Project is better in terms of density, while Land Development Project show a high rates of green areas. But Urban Development Project is better in terms of park area per resident. Comparing the two projects, land supply projects should be revitalized according to the characteristics of each project in such small- or mid-size city as Jeju city where the population growth rate is not high.

국문 초록 (Abstract)

2004년 제주시 주택보급률은 96.13%이며, 북제주군이나 남제주군의 경우는 100%를 넘어섰다. 이는 이미 선진국수준에 이르렀다고 보인다. 이렇게 제주시뿐만 아니라 전국적으로 부족했던 주택이 단기간 내에 공급될 수 있었던 이유는 정부와 지자체에서 추진한 토지구획정리사업, 도시개발사업, 택지개발사업 등의 성과라 할 수 있다.
제주시에서 시행된 택지공급사업을 살펴보면 크게 3가지로 나뉜다. 토지구획정리사업, 택지개발사업, 도시개발사업이 있다. 이 사업들은 제주시에 빠른 주택보급률을 높이는데 기여를 하였다. 그러나 이 사업들은 제주시라는 하나의 단일 생활권 안에 시행되고 있음에도 불구하고 각각 사업의 특성에 따라 시행되고 있으며, 법적 제한이나 사업의 성격상 그 지역의 특수성과 특성을 반영하지 못한 부분도 있어 여러 가지 도시 관리상 문제가 나타나고 있다.
그러므로 이렇게 제주시가 가지는 문제점을 파악하고 개선안을 도출하기 위해서는 우선 제주시에서 시행된 3가지의 택지공급 사업을 살펴보는 것이 중요하다. 그리고 앞으로도 택지공급이 이루어지리라 보는데, 제주시에서 택지공급사업이 어떤 방향으로 가야하는 지에 대한 중요한 지표가 되리라 판단한다.
본 논문의 내용으로
첫째, 사업별 면적은 제주시에서 시행된 사업의 성격을 나타내는데, 대부분 중규모 또는 소규모로 자족적인 성격보다는 배드타운 성격이 크다. 그리고 이런 사업 지구가 연속적으로 제주시에 계속적으로 이어지면서 도시경관상의 문제가 발생하고 있다.
그리고 사업별 기간을 살펴보면 환지방식을 취하는 도시개발사업의 경우 수용방식을 취하는 택지개발사업보다 사업이 늦다고 일반적으로 알고 있다. 그러나 제주시의 경우 환지방식을 취한 도시개발사업이 더 짧은 사업기간을 보이고 있다. 이는 수용방식이 주민의 반발 등으로 인하여 사업기간이 늘어나는 양상을 보이는 측면도 있다.
둘째, 토지이용 중 용도지역 면적배분에서 도시개발사업이 주거용지는 적으며 공공용지는 많이 제공하고 있어 양호한 주거환경을 보이고 있다. 주거 면적배분을 보면 도시개발사업의 경우 단독주택위주로 택지를 공급하고 있으며 택지개발사업의 경우 공동주택위주로 택지를 공급하고 있음을 알 수 있다. 그리고 지구 시설 비율에서는 택지개발사업이 도로는 적으며 녹지?공원?광장의 비율은 높다. 또한 밀도는 도시개발사업이 양호하며 공원녹지율은 택지개발사업이 양호하다. 그러나 1인당 공원면적을 보면 도시개발사업이 더 양호하다고 할 수 있다.
그러므로 본 논문의 결론으로는 첫째, 토지구획정리사업·도시개발사업과 택지개발사업을 비교해 보았을 때, 제주시라는 중소규모 도시, 그리고 인구증가율이 높지 않은 지역에서 택지공급사업은 각자의 특성에 맞게 활성화되어야 한다. 위의 내용에서와 같이 도시개발사업은 지자체에서 시행하고 있어 그 지역에 맞는 토지개발을 시행하고 있다. 그러므로 제주시에서의 토지개발은 도시개발사업으로 특성화하며 택지개발사업은 혁신도시나 기업도시처럼 특수한 경우에 시행하는 것이 바람직하다.
둘째, 도시개발사업 활성화에 필요한 사업방식의 다양화와 활성화로 혼용방식의 활성화 및 어려운 지자체의 사업이 원활하게 추진할 수 있도록 지방도시개발기금을 조성하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제3절 연구의 흐름 및 기존연구 검토 = 5
• 제2장 이론적 배경 = 13
• 제1절 토지개발 이론 고찰 = 13
• 1. 도시용지정의 = 13
• 2. 도시개발이란 = 13
• 3. 도시개발법의 변천과 이용실태 = 14
• 4. 도시개발제도 = 14
• 제2절 토지개발사업 고찰 = 16
• 1. 토지구획정리사업 = 16
• 2. 택지개발사업 = 21
• 3. 도시개발사업 = 28
• 제3절 토지개발사업 평가 기준 = 34
• 1. 기존연구검토 = 35
• 2. 평가항목 및 기준설정 = 36
• 가. 밀도 = 37
• 나. 토지이용 = 41
• 다. 입지조건 = 52
• 라. 공원 및 녹지 = 52
• 마. 경관 = 55
• 바. 수행성 및 효율성 = 58
• 사. 형평성 = 58
• 제4절 일본 토지개발제도 사례 검토 = 61
• 제3장 제주시 일반현황 = 63
• 제1절 도시의 형성 = 63
• 1. 제주시 형성의 역사 = 63
• 2. 취락의 구성 = 63
• 제2절 제주시의 발달과 형태 = 64
• 1. 시 승격이전의 제주시 공간구조 = 64
• 2. 최초의 도시계획 수립과 시가지 확장 = 65
• 3. 개발제한구역의 지정과 시가지 확장 = 67
• 4. 개발제한구역의 해제와 공간구조 = 68
• 제3절 제주시 인구변화 및 도시계획에 따른 토지개발사업 현황 = 69
• 1. 제주시 인구변화 = 69
• 2. 도시계획에 따른 토지개발사업 현황 = 72
• 제4절 사업별 제주시 토지개발사업 현황 = 83
• 1. 토지구획정리사업 = 85
• 2. 도시개발사업 = 113
• 3. 택지개발사업 = 119
• 4. 토지개발 사업별 변천 = 132
• 제4장 제주시 토지개발사업 특성 분석 = 135
• 제1절 환경수준평가 = 135
• 1. 밀도 = 135
• 2. 토지이용 = 135
• 3. 입지조건 = 143
• 4. 공원.녹지 = 145
• 5. 경관 = 149
• 제2절 수행성.효율성.형평성 = 150
• 1. 수행성 및 효율성 = 150
• 2. 형평성 = 154
• 제5장 각 사업별 특성분석 = 156
• 제1절 분석대상 변수 및 구성내용 = 156
• 제2절 상관관계분석 = 157
• 1. 각 사업별 상관관계표 = 157
• 2. 각 사업별 항목 상관관계 분석 = 159
• 제6장 결론 = 185
• 참고문헌 = 188
• 부록 = 193
• ABSTRACT = 199