부동산 개발 자금조달 방안으로서의 개발형 REIT's 활성화 방안 = (A)study on development Reit's in korea for real estate development funding scheme

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Domestic real estate development market is expected to have a new change. If we have a look at the changes in financing of real estate development since IMF crisis in 1997, the financing plan was changed from corporate finance based on contractor's assets and credit into the project financing method based on theoretical project profitability and the IMF crisis was the opportunity. After 10 years, the Sub-prime mortgage crisis occurred in 2007 and 3 more years later, is still having economic influences
Pre-existing project financing enabled constructors to secure constructions in a form of construction contract without a large financial burden. In the past, the development projects were processed as private constructions and this increased debt ratio which led to worsening of the entire finances of the company, however, such financial structure could be improved.
However, realistically, not only the business value but also the payment guarantees are required and therefore, if one project shows failure, this also affects other projects and after all the financial burden has not changed that much. And one main reason for this is private or corporate investors place top priority on financial safety.
And now the interests in development REITs, emerging as a substitute of project financing, is increasing. First introduced in 2001, the REITs didn't show any certain profitability due to lack of institution, however, with gradual mitigation, now it becomes a new solution in development finances. Amendment of real estate investment company act on 14 October 2007, gives an emerging of development REITs.
However, due to lack of investors' safety acquirement, which is also the main reason in deterioration of theoretical project financing into domestic project financing, there are no visible results until now in 2010.
Therefore, this study went through various financial mechanisms used as financing plans in domestic real estate development and compared domestic project financing project and development project introduced by development REITs.
There are extremely limited numbers of the cases introduced by development REITs and there can be limitations in case comparing analysis, however, compared in two views of profitability and safety, it showed satisfactory results for both providers and investors.
However there are still weak points in investment safety for activation of development REITs. This is because the initial stage includes too many numbers of risks for the investors compared to its profitability.
And therefore the study analyzed which elements need to be reformed in order to activates development REITs in views of institution, providers and investors.
Firstly, to see from the view of institution, the mandating of initial public opening which risks the investors the most should be abolished and lowered ownership restriction. In addition, institutional reformation is required due to mandating of capital gains tax, enlargement of real estate valuation and market information, prevention of similar institutions in case of the owner kind-investment in development REITs.
In a view of providers, incentives in corporate tax of self-management REITs, abolition of deadline for tax exemption and improvement of professional manpower regarding asset management and finally in a view of investors, the conversion of primary recognition in REITs and suggestion of reasonable revenue rate and warranty product for certain profitability are required.
Activated development REITs can be applied in largey construction projects such as subway area in Yongsan, Sangam DMC, Songdo, Yongjongdo and Chongna. These projects are currently having difficulties because of the problems of public participating PF.
In addition, the accumulation, branding and funding of the specialized projects through development REITs can be a suitable mechanism considering the weakness of "small-sizedness" and poor funding of domestic real estate development companies.

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산 개발 시장은 새로운 변화를 요구 받고 있다. 경제 전반적으로 살펴보면 멀게는 1997년 말 아시아 지역을 강타한 IMF 외환위기 이후의, 부동산 개발 자금 조달 방식의 변화를 살펴보면, 기존 시공사의 자산과 신용을 바탕으로 하는 기업금융에서 이론적이나마 프로젝트의 수익을 바탕으로 하는 프로젝트 파이낸싱 기법으로 변화 하였으며, IMF외환위기는 도입의 계기가 되었다. 그로부터 10년이 지난 2007년 미국의 부동산 금융의 문제로 인해 촉발된 서브프라임 모기지 사태는 3년이 지난 현재까지도 경제적인 영향을 미치고 있다.
기존의 프로젝트 파이낸싱은 시공사의 입장에서는 과거와 같이 큰 재무적 부담을 지지 않고 도급공사형태의 안정적으로 공사를 확보 할 수 있게 되었고, 과거엔 대부분 자체사업으로 부동산 개발사업을 수행함에 따라 부채비율이 늘어나 회사 전체의 재무구조가 악화되는 취약한 재무구조를 가지고 있었으나, 이러한 재무 구조를 개선할 수 있게 되었다.
하지만 실질적으로 프로젝트의 사업성만이 아닌 시공사의 지급보증을 요구함으로써 하나의 프로젝트 악화시 연쇄적으로 관련된 모든 프로젝트에 영향을 미쳐 과거와 같은 형태의 재무적 부담을 지고 있다. 이러한 이유의 가장 큰 이유로는 개인이나 기관 투자자들이 자금의 안전성을 무엇보다도 우선시하기 때문이다.
기존 프로젝트 파이낸싱의 대안으로 점차 대두되어 나타나고 있는 개발형 리츠에 점차 관심이 높아지고 있다. 2001년 처음 등장한 부동산 리츠제도는 그간 제도적 미비로 인하여 별다른 성과를 내지 못하고 있다가 점차적인 제도 완화에 힘입어 새로운 부동산개발금융의 대안으로 나타나고 있으며, 2007년 10월 14일부터 시행된 부동산투자회사법개정으로 개발형 리츠가 등장 하였다.
하지만 앞서 프로젝트 파이낸싱이라는 금융기법이 이론적 프로젝트 파이낸싱이 아닌 국내형 프로젝트 파이낸싱으로 변질된 원인으로 손꼽는 재무적 투자자들의 안전성 확보 결여로 인해 2010년 현재까지 별다른 성과를 내지 못하고 있는 것이 현실이다.
이에 따라 국내 부동산 개발에 있어 자금 조달 방식으로 사용되고 있는 다양한 금융기법을 살펴보고 국내형 프로젝트 파이낸싱과 개발형 리츠를 통해 개발된 개발 프로젝트를 비교 분석 하였다.
국내에서 개발형 리츠를 통해 개발된 사례가 극히 적기 때문에 보다 많은 사례를통한 분석과 비교 하였을 때보다는 한계가 있을 수 있으나, 수익률과 투자의 안전성 측면이라는 두 가지 요소로 비교해 봤을 때 수익률 측면에서는 사업자(시행자)나 재무적 투자자 측면 모두 만족할 만한 수익률을 보이고 있었다.
하지만 재무적 투자자들의 투자 안전성 측면에서는 아직까지 개발형 리츠가 활성화되기 위해서는 미흡한 면이 있다. 부동산 개발 사업에 있어 가장 많은 리스크를 포함하고 있는 사업 초기의 위험을, 단순하게 재무적 투자자들에서 떠넘기기에는 수익률에 비해 많은 위험 요인을 포함하고 있기 때문이다.
따라서 개발형 리츠의 제도적 측면, 사업자적 측면, 재무적 투자자 측면에서 활성화 되기 위해서는 어떠한 요인이 개선되어야 하는지 알아보았다.
첫째, 제도적 측면에서 보면 개발형 리츠의 설립 시 재무적 투자자가 리스크를 가장 많이 부담하는 초기 공모의무화 폐지 및 지분 제한 완화를 들 수 있다. 또한 지주가 개발형 리츠에 현물 출자 할 경우 양도소득세의 감면, 부동산 투자지표 및 시장 정보의 인프라 확충, 유사제도의 혼용으로 투자자의 혼란이 가중되고 있으므로 제도적 정비가 요구되고 있다.
사업자적인 측면에서는 자기관리 리츠의 법인세 혜택 부여와 조세 감면 혜택 시한의 폐지, 자산운용 관련 전문 인력 확충이 요구되며, 마지막으로 재무적 투자자 측면에서는 리츠를 보는 기본 인식의 전환과 투자자들에 대한 적정 수익률 제시, 수익률 보장을 위한 보증상품 여부가 필요하다 하겠다.
개발형 리츠의 활성화시 적용 가능한 프로젝트를 살펴보면 용산 역세권, 상암 DMC, 송도, 영종도, 청라 지구와 같은 대규모사업에 적합하다 하겠다. 현재 이들 프로젝트들은 공모형 PF의 문제점으로 인해 많은 어려움을 겪고 있다.
또한 특화된 프로젝트를 모아 대형화 및 브랜드화하여 개발형 리츠를 통한 자금 조달 시, 현재 국내 부동산 개발회사들의 영세성과 자본조달의 취약성을 고려하여 볼 때 적합한 방식이라 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구 배경 1
• 2) 연구 목적 2
• 2. 연구 범위 및 방법 2
• 1) 연구 범위 2
• 2) 연구 방법 3
• 3) 연구 내용구성 및 흐름 3
• 3. 선행연구 검토 5
• Ⅱ. 부동산개발금융의 이론적 고찰 9
• 1. 부동산 개발 사업의 이해 9
• 1) 부동산 개발사업의 개념 9
• 2) 부동산 개발사업의 특성 10
• 3) 부동산 개발사업의 유형 12
• 2. 부동산 개발금융의 이해 14
• 1) 부동산 개발금융의 개념 14
• 2) 부동산 개발금융의 일반적 특징 15
• 3) 부동산 개발금융의 자금조달 유형 16
• 3. 부동산 간접투자제도 17
• 1) 부동산 간접투자제도의 정의 17
• 2) 부동산 간접투자제도의 도입 과정 19
• 3) 부동산 증권화의 개념 및 방법 21
• 4. 국내 부동산 개발금융 제도 22
• 1) 국내 프로젝트 파이낸싱 제도 22
• (가) 프로젝트 파이낸싱의 개념 22
• (나) 프로젝트 파이낸싱의 구조 24
• (다) 프로젝트 파이낸싱의 현황 27
• 2) 국내 리츠 제도 28
• (가) 국내 리츠의 도입 배경 및 발전과정 28
• (나) 국내 리츠의 도입 현황 31
• (다) 국내 리츠의 구조 44
• 3) 기타 부동산 간접투자제도 46
• (가) 부동산 펀드 47
• (나) 자산담보부 증권(ABS) 49
• (다) 주택저당 채권 유동화 증권(MBS) 50
• (라) 부동산 신탁 50
• 4) 국내 부동산 개발 금융 실태 분석 52
• Ⅲ. 개발형 리츠 분석 54
• 1. 국내 개발형 리츠의 현황 54
• 1) 개발형 리츠의 도입 54
• 2) 개발형 리츠의 현황 55
• (가) 국내 개발형 리츠의 구조 55
• (나) 국내 개발형 리츠의 특징 59
• (다) 국내 개발형 리츠의 현황 60
• (라) 국내 개발형 리츠의 도입 필요성 61
• (마) 국내 개발형 리츠의 문제점 64
• 2. 국외 개발리츠제도 현황 69
• 1) 미국 리츠의 개발사업 71
• (가) 미국 리츠의 제도적 발전 과정 71
• (나) 미국 리츠의 제도적 특징 77
• (다) 미국 리츠 시장의 현황 78
• 2) 일본의 리츠(J-REITs) 88
• (가) J-REIT의 제도적 발전과정 88
• (나) J-REIT의 제도적 특징 90
• (다) J-REIT의 현황 94
• 3) 국외 개발 리츠의 시사점 96
• Ⅳ. 사례를 통한 분석 100
• 1. 국내형 PF(시행사 개발방식)를 통한 개발 사례 100
• 1) 금천구 가산동 아파트형 공장 100
• 2) 천안 불당동 공동주택 사업 102
• 2) 부산 센텀시티 오피스텔 사업 103
• 2. 국내 개발형 리츠를 통한 개발 사례 105
• 1) 케이알 2호 개발전문부동산투자회사 108
• 2) 골드나래 개발전문부동산투자회사 112
• 3. 사례분석 117
• Ⅴ. 개발형 리츠의 활성화 방안 123
• 1. 제도적 측면 123
• 2. 사업자적 측면 125
• 3. 재무적 투자자 측면 129
• Ⅵ. 결 론 134
• 참 고 문 헌 138
• ABSTRACT 141