公共住宅(底[실제는 低]所得層)의 宅地取得에 關한 硏究

국문 초록 (Abstract)

政府에서 우리나라 '85年 人口·住宅센서스를 分析 發表한 바에 의하면 住宅問題의 動向은 每年 無住宅家口의 比率이 지난 10年 사이에 10%나 增加되었다고 하는데 그 原因은 産業經濟의 發展에 따라 急激한 都市化와 이에 따른 人口의 都市流入과 集中, 都市內 大量事業의 施行으로 不良住宅의 撤去를 들 수 있으며, 또 政策의 빈곤도 있다고 하겠다. 반면 社會經濟規模의 成長에 따라 그에 所要되는 可用用地의 限定으로 필요한 供給士地量의 絶對的 不足등과 都市內 住宅 및 士地價格이 家計所得이나 都賣物價에 比하여 急上昇됨에 따라 低所得層의 住居費 負擔의 加重, 빈번한 住居移轉, 不利한 住居環境의 施設로 不安定한 住居狀態를 招來케 되었다. 따라서 低所得層을 위한 住宅建設의 當爲性은 날로 增加되고 있지만 低廉한 宅地確保難등으로 低所得層을 위한 採算性이 낮아 政府의 持續的인 支援없이는 所期의 目的達成이 어렵다고 하겠다.
따라서 本人은 低所得層의 住宅建設에 필요한 低廉하고 良質인 宅地의 事前確保에 主眼點을 두고 硏究對象으로서 過去 20年間 住宅價格에 있어서 宅地價 및 勤勞所得의 增加趨勢를 살피고 第6次 5個年 經濟計劃期間 ('87∼'91) 政府의 住宅政策 邦向과 '82∼'88(7個年) 사이에 公共賃貸住宅의 建設實績 및 向後 計劃推移와 住公의 賃貸建設方向과 無住宅 低所得層의 住居安定을 위하여 住宅價格 上昇要因을 解消할 수 있는 여러가지 施策中 低廉하고 良質인 宅地의 適期供給을 硏究의 範圍로 限定 各種 論文 刊行誌와 關係 其他圖書를 參考하였다.
公共事業에 있어서 土地取得의 理論的 基礎事項에 있어서는 土地의 槪念을 整理하고 國家의 土地政策 및 土地取得에 관한 論理性은 法的 事項에 있어서 收用法權源을 살피고 經濟的 側面에서는 岩田氏가 그의 著書 土地와 住宅의 經濟學에서 收用對象 土地面積에 대하여 限界利益·限界損失에 대한 社會的 純利益은 所得分配의 衡平(equity)의 基準에 의해 決定된다는 側面을 考察하였다.
또 公共事業에 따른 土地取得에 관한 事項으로 國土의 均衝開發可用土地의 需給現況, 地價의 安定과 去來秩序의 確立 (不動産 投機와 地價上昇)등 土地政策에 있어서 可用士地資源의 不足深化를 살펴보고 憲法 第2章 國民의 權利와 義務, 第9章 經濟事項에 依據 公共住宅 政策을 援用 執行하는 住公의 位置를 公用收用의 側面에서 土地取得에 관한 事前確保의 必要性과 事業施行에 따른 用地選定 및 買收등 住宅의 公營開發에 따른 民願事例를 分析 그 結果에 대한 問題點 提示로 公營開發로 因한 開發利益이 事業施行上 住公의 경우 適用可能性을 檢討 다음과 같이 結論지었다.
첫째, 公營의 開發利益은 制度的 側面에서 地垈理論을 超過하는 不勞所得이 되는 過度한 그 利益에 대한 測定機構의 多元化 및 制度의 改編과 補完이 時急하며,
둘째, 技術的 側面에서 社會的인 公評性을 前提로 開發利益의 還收는 制度的 方式과 測定의 算定方式 導入으로 低廉하고 良質인 宅地를 供給할 수 있도록 合理的인 政策의 實現으로 開發利益의 果實이 低所得層에게 均霑될 수 있도록 方向이 設定되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the Population and Housing Census of 1985, there has been a trend to increase annually about 10% of homeless household over the past 10 years. There is a reason why the rapid recent development of industrial economy caused urbanization together with population concentration to urban areas and removal of substandard houses to be improved by upgrading housing project.
On the other hand, social and economic growth brought about an absolute shortage of site to be supplied resulting from restriction of land area available. There has also caused an accumulated burden of housing expense by low-income people as a result of increasing price in housing and site compared with family income and wholesale price.
Frequenct change of home location and favorable housing environments caused unstable home life. Therefore, there is an increasing necessity to construct housing for low-income people. Nevertheless, it is difficult to achieve the objectiveness of profitability in low-cost housing without continuous assistance of Government due to difficult acquisition of low-priced site.
The major priority of this study has been placed on advanced acquisition of low-priced and good quality site required for low-cost housing for the area to be studied. I reviewed an increasing trend of land price for the last 20 years out of housing price and laborer's income.
I also reviewed rental housing construction record and future construction plan in both 6th 5-year economic and social development plan period of 1987 through 1991 and Government housing policy direction for 1982 through 1988 as well as the Korea National Housing Corporation ("KNHC") 's housing construction record and its plan.
For the stability of home life for homeless low-income people, among some measures to absorb increasing factors of housing price, the timely provision of low-priced and good quality site is restricted as an area to be studied through several theses, publication note and other books. In theoretical basic matters for land acquisition of the public project, the concept of land is established and I considered Land Appropriation Law for legal procedures on the state's land policy and land acquisition.
On the economic aspect, I reviewed that social not profit for marginal profit and loss on the land area to be appropriated would be decided by basic equity of income distribution as described in Economy of Land and Site written by a Japanese economist.
Matters on land acquisition for implementing public project are considered as follows.
· Balanced land development
· Status on demand and supply of land available
· Stability of land price and establishment of land transaction order through control of real-estate speculation and increasing land price.
According to the Constitution Chapter II (people's right and obligation) and Chapter IX (economic matters), in considera tion of the KNHC's function to implement public housing policy, I annalyzed the necessity of advanced land acquisition and people's complaints on the selection and purchase of site, etc. taking place from "public/private-cooperation development" method.
Through presentation of such problems, I have considered that the development profit due to "public/private-cooperation development" method would be adopted on not in the KNHC's projects.
As a result, I have corne to conclusion as follows.
1. On the systemtic aspect, such development profit exceeding site theory covering non-laborer's income would be rapidly complemented through varification of measurement organization and rearrangement of system.
2. On the technical acpect, the development profit system will be established in such a way as to distribute equally low-income peoples by recollecting the development profit profit through realization of reasonable policy to supply low priced and quality site on the assumption of social equality.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = iii
• 국문요약 = i
• 표목차 = vii
• 도목차 = x
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 대상 = 6
• 제3절 연구의 방법 = 12
• 제2장 공공사업에 있어서 동 사업에 필요한 토지취득의 논리적 기초배경 = 14
• 제1절 토지의 개념도 = 14
• 제2절 주택 및 토지정책에 따른 토지취득의 상관성 = 17
• 제3절 토지취득의 수용법근원 = 21
• 제4절 수용법등에 의한 용지취득에 의한 논리성 = 28
• 제1항 재산권의 보장과 수용 = 28
• 제2항 보상원리의 경제적 측면 = 29
• 제3장 공공사업에 따른 토지취득 문제에 관한 사항 = 33
• 제1절 국토의 균형개발 = 33
• 제1항 과속지역의 개발 = 33
• 제2항 토지의 소유와 이용현황 = 37
• 제2절 주택지의 수급현황 = 39
• 제1항 택지개발 현황 = 39
• 제2항 주택공급의 동향 = 42
• 제3항 주택건설의 동향 = 45
• 제3절 지가의 안정과 거래질서 확립(부동산투기와 지가상승) = 46
• 제1항 기준지가 고시의 추진 = 46
• 제2항 기준지가 재고시 = 48
• 제3항 지가조사 동향 = 49
• 제4절 토지정책의 추진에 따른 주택건설 사업에 있어서 가용 토지자원의 부족심화 = 55
• 제1항 국토개발의 추진 = 55
• 제2항 수도권 정비추진 = 59
• 제3항 수도권 정비 기본계획의 수립·시행 = 59
• 제4항 지방 중소도시 육성개발 추진 = 62
• 제5항 광역지역 개발 및 전주권 지역개발 = 63
• 제6항 개별법에 의한 지역·지구·구획의 지정 = 63
• 제7항 도시계획에 의한 토지이용 계획 = 65
• 제8항 산림지의 보전을 위한 토지이용 규제 = 66
• 제9항 산림지의 보전을 위한 토지이용 규제 = 67
• 제10항 기타 토지개발을 위한 토지이용 규제 = 68
• 제11항 초지조성 지구 현황 = 69
• 제4장 각종 공법을 중심으로 공공용지의 취득사례분석 = 70
• 제1절 택지의 사전확보 필요성 = 70
• 제1항 정부 토지정책에 따른 개별법에 의거 지역· 지구·구획의 지정 = 70
• 제2항 택지 상승(지가변동) = 72
• 제2절 사업수행에 따른 후보용지의 선정의 중요성 = 85
• 제3절 택지의 확보방법 및 매수절차 흐름도 = 87
• 제4절 택지개발에 따른 민원사례 분석 = 105
• 제5절 사례분석 결과 문제점 및 대책 = 116
• 제1항 문제점 = 116
• 제2항 개선방향 = 119
• 제5장 토지평가와 개발이익 환수문제 = 125
• 제1절 현행 토지평가의 문제점 = 125
• 제2절 감정평가 제도에 있어서 부동산평가의 개선 = 132
• 제3절 통계학적 평가방법과 활용방안 = 138
• 제1항 지대이론의 고찰 = 139
• 제2항 통계학적 평가방법 = 144
• 제3항 활용방안 = 145
• 제4절 공공사업 시행에 따른 개발이익 = 147
• 제1항 개발이익의 개념 = 147
• 제2항 개발이익 환수의 필요성 = 149
• 제3항 환수의 방법 = 156
• 제5절 개발이익 측정의 구체적 방법 = 158
• 제1항 지가모형을 통한 통계학적 평가방법 = 158
• 제2항 도로수익자 부담금리 = 167
• 제6절 개발이익 측정의 구체적 방법 및 개발손실의 보전 문제점 = 173
• 제1항 지가모형을 통한 통계학적 평가방법 = 173
• 제2항 개발손실의 보전문제 = 174
• 제7절 현행제도의 문제점과 주공사업 시행상의 적용가능성 = 175
• 제6장 결론 = 180
• 참고문헌 = 183
• Abstract = 187